海航集团：272亿港岛地王的苦涩 会否卖掉启德地皮？

　　海航集团：272亿港岛地王的苦涩

　　文/乐居 王柔金

　　在万达甩卖伦敦物业予富力及中渝置地的新闻刷爆朋友圈之时，另一家与它“同病相怜”的企业正为香港地王的融资奔走。

　　1月12日路透消息，海航愿意以年息9厘向新鸿基地产贷款，暂时未知借贷多少。资金主要是为早前买入四幅启德地时的过渡贷款再融资，以及支付发展地皮的代价，其中一笔约25亿元贷款将于本周一到期。

　　2016年11月-2017年3月期间，先是海航基础（600515.SH）以88.37亿港元首入香港拿下九龙启德第1K区3号地块，后海航实业以54.12亿港元拿下九龙启德第1K区3号地块，而后香港国际建投（00687.HK）又以55.30亿港元和74.4亿元拿下第1L区1号地盘以及第1L区2号地盘（分别为新九龙内地段第6565号、6562号、6564号和6563号），均价均超1.3万港元/平方呎（折合楼面价14万港元每平方米）。

　　短短5个月内，海航系在香港开启刷屏模式，接连斩获四宗地，海航也由此成为彼轮中资香港买地潮中最大赢家。

　　但在辉煌的起点过后，海航要面对的是272亿港元地价款的支付以及3.7万平方米港岛超级大盘的高额建筑费用。为此，海航开始了将近一年的资金腾挪努力。

　　一年辛苦为钱忙

　　拿下香港桥头堡后，为四宗地皮融资成为了海航的第一要务。翻开海航系香港近一年的“大事记”，大部分也都与启德四宗地皮的融资贷款有关。

　　2017年3月29日，在拿下香港第四宗地地一个半月后，海航集团子公司香港国际建投即发布公告，实行“以一供二”供股融资92.55亿港元，以用于偿还银行及其他贷款以及为集团未来投资机会拨付资金等。该笔资金最后被证实，部分用于启德地块建设开发。

　　此后的6月5日，香港国际建投又发公告称，其间接全资附属公司与一家银行就一笔22.21亿港元贷款融资订立贷款协议，为期12个月，用于公司一幅74.4亿港元地块。

　　据彼时报道称，海航原本寻求的是一笔最高为36亿港元的贷款。但香港金管局于5月份出台新政，自2017年6月1日起，金管局认可机构可向地产商提供的最高融资上限由地价成本的50%下调至40%（若土地成交价较地价低则以土地成交价为准），由建筑成本的100%下调至80%；整体贷款上限不超过物业完成后预期价值的50%，此前这一上限为60%。受此新政影响，海航不得不缩减贷款规模，缩水后贷款规模与估值比率仅为30%。

　　本来，既有供股融资，又有银行贷款，海航香港启德地块的开发资金按理来说应该不成问题，事情的转折点发生在9月份。

　　9月4日，据港媒报道，香港金融管理局向活跃于内地民企借贷的香港中资行及大型银行，发问卷点名查询个别企业信贷情况，涉及查询企业包括海航及万达两家。

　　遭遇金管局点名查询点消息刚刚出街没几天，9月14日，海航就传出了被银行拒绝续贷的消息。彼时消息称，有4家授予海航短期贷款购启德地皮发展项目的银行，已决定不再向海航提供再融资。而另外3间银行，则要视乎条件再作决定。

　　至于不再提供融资的原因，则是银行对于海航未来的投资需予政府审批及楼价前景的不确定性所致。

　　对于上述市场传言，海航的官方回应是：“启德项目正按计划如期进行，公司与银行关系良好，财务状况稳健。”

　　香港地王之重

　　虽然拒不承认资金问题，但从海航后续一系列动作上看，启德四项目短期贷款到期的压力，一直笼罩在海航的身上。

　　地产K线了解到，投得4幅启德地皮后，海航便向多家银行申请了多笔短期过渡性贷款用作支付地价用途。按照媒体此前统计，已知有8家银行向海航子公司合计提供117亿港元短期购地贷款，占启德4宗地块竞标总额的43%；该批贷款分别于2017年11月，2018年1月、2月及6月到期。

　　地产k线了解到，海航原本希望通过设立基金的方式为6565号地块融资，且已于此前10月分发布相关公告，但不知为何，截至目前，该项基金仍未正式成立。

　　此道不通，贷款又马上就要到期了，海航只得另辟蹊径，10月20日，又有消息传出，海航一家子公司正寻求约64亿港元的有担保信贷安排，为其约88.4亿港元买下的香港启德地块（6565号地块）筹措资金。该笔融资中35亿港元用于11月到期的过桥贷款的再融资，另外约29亿港元用于建设资金。

　　但从结果上看，该笔贷款最终不了了之。

　　无奈之下，海航只得将贷款延期。据港媒11月20日消息，海航集已寻求将一笔11月24日到期的35亿港元过桥贷款的偿付日期推迟至今年2月，为此，海航愿为延期这段时间支付H+2.6%的利息，当前这笔有担保过桥贷款的年利息是H+1.3%，借入这笔贷款是为了支付其在启德购买首块地皮6565号地块所需费用。

　　第一笔到期贷款偿付日期得以推迟，但海航并没能因此得到喘息的机会，第二笔将于2018年1月份到期的过桥贷款也马上就要到期了。

　　为此，海航旗下香港国际建投于2017年11月30日再次宣布出资6.33亿港元设立基金。基金总规模38.21亿港元，将投资于启德6562号地块以产生收益及获得资本增值。基金成立后，基金将成为启德6562号地块的唯一股东，香港国际建投方面仅占比16.57%。

　　万幸的是，该笔基金没有像上笔60亿基金那样不了了之，已于今年1月11日获香港国际建投股东会批准通过。

　　但延期偿付的贷款马上2月份又要到期，另外还有两笔贷款也将于2月份、6月分到期，届时，海航还能再成立一个基金来解决吗？

　　海航会否卖掉启德地皮？

　　有香港资本市场人士就对地产K线表示，此前海航启德6565号地块的贷款利率仅为Hibor+1.3%，即便是申请贷款延期利率上升为Hibor+2.6%，折合成本也仅在3.8%左右。而此番传出海航向新鸿基的贷款年息为9厘，折合成本约为10.8%。

　　地产K线参照此前利福国际73.88亿港元拿下的香港九龙启德地块第1E区2号地盘（新九龙内地段第6557号）测算，彼时，利福国际签署了一笔90亿港元（合计11.6亿美元）的五年期贷款用于发项目发展。其中，36.9亿港元作为地价融资，53.1亿港元作为建筑开支贷款。

　　而参照利福国际地块14159平方米面积计算，海航香港四项目3.7万平方米土地的建筑开支贷款需求约为139亿港元，再加上272亿港元地价成本，海航香港四地块的显性资金成本就已高达411亿港元。

　　按照海航方面规划，启德四宗地皮将共同发展，四个项目预期将会兴建1900个单位，涉及7幢高层大厦、12幢小高层大厦及4个别墅。

　　项目总体规划图已于去年10月前提交香港屋宇处审批，预期10月份月内取得有关工程许可证，并开展地基工程，预计2018年年第三季开始预售，2022年项目全部落成。

　　也就是说，即便项目进展顺利，最快也要到2018年底才能有资金开始回笼，在此期间，融资的压力、资金成本的压力，都仍将是海航需要面对和解决的。

　　当然，即便最终承受不住偿债压力，海航也还有最后一招可以解决问题，那就是将项目卖掉！

　　海航集团席执行官谭向东在12月初接受《21世纪经济报道》采访时就曾表示，集团正洽谈出售海外房地产业务，同时亦考虑设立投资基金，以助将纽约、悉尼及香港的地产项目出售给其他投资者。

　　联系香港国际建投1月11日38亿基金获批消息，以及更早前60亿基金设立未果消息，海航实际上早于去年10月份便已在寻找香港启德四项目的退出机会，更已实现6562号地块部分资金的变相退出。目前，海航在6562号地块的股权占比已由原来的100%，降至16.57%。

责任编辑：孙剑嵩