观点：

　　如果没有发生重大变化，房地产价格到2009年年底前还将有15%的跌幅。

　　两个变量：政府刺激房地产的力度超出预期，以及由此产生的成交量放大超出现有预期。

　　编纂/韩笑

　　2008年回顾：有价无市极致演绎

　　2007年年底开始，全国主要城市的房地产市场开始进入调整期，主要是成交量的萎缩和价格涨幅的趋缓以及价格下降。

　　截至2008年10月份，商品房销售面积萎缩15.6%，价格下跌1.3%。主要城市成交量萎缩幅度较大，相对2007年基本上下降30%～50%。

　　鉴于房地产对于其上下游企业的刺激作用，中央政府于2008年第三季度开始出台了密集的刺激房地产的政策：首付款比例变化、购房贷款利率变化、通过言论改变预期的策略、货币供应量变化、商品房供应量变化，从而释放了一部分对于房地产的有效需求，但从目前情况来看，此前的刺激政策并没有达到预期效果。

　　2009年展望：二季度政策方显效果

　　多数研究机构认为房价的调整仍没有到位，预计未来仍将继续下降，如果主要城市价格回到2007年初的水平将是较为理想的。

　　政策层面仍有放松空间，保障性住房政策将是一个长期的过程，9000亿保障性住房计划短期内不会明显冲击商品房市场，但将对我国房地产市场供应格局产生巨大的影响。

　　救市政策将在2009年二季度显现效果。此次救市政策力度空前。研究历史上五种手段对需求的影响时滞，推断救市政策可能在2009年二季度刺激需求增长。

　　此外，市场普遍预期，其他的相关刺激购房需求的政策也有可能出台。加上未来预期还有108个基点的利率下调，将有利于避免行业出现长周期的调整。

　　机构预测:调整价格，消化库存

　　中金公司：房地产行业经过一年的结构性问题和需求透支调整，行业泡沫已经部分释放，大幅度降息提高了房屋购买力，2009年以后供给将萎缩，政策放松有利于行业软着陆。

　　申银万国：成交量的回升取决于价格调整的快慢，价格调整越快，行业恢复越快。无外力情况下，成交量的恢复最早到2009年下半年。由于2008年行业收缩较慢，开工调整滞后于销售，导致2009年上半年库存持续增加。大部分城市房价下调仍未到位。2009年上半年，开发商资金将更为紧张，降价动力将更足；2009年下半年库存将达到峰值，随后，行业的库存将逐步开始消化，风险逐步释放。

　　宏源证券：市场基本面要素面临压力，将导致短期房价继续下行，但各要素有望在2009年陆续好转，并在 2009年底走出低谷。重点关注的基本面要素是商品房库存量、保障房供应量、房地产行业资金状况、地价成本、购房支付能力。