住房大众需求进入黄金时代

　　宏观调控倡导“理性购房”

　　6月13日，建设部官员首次对“90平方米占项目户型比例70%”的九部委细则作出解释：套型建筑面积90平方米大约折合建筑面积100平方米~105平方米，70%指的是城市总量的比例而非针对具体项目。

　　导致地产舆论前沿的地产商们集体失语的症结，就此似乎释然。然而，尽管不再对具体项目户型比例进行控制，但住宅消费的趋势却呼之欲出，倡导“理性购房”的声音也从未如此强烈。

　　“国六条”出台以后，针对其关于小户型比例的强制性规定，业内曾有人评价：这是政府自1998年以来首次提出要改变传统的住房消费观念和消费模式。

　　与此相呼应的是，早在4月26日北京万通集团董事长冯仑的断言：如果不理性消费，买不起房的去买房，买不起大的去买大的，最后日子难过，那是活该。

　　统计显示，我国部分城市中，大户型住宅比例达85%以上，一般的城市平均也达到了60%的比例。现实的国情是，中低收入者占人口总数的80%以上。而我国的住房自有率已经达到了71.9%

　　从一些发达国家的住房状况看，住宅面积平均超过了100平方米，但到了110~120平米后户均面积就不再上升，反而倒退回来，回到80~100平方米。

　　“国六条”一出奢侈购房当止

　　当前中国人对房产的需求是建立在一系列中国现实国情基础上的，如人多地少，人口继续增长，城市化进程加快，经济高速增长，城乡收入差距拉大，家庭规模化、小型化趋势加快，负债消费意识全面集中形成。这些因素融合在一起发挥作用，导致需求膨胀，而且具有相当的刚性。刚性需求宜“疏”不宜“堵”，相对于去年的“国八条”，“国六条”显然正在往“治本”的方向发展。

　　在购房消费中，不少年轻人追逐奢侈与豪华，甚至漠视自己的收入水平与收入风险超前消费，以至于形成“房奴”阶层。“国内的年轻人买房确实有些冲动。”21世纪不动产中国区负责人卢航对此也颇为感慨。

　　不止是冲动。当一个人把自己的存款、父母的积蓄、外加数十万贷款，换成一处近百平方米、豪华装修的住房，精神却再也轻松不起来。面对每天数以百元计的银行债务，他要几十年如一日地度过。白领生活变成了精打细算，以前天马行空似的职业追求变成了谨小慎微、唯唯诺诺。

　　然而在指责政府、房产商的同时，我们有没有反问过自己：对于奢侈与豪华的需求是否过于贪婪？

　　“非理性购房”反思

　　消费者的购房心态一般可以划分为以下几种：富豪型、投机型、思考型、冲动型和盲目型。除富豪型以及投机型购房心态以外，冲动型和盲目型也都属于不理性的购房心态。这样的购房者通常对自己的经济状况、市场变化估计不足，从而欠缺适应市场的能力。冲动和盲目心态会给购房者带来巨大的损失。

　　专家指出，目前对消费者应该培养的是思考型的购房心态，在购房时有备而来，能够详细考察所选项目的具体情况，充分考虑到居住需求，然后再理智地做出选择。这就要求消费者首先从多个方面把握好理性购房关，而不应该只考虑房价这一条。

　　一个房地产项目不但要满足业主起码的对生活空间的要求，而且还要满足人们的可持续发展的要求、环境要求、便利要求、社区本体的区域要求、年老者的要求等各个方面。如果为业主提供的仅仅是一套房子，而忽视上述各方面的要求，那么不管你的房子价格有多低，最终都不会使人感到舒心。最豪华的房子和最便宜的房子都不是最好的，最好的是真正适合自己的房子。

　　大众用房进入黄金时代

　　“为抑制房价过快上涨，从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%。考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。”在5月29日“国六条”细则以九部委意见面世后，关于首付比例提高的硬性规定尤为引人注目。

　　在香港，60平方米以下的房子占整个房产市场的72%以下，90平方米以上的大房子只占10%；在美国曼哈顿，年轻人购买的也通常是六七十平方米的小户型，很少有人高负债买大房子。而在北京，我们的房子则是越大越好卖、越贵越好卖。非理性的购房为房价非理性上涨提供了空间。

　　“很多年轻人认为成功的生活方式就是高消费，就应该进高档的交际场所，就应该住豪华的房子。这不是我信仰的生活方式，我认为简朴是一种美德，自由更加宝贵。”阳光100董事长易小迪如是说。

　　规定实施后，不乏开发商感到无奈，也不乏购房者为先前犹豫感到惋惜。但以笔者看来，这项规定代表了一个信号，一个提醒购房者理性消费的信号。这意味着，此次的宏观调控将从非理性的投资购房、奢侈购房开刀，继而将购房者的购房需求引向简约、实用、注重性价比的高品质楼盘。

　　但这个信号并不意味着结束，它意味着开始。从这个信号起，激烈的竞争将使房地产市场进入大众用房的黄金时代。

　　高端需求转向大众需求

　　2006年宏观调控以来，

房地产业界一直流传着两种声音：一种是房地产进入了高度竞争时代，行业将会重新洗牌，不少人将从这个行业中撤出，进入新的行业。另一种声音则是刚刚兴起的，认为房地产的市场化正在成型，黄金时代马上就会到来，而到来的原因就是市场需求方面由以前的高端需求转变为数量众多的大众需求。这个转变就如同家用电器从

奢侈品变成生活必需品一样，从暴利变为薄利多销。

　　后一种声音在业内不乏支持者，阳光100董事长易小迪就是其中一位。他提出，这种需求转变将使房地产拥有非常大的发展空间，当房地产进入大众时代以后，需求的主力将是青年阶层、白领阶层。

　　“竞争激烈是必然的，竞争激烈不一定是坏事情。”易小迪指出，“我就认为中国房地产市场将很快地走向中产阶层的需求，这是最快的趋势。我看好城市往大众化的方向发展。”

　　(本报记者 胡莲)