破解一铺养三代的投资误区

　　商铺投资回报真相调查

　　如同历次的新政一样，“新六条”的出台又引起了地产圈的一阵喧嚣。虽然各方褒贬不一，但是有一点已变得越来越明确，那就是越来越多的房地产投资者正把投资领域由住宅转向商铺。他们把目光投向那些商业地产项目, 大型Mall、社区商业、产权式商铺、写字楼底商以及主题商街，林林总总的投资物业，可谓“乱花迷人眼”。那么，此情此景下，投资 者究竟应该如何“下叉”？

　　就在前几天，中关村科贸电子城的六层部分商户聚在一起“闹事”。据部分铺主介绍，当初招商部承诺会在路牌和报纸上打广告，推广六、七层的时尚广场，但开业一个多月后，这几层几乎没有人来，在京城主流报纸上也没有看到广告。六层铺主们十分失望，纷纷要求退租，这才出现了“集体歇业”一幕。按理说中关村科贸电子城也算是黄金旺地，但由于推广力度不够，也让淘金心切的投资者们心里“哇凉哇凉”的，可见商铺投资并不像人们想象的那样简单，“一铺养三代”一不小心就要掉进“陷阱”里！

　　误区一商铺投资是“金”？

　　为何投资者热衷于投资商铺，中国步行商业街工作委员会秘书长董利认为，很大部分是源于国内投资渠道的匮乏以及福利保障制度的不完善造成的，很多投资者都希望以“养铺子”的办法，给自己买一份保障。而投资者大部分也是资金实力不强的普通人，他们对于商铺这种比住宅远为复杂的投资产品缺乏全面的认识，多是凭借开发商的宣传和自己“走马观花”的感性认识在冒险。

　　香港一直以来把投资分为“金、银、铜、铁”四种，商铺投资一直被认为是“金”，又有“一铺养三代”的说法，这些都说明了商铺投资具有较高的保值增值功能。但是投资商铺，并不意味着就一定是“金饭碗”，巨库的撤场、第五大道的败落、碧溪家具广场的“潜逃”，都是在不远的昨天。当下宏观政策针对住宅市场频频出手，相反商业地产投资政策宽松，这就吸引了很多之前住宅市场的投资者，希望能够在商铺市场淘到金。尽管同为房地产行业，实际上买商铺和住宅、写字楼的投资角度是完全不同的，商铺投资进入难度更大、投资价值组成、投资回报所需的技术条件非常复杂，投资之前一定要对投资项目本身做好细致的考察分析，否则一不小心多年的积蓄就要打水漂了。

　　误区二商铺投资=高回报率？

　　人们说到商铺投资就会将其与回报率紧密地结合在一起，回报率也因此成为不少人投资商铺的首要标准。但是，当一个专业的投资者看上某一个商铺的时候，商铺现时的投资回报率并不应是其最为关心的，投资者更为关注的是该商铺所在地的人流量、消费力、发展前景等。因为商铺的投资回报具有长远性，一个商铺从买入到收回投资可能需要几年甚至更长的时间，在此期间商铺的投资回报率是会随着时间的推移增高或降低的，现时的回报率不具备代表性。

　　据北京中原房地产经纪有限公司商业部总监杨广安介绍, 一般情况下,在合理的商铺销售价格下,经营零售业的投资回报在卖价的4%~5%之间比较合理,但最高不会超过6%。开发商往往会做很多广告和承诺，租金有多高,投资回报有多高； 但实际上, 商铺投资同住宅投资不同,是被动型投资,投资人切忌一厢情愿地空想“我想租给谁”,有时候需要采取逆向思维来审视商铺投资价值。不妨设身处地的从经营者角度考虑“在这里能做什么,能赚多少钱?”某种程度而言,这个商铺是否值得投资,经营者的认可相当重要。

　　误区三大项目赚钱多？

　　由于普通投资者缺乏经验，他们往往认为大开发商做的大项目就是投资回报的保证。在这种思维下“超大型商业广场”，“十万平方米商业中心”就成了追捧的对象。但碧溪家居广场等大项目的失败告诉我们，“大”反而可能带来更多风险！

　　第一太平戴维斯物业顾问(北京)有限公司总经理徐伟成提醒广大投资者，一个成功的商业项目，必须具备几大元素，第一生生不息。成功的商业，其经营一定是可持续性的；第二项目特质一定是跃动的，令人感觉是动态的；第三个是多样性，多样性购物种类很多种，不是单一的。此外项目的成熟性也是非常重要，如果消费者去这个地方买很多东西都觉得失望，或者它货品的种类很多，但感觉这个地方很闷，下次也许就不来了。另外一个易达性要好，停车是否方便，内部的管理是否协调；当然娱乐功能也不可少，因为商业项目最终是要带给消费者愉悦的消费感受。所以投资者在选择时，不能只看项目的规模，而更应该全面考察该项目的发展潜质。

　　误区四包租承诺一“包”解千愁?

　　很多有意于商铺投资的投资者在谈起选择投资项目时，普遍挠头。因为现在的商业项目都是边开发、边销售、边招商的商业物业，业内对这种商铺称之为“生铺”。工地还没挖坑就已开始叫卖。开发商一般通过项目区域美好的远景规划及短期(通常是返租3～5年，承诺回报率通常都不低于10%)的高额投资回报来吸引投资者，但事实上开发商已在商铺的销售价格中把对投资者的回报作为成本考虑进去了，而在生铺的养铺周期内，由于实际租金低而承诺回报高，这种巨额补差造成的高运营成本使经营管理公司无法良性运营，进而对投资者承诺的高额回报往往无法及时兑现，这就造成大多数投资者资金被套，苦不堪言。

　　对于售后包租的隐忧，几年前就已有诸多专家提出过，开发商可能难以兑现经营承诺和适当返利承诺。有业内人士指出，目前经营状况比较好的百货商场一般净利润在6%左右，超市、卖场一般实际经营利润只在1.2%~1.6%，而一些售后包租项目标榜的投资回报率却高达8%，似乎有些不太靠谱。对于目前火热的大成国际中心等项目所承诺的投资回报率，该人士摇头表示并不看好。

　　误区五前期热销后期必热租？

　　2005年，北京市各类商铺总的供应量达218.2万平方米。锦绣大地物流港、富力城等有潜质商业项目销售状况火爆，被众多投资者追捧。

　　但是商铺前期的热销是否意味着后期租金收益也会“红火”？中国商业地产联盟秘书长王永平认为，虽然目前市场不乏热销的商铺项目，但整个市场大势却依然严峻。据国际知名代理机构戴德梁行发布数据预计，2006年北京商铺市场总供应量将达600万平方米，商铺项目招商压力巨大。

　　董利认为，这两年商铺投资之所以被大家如此关注，很大程度上是因为前期热销与后期惨淡的出租情况造成了强烈的反差，让购买商铺的业主无法接受，因此出现了众多业主要求退房维权的事件。

　　在第一太平戴维斯物业顾问(北京)有限公司商铺部策划总监甑仕奇看来，商铺前期热销，只能说明项目策划成功，和投资者看好项目发展潜力，热销只是让开发商赚钱，并不意味着投资者、商户一定赚到钱。后者的利益直接取决于商铺的招商情况、管理方的运营管理能力、合理的业态规划、成熟的地段、足够的人流以及商户自身的经营能力。

　　误区六商铺价格是否有固定比例？

　　经常碰到这种情况,在销售底层商铺时,开发商跟投资人算一笔账,楼上住宅或写字楼售价多少,按多少比例来算应该多少多少价钱,而现在我只卖多少,所以你看你赚了吧,而投资人也往往有天上掉馅饼的快感!其实,商铺价格并没有固定比例,也不能简单地横向比较，光看周边项目，而要把多种因素结合起来，与其他商业街区的商铺进行纵向比较。

　　在分析商铺价格时，一般来说，在同等条件下，面积大的商铺平均价格要比面积小的单价便宜，因为它的利用率稍低。

　　商铺投资者在进行商铺投资过程中，如果投资者发现该商铺项目的经营内容在市场上具有很大的独特性，甚至是唯一性，那么要格外关注，因为独特性、唯一性会减少项目的竞争压力，项目比较容易走向成功。

　　观点 投资哪种业态最靠“谱”

　　究竟哪种商铺更靠谱,更有投资前景,专家给予了鲜明的意见。

　　北京浙江商会副会长陈俊

　　社区商业具有的特点是消费人群稳定、消费额稳定、消费习性稳定，有一定投资价值。但是，目前国内房地产开发商对社区商业开发主观性、随意性太强，不重视专业性，社区商业开发普遍不成功。里边主要有规模问题、结构问题、选址问题等。这些问题都影响社区商业日后的经营和价值，最终影响到投资者。

　　戴德梁行商铺部助理董事张家鹏

　　从产品属性特质而言，社区底商和沿街商业是相对最适合个人投资的商铺类别，因为其各商铺的独立性相对较强，前期规划合理的社区底商商铺，在后期对统一经营管理的要求相对不高。沿街商业权属明晰，可控制性与自主性都很强，受相邻关系影响较小。其次，投资者可以根据商铺价值变化规律进行‘养铺’，以时间换得升值空间，从而使得投资收益最大化。

　　中国步行商业街委员会秘书长董利

　　集中型商业特点比较鲜明，这类商业有比较突出的主题，但鉴于目前国内还没有成熟的运作团队和开发商，仍缺少长远经营的决心，所以“集中型商业不管他宣传什么，投资都要谨慎。”

　　高力国际专业咨询部高级经理杨清

　　大型的购物中心，或是定位较高的独立商业项目，对于中小投资者而言相对是难以介入的。因此从个人投资者财力方面，销售方式灵活的商业街、写字楼底商和社区商业项目应该是中小投资者关注的方向。

　　第一太平戴维斯物业顾问(北京)有限公司商铺部高级项目策划甑仕奇

　　写字楼的可经营业态要比社区型的可经营业态少，且投资额通常要比社区型商业大。应该注意本写字楼的定位、档次及体量在本区域中是否有竞争力，从而判断对此项目的投资。

　　商铺投资TIPS

　　在目前商铺市场发展尚不成熟的情况下，投资者该如何规避风险呢？专家们给出下列应该注意的问题：

　　一，价格因素。商铺的价值是由现有的或潜在的有利于经商的各种因素来确定的，价位越高的铺位它的升值潜力就越小。

　　二，估算投资回报率。通过对市场租金的预期，来估算投资回报率，再将回报率与银行

存款利率、基金投资、住宅投资等回报率加以比较，来判断是否值得投资。

　　三，了解项目所在区域的市政规划。市政规划对商铺投资价值影响极大。此外社区的体量，居住人口的类别，用户的需求及与其他周边项目的互动性，都会直接影响商铺未来所经营的业态，从而关系到此商铺的未来的回报。

　　四，了解项目使用年限。使用年限越长，投资收益就越高。现行的商铺使用年限一般四十年，但也有一部分住宅底商使用年限达七十年。

　　五，关注商铺使用率。投资街铺使用率越高越好，但对于场内商铺而言，使用率基本在50%左右。越是高档商场，其公共空间就会越多，公共面积的增加能使购物环境更加舒适，吸引更多的顾客。

　　六，必须了解项目销售是否合法。如项目有没有合法的销售许可证，没有销售许可证的铺位是不具备合法销售条件的。

　　(孔凡荣 陆经强 杨婕 联合采写)