投资高回报承诺如何实现 兑现能力考验地产高潮

　　本报记者 王小霞

　　目前，房产投资逐渐在“乱花渐欲迷人眼”中浮出水面，成为投资的一个重要渠道。而与此同时，北京的投资型房产项目日趋增多，产权式商铺、产权式酒店或产权式公寓不断推出，再次掀起了京城的投资高潮。

　　水能覆舟，亦能载舟。有专家评价认为，产权投资理财作为一种新型的投资理财方式，其发展前景非常广阔，用好了能给投资者带来相当优厚的回报，但关键需要投资者在投资过程中擦亮眼睛，辨清开发商的兑现能力，否则风险比收益更大。

　　地产投资出现高回报

　　目前，随着股票市场走低、新兴信托业务市场不成熟，因此，越来越多的百姓开始为自己的闲钱寻找新的出路。一位金融分析人员在接受记者采访时表示，虽然股票和新兴信托都是高收益投资选择，但相比之下，股票的投资伴随着不言而喻的巨大风险，加之目前国内股市持续低迷，是否能从股市得到稳定的回报，可谓“雾里看花”，很难断定；而新兴的信托业务，虽然引起了越来越多投资者的关注，但无法真正明确的“预期收益率”、拿投资项目本身担保以及缺乏及时的退出机制，都给投资者埋下了风险隐患。因此，投资者期待着更为安全、稳定的投资方式，而“产权投资理财”作为一种新型的投资方式，必然会吸引众多的眼球。

　　有商业投资机构研究部相关负责人说，“应该承认，产权式投资这种方式整合了开发商、经营公司和业主三者的资源和优势，是一种三赢的开发模式，因而吸引了市场的广泛关注。”据他介绍，产权投资理财这一创新模式首推者当属“第一城”项目，而且其推行后在房地产业界影响颇大，其投资期限3-8年，3年后任一年业主均可选择继续持有收租，或等值转售给经营公司。投资起点为10万元，以5万元为级数递增，投资收益为每年8.3％，包括6％的现金收益和2.3％的第一城消费卡。并由中信国安集团以其百亿资产对业主收益及转售提供连带责任担保。据了解，该项目开盘第一天的销售额就超过了6100万元，其中个人投资所占比例达到80％，最大一笔个人投资竟然高达600万元。

　　据“第一城”负责人介绍，新的“产权投资理财”方式采用投资者投资置业、拥有产权，而交由开发商统一经营、管理，最终让投资业主稳定收益的模式，有效降低了投资门槛，同时，相对来说保证了收益的稳定性。

　　受此引导，目前，市场上有关“产权投资”的房地产项目越来越多。

　　兑现能力决定投资风险

　　虽然房产投资正成为目前房地产行业流行的一股风，但风险隐患在市场中也不断显现。“第五大道”、“巨库”、“西单77TH”等项目接连出现经营问题；而曾经宣传“盈通零风险投资计划，三年养铺运动，最高回报为30％”的盈通购物城也因“销售方案调整”与部分签订认购协议书的消费者发生纠纷……产权式商业地产投资经过一段时间的市场检验，出现了一系列的问题。

　　有分析认为，投资房地产的暴利时代已经结束。目前国内房地产行业逐渐规范，虽然投资房产比投资其他行业的收益水平稍微高些，但普遍行业利润率大概在6-8％之间。产权式投资主要涉及租金水平和出租率水平，影响该物业类型投资的因素主要是经营水平等因素。可以说，产权式投资出现问题的症结大都出现在经营和兑现上。

　　“在产权投资中，经营公司能否兑现返租，从本质上取决于其经营的好坏。”一位房地产老总指出，产权投资产品在一个5年左右的中线投资期内，能达到6-8％的年回报率是较为合理的，而在目前的一些项目中，投资回报率动辄达到每年10％以上，投资期限更达到10年或20年，个别开发商为了吸引客户，不惜在回报率的高低上做文章，有些回报率高得离谱，这就不能不要求投资者提高风险意识，在面对开发商和经营公司高额返租的承诺时，重点考察周边项目普遍的租金水平以及经营公司所涉足行业的平均收益水平，以提高投资的安全性。

　　良好的经营是投资者获得稳定投资收益的最直接也是最重要的保证。对于投资者而言并非经营公司承诺的回报越高越好，近期推出的一些产权投资项目，个别的在投资期内最高可达到本金的400％以上，其承诺的回报率已严重背离了行业普遍的赢利水平。

　　市场规范有助于投资保障

　　“在投资者理性意识逐步提高的同时，产权投资产品也需要进一步规范。”专家认为，一个规范的产权投资项目应当具备4个基本条件：有高水平的经营公司进行经营管理，并且经营应已纳入正轨；承诺的投资回报率应在一个合理的水平，不能严重背离行业的平均收益；要有资信等级高的担保公司进行担保，并在法律框架内保障投资者的投资收益；更要有合理的投资期限，符合房地产经济运行的周期性规律。

　　“任何投资本身都会有风险，对于投资者来说，在所能承受的风险下取得一定的收益才有意义。对于大多数理性的投资者，安全无疑是考虑的首要条件。”北京乾坤律师事务所合伙人刘欣在接受采访时告诫急于求成的投资者，在涉足投资项目之前，要充分考虑开发商和担保方的资质和实力。在进行产权投资理财前，投资者可以重点考察以下几个方面：投资收益率是否经得起推敲。同时，投资者的收益是否在合同中有明确而具体的体现，从而得到有效的法律保障。另外，收回投资的渠道是否稳妥、畅通。还有，如有担保，是否在合同中有明确的约定，担保的方式是否合法、有效。投资者只有分析清楚这些，才能在投资过程中真正获得稳定的利益回报。