“现在，上海楼市已经成了政策市，非市场化，已经看不出运行的规则，我没法分析。”个人投资理财网ＣＥＯ洪熙对记者这样说。２０００年前后，洪熙发现上海房价明显偏低，就变卖了北京全部家当，来到上海，边工作边炒楼。但是，最近相继出台的一系列政策，让他这个有着五六年炒楼经验的专家也感觉到了风险。他告诉记者：“上海楼市，政策风险远远高于市场风险。我已经开始减持上海房产，并不再买进了。”

    近期，中央、上海相继出台了一系列金融、财政政策，包括最新的高法司法解释、房贷利率上调及上海开始征收二手房营业税等等，希望对包括上海在内的全国一些房地产开发过热的地区进行适当的调控。而最近财政部方面也明确表示，房地产税的开征也是箭在弦上。与此同时，针对境外投资者，外汇管理局也停止了境外美元抵押、境内借出人民币的业务，以打击热钱进入。

    显然，敏锐的投资者已经从中嗅到了政策背后的市场风险。记者在采访中发现，不少原来在上海投资大量房地产的机构也产生了与洪熙相类似的想法。据知情人透露，这些机构现在咨询财务顾问时，最关注的几个问题就是，如果从上海撤出房地产投资，将如何撤退，有没有畅通的渠道？目前看来，已有部分投资转向了上海商用物业市场。

    转战商用物业

    过去几年，上海的热钱一直以投资住宅为主。２００４年一个国外客户买走整幢楼的现象，在上海高档楼盘中比比皆是。业内资深专家章利华告诉记者，她去年帮爱尔兰客户买了一整幢楼，２００多套房子。据估算，目前约有１００亿～１２０亿美元的资金投资到上海房地产市场。

    从去年下半年开始，上海房价突涨，内环以内每平方米均价逼近２万元，并出现了一些均价５万元、６万元、７万元，甚至８万元的楼盘。随着政策环境的变化，投资者对上海住宅市场的预期也在改变。

    据高力统计，２００５年上海高档住宅供应有１０％以上的增加。高力国际华东地区常务董事翁琳说：“２００５年，上海高档住宅市场的价格肯定要调整。不仅是因为供应量的上升，更重要的是投资者开始转变了投资方向。机构投资者开始投向市场前景更好的商用物业（包括写字楼和商业物业）市场。所以，２００５年，高档住宅市场会出现供过于求的现象，使得房价及租金价格出现相应的调整。”据翁琳介绍，机构投资者转投商用物业市场的趋势自去年年底就出现了。一般认为，投资商用物业，收益更为稳定，风险相对较低，符合机构的投资习惯。不久前，仲量联行对亚洲的机构投资者的信心调查，结果也印证了这一点。调查显示，上海零售市场在亚洲投资者吸引力排行榜上名列第五。但是，在需要出售住宅物业城市中，上海排名第二，仅次于去年房价上涨了３０％的香港。这说明，机构们对上海的住宅市场已经非常不看好。仲量联行北中华区研究部主管何迈可说：“上海商用物业市场还有投资机会，但是这种寻找机会已经比较困难。”据统计，今年上海第一季度，外资购买商用物业的资金额已经超过去年一年购买商用物业资金的总和。

    资金撤退的隐忧

    除了转战商用物业，也有部分正在观望的资金随时准备退出。

    目前已有投资专家建议：为了安全，应将第三套以上的房子抛掉。采访中记者发现，一些浙江投资者也都在紧张观望，准备随时抛盘撤退。美联物业企业传讯部经理宋磊告诉记者，现在二手房放盘量有增加，市场观望气息比较浓，房价涨幅放缓。

    但是，市场的交易量依然活跃。章利华认为，新政策也可能使得一部分需要购房者在赶末班车。洪熙对记者说：“现在买房的，好像本地人正在增多。我的几套中低价房，都是卖给了地道的上海人。”

    记者采访的其他几位海外机构投资者，都告诉记者，已经暂缓投资，正在观望。

    章利华分析，机构投资者一般都是整幢、大量购买，价格通常低于市场价，一般有２５％～３０％的优惠，所以，还有利润空间，仍有投资者在继续投资。

    但随着投资的放缓，隐忧随之出现。章利华指出：“现在的外汇管理法，没有一条是禁止外资投资房地产的，外汇管制制度有缺口。”她说，只要外资资金是合法进来的，撤出去很容易。最坏也可以采取法院拍卖的形式。很多投资者是个人，抛掉房子走人很容易。

    郑先生也向记者透露说，他已经将买的工业地产抵押给了银行。他说：“如果房价跌就不要了，扔给银行；如果涨就卖掉。相当于已经套现。”

    另外，仲量联行的调查报告，公布了一个非常值得注意的信息，这些投资者认为：在未来的一至三年中，印度将是最受房地产投资者青睐的市场！这就是说，机构可能将会把投资重点从中国转向印度。

    记者观察

    战国时代合则兴

    进入门槛低又缺乏充分竞争的市场必然鱼龙混杂，所以中国房地产行业曾经有数万家开发企业。在那个被业界称为中国房地产的“春秋时代”里，家家有项目，好房赖房全都卖得动，个个成百上千甚至数亿进账，太平盛世里大家相安无事。也就是在这个时代里，房地产迅速成长为国民经济支柱产业，借国务院１８号文件奠定了产业地位。

    世事无常。一则１２１文件，一则７１号令，房地产开发两大源泉地根、银根同时收紧，在经历了两年左右的缓冲期后，一批企业开始面临失业的生存危机。２００４年叫停协议出让经营性用地的“８·３１”限令成为这些企业的鬼门关，也成为房地产行业的分水岭——春秋不再，战国时代来临。出让方式的变化以及资源的不可再生性，让土地率先成为众企业争抢的目标——拍卖会如战场，鼓声雷动，参战者各个骁勇。小企业找生路，大企业抢地盘，合纵联横画面自此展开。

    这无疑是一场全行业性的大洗牌。“８·３１”之后，资金实力有限、手中没有开发项目也没有新地块的小企业率先出局；第二轮则会洗掉那些手头项目即将结案但无力购买新地块的企业；第三轮恐怕就会洗掉那些虽有土地在手但开发资金实力有限的企业……一轮又一轮，如抽丝剥茧一般，最后留下真正具备竞争实力的霸主。基于中国的幅员辽阔，留下的应该是一批而不是一个。

    不想早早被洗掉的，除了少数艺高胆壮者依然独闯天涯外，多数都会走到“合作共赢”这条大路上来。你中有我、我中有你的形态虽然不再单纯清爽，彼此却能够借助对方的能量互补，一同留在战场上，即达到合作共生。对很多有钱有地的实力派企业来说，因为没有生存危机，目前合作的迫切性还不高。用华远地产老总任志强的话说，迄今为止房地产行业的集中度仍然很低，竞争在短期内不会到白热化的程度，所以对很多企业而言保持现状也没问题。然而，早期华润与华远的合作，近期顺驰与中远、万科与南都、万通与泰达的合作案例都明明白白地让我们看到，合作给双方带来的好处。这种好处，随着市场竞争的激烈还会更充分地表现出来。

    今天的中国地产市场犹如逆水行舟，不进则退。合作已是大趋所势，大家不妨未雨绸缪。