国土资源部破解地价抬高房价说

　　本报记者 王小霞

　　从2003年开始，土地市场开始全面治理整顿。一些市场人士因此分析：土地紧缩就意味着土地成本上升、未来房源供给减少，而老百姓的购房需求仍保持高速增长，所以房价还要涨。对此，国土资源部相关负责人日前表示，地价上涨不会造成房价上涨。

　　招拍挂显现土地真实价格

　　国土资源部副部长贠小苏表示，近几年来，随着市场经济发展，我国部分城市的房地产价格出现了较大幅度的上涨，有一种观点认为是由于推行了经营性用地的招标拍卖挂牌出让，导致地价上涨，从而抬升了房价，这种观点是不正确的。地价、房价分别由土地供求关系和房地产的供求关系决定。影响房价最重要的因素是房屋市场的供求关系，土地只是构成房地产的一个生产要素，其需求的变化是受房屋市场需求变化影响，房屋市场供不应求，价格上涨，才使开发商对土地的需求增加，造成地价上涨。

　　贠小苏说，杭州房地产市场调研结果显示，在房价明显上涨的区域，地价会在一段时间后相应上涨。全国2003年度地价动态监测结果也表明，各大、中城市地价水平随房价水平变动，但地价涨落幅度明显小于房价涨落幅度，一般只是房价涨落幅度的五分之一。招标拍卖挂牌出让显现了土地真实价格，之所以显得比过去协议出让地价高，实际上是政府获得的土地出让金提高了，相应压缩的是开发商过去取得的超额利润。政府只有在获得充足的出让金收入后，才有能力加强城市基础设施建设、建设廉租屋解决低收入群体住房问题。

　　政府将逐步扩大出让土地范围

　　政府部门不但认为土地价格上涨不会造成房价上涨，而且，还表示要扩大招标拍卖挂牌出让土地的范围。10月12日，在全国落实经营性土地使用权出让制度座谈会上，国土资源部相关负责人称，今后，除商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地必须全部实行招标拍卖挂牌出让外，要逐步探索扩大招标拍卖挂牌出让土地的范围，四类用途以外土地的供地计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的，不管是什么用途，都应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让，逐步把具有一定替代性、竞争性的工业用地等纳入招标拍卖挂牌出让的范围。

　　据了解，经过深入治理整顿，全国的土地招标拍卖挂牌出让制度得到了有效落实，经营性土地使用权出让制度落实的范围不断扩大，实现了招标拍卖挂牌出让工作的新突破。据统计，今年上半年，招标拍卖挂牌出让土地1.94万公顷，占出让土地总面积的28.78%，出让价款达1259.37亿元，占出让总价款的61.6%。

　　贠小苏指出，按照法律规定城市内的国有土地可以市场配置或有偿使用的应达到40%～50%，在有偿供地的总量中，招标拍卖挂牌供地面积比例应达到30%-40%。

　　“各地要积极制定经营性土地出让制度的配套政策，逐步缩小划拨和协议出让供地范围，进一步规范协议出让行为。” 贠小苏表示，尤其要注意研究原划拨土地转让、申请补办出让手续、原划拨土地和协议出让土地使用者自行进行经营性开发建设的管理政策。

　　历史遗留问题成处理重点

　　记者采访发现，此次国土资源部在严格土地市场必须实行“招拍挂”出让方式外，对于土地市场的治理问题，再次确定重点治理范围。据介绍，下一步执法监察将把历史遗留问题的处理情况作为重点，严格按标准进行审核，对擅自扩大范围、违规协议出让的项目将严肃处理，及时纠正。

　　国土资源部有关负责人就历史遗留问题的处理态度非常明确：历史遗留问题有严格的条件，不能随便搭车和扩大范围。各市、县确定历史遗留问题截止日期不得超过2002年7月1日。在截止日期前，市、县政府已经进行前置审批，或者市、县政府已经与开发商签订书面项目开发协议的经营性用地，作为历史遗留问题，可继续以协议方式出让。2002年7月1日以后出现的问题不属于历史遗留问题。

　　在此基础上，历史遗留问题有明确的处理时限要求。今年国土资源部与监察部联合下发的《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》中明确要求，2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕。选择2004年8月31日作为历史遗留问题的处理时限，主要是考虑开发商取得的计划立项批准文件和规划选址意见书、规划许可证等批准文件的有效期均不超过两年。如果从国务院15号文件下发到2004年8月31日计算，处理历史遗留问题的时限为3年4个月，如果从国土资源部11号令正式实施算起，时间为两年两个月，均超过了批准文件的两年有效期。按照国务院15号文件的要求，全面推行经营性土地招标拍卖挂牌出让的时间应从2001年5月开始，2004年9月1日只是解决历史遗留问题的最后时间。

　　有专家分析，现在看来，按照规划可以作为历史遗留问题处理的项目，只是表明在行政审批上不再作为问题处理，但是并不代表其中有钱权交易等严重违法行为的可以免于追究。国土资源部负责人表示，存在钱权交易，严重侵犯国家和农民利益的，都要认真查处，严肃处理。

　　土地管理将严抓

　　“规范土地市场管理是保持房地产市场良性发展的重要手段。”有关专家表示，虽然政府此前大力整顿，但是实行最严格的土地管理和耕地保护制度是一项长期性的工作，必须坚持不懈地加强管理。

　　据了解，今年年底以前，国家将重点从四个方面继续抓好土地管理工作，切实防止乱占滥用耕地现象反弹。

　　首当其冲的是，在清理的基础上认真搞好开发区的审核。要严格按照土地利用总体规划和城市总体规划，对拟保留的开发区进行审核。要坚持布局集中、用地集约、产业集聚的原则，规范建设用地，促进开发区健康发展。

　　在认真审核的基础上，继续深入开展土地市场治理整顿。要加快进度，分类指导，重点清理检查去年以来新上项目用地情况，整顿违法批地、非法占地行为。与此同时，要贯彻有保有压的原则，在暂停农用地转非农用地期间，对符合国务院规定的用地项目，要抓紧做好审查报批工作。另外，加强土地管理的制度建设。深化省以下国土资源管理体制改革，加强监督检查管理，完善干部考核体系，实行责任追究制度。在认真抓好清理整顿工作的同时，要抓紧建立和完善土地管理的长效机制，健全土地法律法规体系，从根本上落实最严格的土地管理制度。

　　记者了解到，从去年开始，政府将土地管理作为宏观调控的一项重要措施，全国撤并了三分之二以上的开发区，核减开发区规划用地面积2.4万多平方公里，清理偿还农民征地补偿费欠款87.4亿元，为保证粮食增产，遏制固定资产投资过度增长，促进经济平稳发展发挥了积极作用。