拿下上海首个CEPA概念项目 新鸿基意在政府关系

　　-本报记者 彭朋 宁华 实习记者 李迪夫 上海报道

　　香港地产大亨新鸿基在内地的一举一动都惹人关注。这家九十年代初一度是香港市值最大的地产集团，从去年来开始尝试频率极高的内地之约。

　　在地产主业上，其掌门人郭氏三兄弟曾多次到访上海，与上海高层领导陈良宇等亲 切会谈。目的只有一个，试图在上海北外滩的开发中占有一席之地。

　　其次，在非主业中，遭遇入股四川长虹的失败后；新鸿基又将他的视角对准江西钢铁，拟投资30亿元入股江西最大的国有钢铁企业新余钢铁。

　　近期，更有业内人士透露，新鸿基拟在北京收购数十个楼盘，用于进一步加强其的内地战略。

　　在CEPA框架下引导的投资浪潮中，频频受阻的新鸿基终有所获，一举夺得上海首个CEPA概念下的“港澳购物中心”管理运营权。

　　意在政府关系？

　　自CEPA框架开始实施后，打造港澳商品城的计划，开始在内地各城市遍地开花。包括上海、深圳、广州、成都、大连、杭州在内的城市，都纷纷出台建设港澳购物中心的计划。首都北京同样为此拟定了详细的计划。

　　上海首个CEPA概念“港澳购物中心”由上海丰鼎置业发展有限公司出资3亿元发起建设。今年6月，为了更好地运作这个项目，公司专门成立了项目公司上海港澳购物中心有限公司。新鸿基旗下的全资子公司启胜管理服务有限公司，成为这一零关税商品店的运营商。

　　“新鸿基将全面负责我们在香港方面的招商工作，同时也参与这一项目的管理运营。”港澳商品城的专案经理梁芳告诉记者。据梁芳透露，目前商品城A区的100余个商铺已由香港启胜管理公司完成了在香港的推介和招商，签约率已超过50%；一旦签约率达到70%，就会立即开业。而在此前，作为沪上首个港澳购物中心，一度有诸多知名商业策划管理公司前来接洽，欲夺得该项目的商场管理运营权，“新鸿基旗下的启胜管理服务公司便是其中之一。公司经过综合的比较和分析，最终选择了久负盛名的新鸿基。”

　　业内人士估计，“聘用一般管理公司，项目投资方通常需要支付300万元左右的管理费。选择新鸿基来管理经营，则需要支付双倍的费用。”

　　专家分析，对新鸿基而言，参与此类CEPA概念下的商业项目运作，赢得声誉的同时，更能建立和各方政府十分良好的关系。因为从一开始，这样的项目不仅受到落户当地闵行区政府的支持，更会获得上海市政府的关注。“运作这样的项目，能为新鸿基后续进驻中国市场打下良好的基础。”转攻江西钢企

　　这种善于打理政企关系的传统让新鸿基受挫长虹后仍大胆前行。

　　在目前中国政府正努力控制钢铁行业投资过热的背景下，新鸿基却丝毫没有丧失对该行业的乐观前景。相反，调控所带来的对产品重复严重的钢铁企业的打击却给了新鸿基进军内地钢铁业的机会。

　　“当时谈的不仅是新钢公司，集团希望通过新鸿基把整个集团的钢铁资产进行重组。”早先接受记者采访的江西省冶金集团投资发展部副部长项宏表示，“冶金集团的原计划就是想把旗下的新余钢铁有限责任公司、南昌钢铁有限责任公司和江西洪都钢厂进行整合，把这三家钢铁厂的优良资产拿出来组建一个新的公司，吸引外来资金入股。”

　　据项宏透露，2004年3月，新鸿基的高层和江西省冶金集团高层、江西省有关部门领导在北京进行了正式的磋商。冶金集团考虑到，如果只是将钢铁企业产权出让的话，并没有增量资产进入，因此提出从三家钢铁厂拿出20亿元优良资产，新鸿基也投入一定的资金，双方合资成立一家大型钢铁企业。“新鸿基表示可投入20-30亿元并要求绝对控股，但江西省有关部门坚持新鸿基最多只能占50%的股份，由于双方在股权问题上不能达成一致，此轮磋商没有任何结果。”

　　“和新鸿基合作能否成功的关键是省政府的态度，”项宏表示，“从集团的角度而言，就算新鸿基绝对控股也没有什么问题。新鸿基投入几十亿元资金成为大股东，他们肯定会妥善经营，虽然冶金集团没有控股，但税收、人员就业等方面都是地方获益。”

　　但项宏也表示，除新鸿基外，冶金集团目前还在寻找其他的合作伙伴，现正同时与内地和香港的几家企业接触。

　　项宏还分析说，以房地产作为主业的新鸿基，看好作为房地产产业链上游的内地钢铁产业也在情理当中。“新鸿基去年来江西考察过三次，还派出一位行政总裁先后考察了新钢公司、南钢公司和洪都钢厂。冶金集团旗下的三家钢铁企业的产品大部分是建筑用材，与新鸿基带来的投资意向比较吻合。”

　　地产主业

　　作为拥有1890亿港元市值的地产大亨，地产仍然是新鸿基内地战略最不能忽略的一环。其中，上海、北京和珠三角更是他们的必争之地。

　　2002年，为了获得在上海北外滩的项目，新鸿基的郭氏三兄弟也曾多次到访上海，与上海高层陈良宇等亲切会谈。虽然这一尝试未获成功，但很显然，新鸿基也并没放弃，他们一直在尝试寻求新的机会。

　　去年8月15日，新鸿基经过长时间争取的原上海浦东陆家嘴X2地块，终于从陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司获得土地转让。签约当天，新鸿基地产集团主席郭炳湘亲临现场。这一地块位于陆家嘴金融贸易区，比邻金茂大厦，原为陆家嘴美食城地块，占地面积6.5万平方米，总建筑面积41.5万平方米，处于陆家嘴中央商务区的核心地带。

　　在新鸿基近期发布的公司中期报告中表示，这一地块目前的动拆迁工作进展有序，预计今年底可接受地盘启动开发。按照原定计划，工程将于明年展开，分三期发展。除了将建设一项总楼面面积达42万平方米的大型地标性物业，还将建设包括豪华酒店、顶级写字楼、服务式住宅及购物商场，成为集商务、酒店和购物于一体的大型综合商业项目，总投资预计80亿港元。预计第一期于2007年落成，整个项目预期在2011年竣工。

　　同时，报告中还称，为把握2008年北京奥运会，集团正计划为内地收租物业北京新东安市场进行翻新工作。从这一点判断，坊间传言新鸿基在北京掀起收购潮，拟收购30多个楼盘，也就不会让人吃惊了。正如一位不愿透露姓名的国际知名房产中介机构经理所言：“像新鸿基这么庞大的公司，如果真的做出这样的行动，也一点不显过分。”