广东：“阳光地政”终结“造城运动”

　　蔡国兆、王启广

　　即将到来的8月31日将是协议出让经营性土地使用权的最后期限。这意味着：仅凭政府一纸批文就协议取得土地使用权的日子将成为过去，取而代之的是以招投标方式为主的“阳光地政”。

　　《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监查工作的通知》下发后的7月末，广州市国土房管局副局长谢晓丹在一次新闻发布会上作出了“广州大盘时代终结”的断言，鲜明地表达了广州市政府增强土地市场的宏观调控能力、加大土地市场调控力度的愿望与决心。

　　大盘时代的“造城运动”

　　2001年11月，一本名为《大盘时代》的书将广东房地产开发商热衷于“大盘”开发的现状摆到了公众面前。但事实上，广东地产商的“大盘情结”早在广州番禺20世纪90年代开发祈福新村时就已初见端倪。此后，位于广州番禺的“华南板块”越做越大。21世纪初，这股“大盘”风刮到了广东的二、三级城市，并通过广东地产商的北上、西征刮向了全国各地。

　　在广州，占地面积超过100万平方米的住宅小区有14个，不少楼盘达到了10余万居民的规模。其中，单幅土地最大的碧桂园凤凰城占地超过600万平方米；在广东的二级城市佛山，已经有万科、奥园、雅居乐、碧桂园、恒大、五元等大盘安营扎寨；即使在经济相对并不发达的广东鹤山市，某大盘一次也竟然圈地达到了5000亩；而在北方，广东一家开发公司在一个城市一次就圈地18000亩……

　　有人形容，广东的地产商已经不是在造楼了，他们在造城。

　　地产商哪里来的气魄？其背后的支撑，一在于协议出让土地，二在于银行贷款。 我国城市土地出让方式主要包括协议、招标、拍卖以及从拍卖出让衍生而来的挂牌出让四种。协议出让方式由于有市场竞争弱、交易不透明等特点，颇受国内地产商的青睐。2002年以前，全国土地使用权招标拍卖挂牌出让的面积占当年出让总面积的比例一直徘徊在2%至5%之间。通过协议出让方式，地产商们以低廉的价格取得大片的土地。

　　在以协议方式大规模“圈地”后，这些地产商顺理成章地成为国内商业银行重点扶持的对象。银行资金开始源源不断地流入他们的腰包，支撑起整个气势磅礴的“造城运动”。据统计，全国2万多家房地产开发公司，平均资产负债率高达70%以上。广州市的房地产开发公司则高达78%。

　　“大盘”终结还需“有形之手”

　　这种低地价主导的大盘营销模式在2002年7月1日国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》正式生效时遇到小小的挫折，但凭借着“历史遗留问题”这一理由，全国范围内大盘的“圈地”运动仍在继续。2002年全国土地使用权招标拍卖挂牌出让面积为1.81万公顷，占当年出让总面积仍旧只有20%左右。

　　这种状况在造成国家土地出让金严重流失的同时，银行也在为大规模的房地产建设承担着巨大的风险。为有效遏制房地产市场带来的国有收益流失危险和银行风险，国家自2002年起就相继出台多项调控措施。而这次“8.３1”政策出台则充分显示了中央政府在进一步规范土地市场秩序方面的决心。

　　对于“8.３1”土地大限，不管内心究竟是怎样想的，广东的土地开发商们都表示了谨慎的欢迎。他们认为：经营性土地使用权协议出让方式的终止，对于建立起“阳光地政”、建立起整个房地产市场的公平、有序竞争是一件好事。

　　“在这种‘阳光地政’的照耀下，将很难出现一个大开发商囤积大量土地的状况，以往席卷全国各地的大盘开发热将逐渐消退。在这种意义上，‘大盘时代’已经终结。”广东佛山一位不愿透露姓名的房地产开发商这样说道。但这一观点遭到了广东省政府参事、广州市房地产学会副会长潘蜀健的质疑。他说，在经营性土地使用权彻底实行招标拍卖挂牌出让以后，中小地产商将被淘汰出局，余下的都是一些“地产大鳄”。这时，如果政府“有形之手”能够有效控制单幅土地的出让规模，大盘时代可以宣告终结。否则，下此结论为时尚早。

　　并购联合的“精品时代”

　　业内人士评价：经营性土地使用权彻底实行招标拍卖挂牌出让以后，按照“价高者得”的市场原则，一批中小房地产商可能会被排挤出市场。

　　实际上，这种趋势在珠三角不少城市已经初现端倪。广州是经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让实行得比较好的一个城市。2002年，广州市登记在册的房地产企业有2000多家，到了2003年，这个数字已经减少到800多家,而真正从事地产开发的只有300多家。佛山市顺德区在国土局注册在案的190多家房地产企业，目前仍能进行项目开发的企业已经不足五成的比例。

　　广州、佛山的这种情况事实上隐喻着“大盘时代”终结后国内房地产市场可能出现的局面。“一个并购联合的时代，也是一个精品时代！”潘蜀健这样断言。

　　“8.３1”大限之前，针对房地产行业，国家已经出台了包括地产项目自有资金要达到35%在内的严厉调控措施。在这些政策与协议出让土地终止的共同作用下，房地产企业将面临重新洗牌：一些中小企业将遭淘汰。股权资金雄厚、融资渠道广泛、房产质量和服务优良、经营管理成熟的房地产企业，将并购那些自有资金不足、信贷以外缺乏融资渠道的企业；同时，中小地产企业也在积极地走联合之路。

　　而在“大盘时代”依托低价地取得超高额利润的盈利模式在“8.３1”之后也将很难存在。潘蜀健认为，房产企业热衷于围绕土地储备展开经营，必然忽视企业自身品质的提升，这不利于土地资源的有效配置。在“阳光地政”时代，随着土地市场价格的日益透明，必然使地产企业的主要精力转移到产品制造，为消费者提供品质越来越好的房子，形成各自市场的细分和专业化，大盘时代后的时代将是一个品牌、实力为王的“精品时代”。(完)