广州地产界评弹“顺驰模式”

　　赢周刊记者 黄婉华

　　广州地产界如何评价顺驰模式，记者走访了几家广州房地产发展商。就人们关心的顺驰模式问题展开探讨。

　　“110亿的总地款有些疯”

　　自2003年确立在全国扩张战略以后，一直忙于在全国各地圈地的顺驰在不到10个月的时间内，已经在北京、天津、河北、南京、苏州、上海、山西等地圈了10余块土地近100亿元人民币，加上顺驰在天津拍得的土地，总计地款将达到110亿元以上。

　　在广州广电房地产开发有限公司营销中心副总监杨海滨眼里，这个行为近似疯狂。他微笑着告诉记者，有时发展过快对一个企业来说并不是一件好事，很多东西都容易在过度膨胀中失控。比如现在顺驰要了这么多地，银根紧缩的情况下顺驰还贷能力下降，会使顺驰整个资金运作紧张。

　　如果顺驰的地产开发项目过分依赖银行贷款更是十分危险。地产项目投资动辄几亿元、有的甚至高达几十亿元。而在国内，无论是国有还是民营，其大型地产项目多数是建立在银行贷款基础上的。开发商自有资本比例普遍偏低，项目中银行贷款的比例高达八九成的不在少数。投入正常的投资回报期约八年左右，一旦出现销售收入不高或利润率下降的情况，长期达不到赢亏平衡点，将引发债务风险，形成银行不良贷款。杨海滨提到：“从去年年底开始，一些地方的金融部门开始控制这方面的风险，有的银行已将开发商的自由资本金比例提高到30%以上，目的就是改善这一块。”

　　根据他在广州地产多年的实战经验，他认为房地产作为一个成熟的产业，消费者的消费观十分成熟，被开发商炒作左右的可能性不大，所以广东的地产发展商都以实干著称。而面对宏观调控，很多依靠银行贷款发展的中小企业可能撑不下去，杨海滨认为国家的宏观调控给所有的企业机会都是平等的，但只有那些有实力，有能力的企业才能抓住机会。

　　去年底一系列针对房地产的政策出台，也是政府整顿净化市场的表现。一些企业可能会依靠售地还款，以此判断今年第四季度是企业最佳的兼并季节。广电房地产也已经在操作一些项目，但外界传言的大批中小企业支撑不下去纷纷倒闭的局面短期内还不会出现。

　　“顺驰缺的是管理型人才”

　　谈到顺驰的快速发展，广州颐和集团有限公司营销总监赵永爽认为孙宏斌是一个有战略眼光的人。他特别惊讶于顺驰二手楼市场在广州的成长速度，熟悉顺驰的人都知道，顺驰的一个撒手锏就是作为房地产中介的顺驰置业与作为房地产开发的顺驰地产联动。顺驰在广州一直没有地，想到用自己最拿手的二手楼运作来攻占广州市场，不得不让人警惕顺驰的野心。

　　对于快速发展，赵永爽提到顺驰的人才储备问题。因为赵永爽本人也是一个年轻有为的管理者，于是，他谈到这样一个有趣的现象。即业内的人都公认，房地产是一个让人才快速发展的行业，很多企业坐到总裁级的人物可能也就二三十岁出头。但这是一个被动淘汰的行业，特别是在顺驰这个超速发展的企业，刘宏斌的放权让一些初入地产行业者得到巨大的成长空间。但地产业的发展也很看重经验，特别是一个企业的健康运作离不开优秀的管理人才。

　　一个出色的销售人才培养期大约需3～5年时间，而一个优秀的管理人才培养周期则要漫长得多。以现在顺驰的发展规模来看，顺驰是极度缺乏管理型人才的。

　　而近来顺驰不断出现的人事变动也在验证这一点。据了解，顺驰置业(北京)公司在一个月内经历二次人事风波，频繁的人事变动让顺驰北京总公司的气氛显得有些紧张。

　　“材料上涨风险将转嫁”

　　值得注意的是，年初温总理的三次批示，已将大型购物中心和钢铁、水泥等一起列入国家宏观调控的重点清理对象之中。

　　2003年起，我国钢材、水泥等主要建筑材料价格出现大幅上涨，达到了1997年以来的涨幅之最。一位来自建筑计价咨询单位的专业人士告诉记者，由于近年来钢材、水泥等建筑材料价格基本平稳，并且一般建筑商都会囤积一部分原材料用于周转，使得建筑企业很少考虑价格上涨可能带来的风险。

　　该人士提到去年年底国家宏观调控使得珠三角的钢材价格出现1000元左右的浮动，由每吨3000元上升到4000元左右，到今年3月，钢材价格开始回落。建材价格的不断攀升，对地产造价产生一定影响。但主要还是建筑商来承担，因为为了争取到工程建设项目，大部分建筑企业在投标合同中签署全包，其中就包括造价风险自负。只有在成本实在超出预算太多的情况下建筑商才会向发展商要求追加成本。

　　而顺驰也用太极化解了这招风险。据了解，顺驰在要到地以后一般采取和合作伙伴共同开发的模式开展项目，大量依靠施工单位垫资，工程进度达到50%以上才能拿到部分款项，完工后拿到的工程款不足工程预算的50%，有的企业做下一个工程时才能拿到上一个工程的部分款项。