施永青：宏观调控下演绎“媒人文化”

　　本报记者 杨丽萍

　　博鳌报道

　　“地产代理行业就是一种媒人文化。”这是中原地产董事长施永青在接受本报记者采访时说的最为精辟的话之一。

　　然而，宏观调控下的这种“媒人文化”又将会如何演绎？是大浪淘沙？还是商机无限？

　　资金错配？

　　“在宏观调控下，地产代理行更是要充分利用这个行业特有的媒人文化来促成交易。”施永青说，所谓媒人文化就是指的“讲话要讲两套”，对业主讲，宏观调控来了，政府要抑制房价的过快增长，房价势必下降，还是早点将存量出手，对买家则说，宏观调控会使房屋供应量减少，房价可能上升，要加紧购房。“地产代理行一直都扮演着这样一种招人骂的角色。”

　　地产代理行业的周期性很大部分是由房地产的周期性所决定，而在土地和金融政策双双收紧的宏观调控下，代理行的这种媒人文化的确越来越不好演绎。

　　“房地产的周期性很明显，从土地的招标到建设完成一般都需要三到五年。”施永青说，宏观调控时，有的项目刚刚交了土地出让金，有的项目刚开工，而有的项目还在拟订建筑合同，房地产的周期建设也许就此紊乱。“这种影响的连锁反应就是代理行的成交量开始下降，因为房地产的周期性不像传统加工业那样，项目说上就上，说停就停。”施永青坦言，包括中原在内的几乎所有的地产代理行都面临着成交量的危机问题。

　　房地产无法回避的周期性使得地产代理行也随着政策的变化而波动起伏。

　　“中央政府和香港政府宏观调控的手段不一样，在香港，政府是在觉得楼价太高的时候增加土地供应，通过加大房屋供应量来调整供求关系，以达到降低房价的目的，而在内地，中央政府在觉得有了房地产过热时，采取收缩土地和金融的政策来抑制房地产开发，但如果没有新的开发量，楼价很难降下来。”施永青认为，这种宏观调控是否会达到政府的预期目的现在还很难下定论。

　　“中国的房地产不缺乏资金，如果缺乏资金的话，价格就会下降。房地产过热更多的是资金流向问题。”施永青认为，现在内地的房价之所以高上去了，主要还是因为有源源不断的资金流入到房地产行业里，支撑着房价的上升。

　　中原的知情人士也指出，由于外汇政策等的影响，国内资金的投资渠道很少，炒楼成了一个回报率非常可观的投资行为，上海、杭州、南京等地的房价之所以居高不下，与炒楼行为不无关系。

　　“这是典型的资源错配问题。”施永青说，目前中央政府希望资金除了流入房地产行业之外，还能更多地流入到其他如石油行业等，于是资金流与国家的全局规划不匹配，政府就要打压房地产。“政府宏观调控绝对有它的原因，而且目前的土地和金融政策显然已显示出中央政府的决心非常大。只是由于政策影响的滞后性，目前效果还没有完全显现出来。”

　　施永青向记者透露，目前，上海已经开始显现宏观调控的效力。

　　“上海炒得最热，虽然房价还没有掉下来，但是升幅已经没有以前那么快了，说明流入房地产的资金开始有减少的趋势，持币观望增加，这可能是一个指示性信号。”施永青强调，正是有了这种效力的初现，地产代理行才倍感成交量的压力。

　　“房价一旦掉下来，资金的进入会放缓，银行会加速发展商的还贷，受影响的不仅是小的开发商，大的开发商恐怕也有出问题的可能，而大多数地产代理行的日子不会太好过。”施永青认为，中央政府要非常留意打压房地产后是否会造成大的破坏力。

　　强者恒强

　　“宏观调控只是企业发展中的一个节点而已。”施永青说，他的企业顺利走过了几个至关重要的节点，相信这次也是可以走好的。施永青胸有成竹。

　　“1978年，我开始运作房地产代理，那时，许多所谓的房地产代理实际上跟现在的炒房团一样，买下开发商的楼盘再倒手出去赚差价，但是，我走了中介代理专业化的道路，将开发商的楼盘真正地推向市场，我在完成楼盘销售后从开发商那里取得佣金。”施永青说，中原就是这样用两位股东各投资的5000元港币掘得了价值30万元港币的第一桶金，之后的1981、1982年，由于中英政府有关香港回归问题的谈判所带来的不稳定因素，使得资金纷纷退出房地产行业，中原这次的策略是收缩战线，将分散的业务集中至一个区域，“饭一口一口地吃”。中原在两个节点上都“险处逢生”。

　　之后，哪怕是在1984年开始至1997年长达13年之久的香港地产低潮期里，也是过关斩将。

　　的确，在很多人眼里，房地产代理行业表面上是不需要投资和融资的，但是宏观调控对代理行最为直接的影响就是成交量和利润率。

　　施永青坦言，以中原为例，中原每月的正常支出在1.3亿元港币。而中原每月100亿港币以上的销售额的利润率也就是2亿港币左右。而实际上，中原是在宏观调控下还算活得比较滋润的少数企业之一，而大部分的代理行的确是挣扎在宏观调控的生死线上。

　　“影响最大的可能要是中型企业。”施永青说，小的企业业务量小，可以及时退出，而中型企业却会陷入进退两难的境地。成交量在这个时候成了中型代理企业的致命因素。而对于行业的领军企业来说，宏观调控反而成就了不小的市场空间。

　　宏观调控下的地产代理行业既会是大浪淘沙，也会是商机无限。

　　“我们的战略是在市场好的时候抢占盈利率，在市场不好的时候抢占市场占有率。”施永青说：中原的利润率的确受到了影响，但总体的销售还没有受到影响，原因主要在于小的代理行退出之后给中原这样的企业让出了市场空间。据了解，目前，中原也已经开始向北京、上海、广州和深圳之外的城市扩张，南京、杭州、济南等二线城市成为他们首批进入的二线城市。

　　强者恒强仍将是定律。