北京地产业寻找城市别墅的成长空间

　　本报记者 杨丽萍 北京报道

　　一直与“郊区”二字如影随行的别墅正在悄悄上演一场“孔雀东南飞”，“城市”成了它的另一个目的地。

　　18.77公顷，这对于越来越稀缺的城市土地资源来说已不是一个小数目。而就在这块 位于北京市海淀区万柳居住区的最后一块土地上，即将迎来一个名为万城华府、地上建筑面积约19.7万平方米的“昆玉地王”的城市别墅项目。与此同时，处于北京城区北部和东部的紫玉山庄三期和东山墅也在力推“城市别墅”概念，而据知情人士透露，在中国建设部后面，一个由中信和首创合作的城市别墅项目也将浮出水面。

　　“总之，在北京，一直为别墅市场所看好的东、北、西三大区域都已有不少城市别墅在暗潮涌动。”业内人士指出，不断涌现的新项目与此前在北京东北部朝阳公园周边早已形成的“城市别墅圈”一起构成了北京城市别墅的蓝图。

　　北京，城市别墅正在以一种“成长股”的发展态势前进。

　　市场的力量

　　市场的力量在城市别墅身上才刚刚显现出来。

　　“我们二期推出2000多万一套的豪宅，让我们没有想到的是，这部分豪宅被内部的一期业主消化了许多，像这样在豪宅项目里进行二次置业的情况并不多见。”北京紫玉山庄房地产开发有限公司市场推广部经理王燕说，“这给了我们对三期TOWNHOUS开发的信心。”

　　据了解，紫玉山庄是北京中心区少有的单元总价在2000万元以上的豪宅项目。6月，紫玉山庄三期开盘，与一期、二期的豪宅思路所不同的是，为了吸引更多的城市别墅客户，总面积近8万平方米的三期走了一条总价相对较低的TOWNHOUSE路线。

　　豪宅销售尚且令人艳羡不已，开发商就没有理由对紫玉山庄三期TOWNHOUSE的市场潜力表示怀疑。

　　无独有偶，位于北京西部的万城华府也受到市场力量的吸引，近日表现十分活跃。其以“城市别墅”定位，弥补了西北三四环间TOWNHOUSE产品的稀缺。

　　“我们在做万城华府项目之前对周边已有的高端市场销售状况和销售速度进行了调研，对一些高端客户也进行了访谈，这是我们项目定位的根据。”北京万城置地房地产有限公司总经理鄂俊宇说，北京万柳地区经过了八年时间的发展，配套已经比较完善了，而目前很多客户的资产增长是和这个地快的成长同步的，例如某客户1998年买200平方米的万泉新新家园或者光大花园，他现在却有能力买400平方米的万城华府。鄂俊宇预测，万城华府大概会有50％的成交量来自于万柳地区。

　　万城置地有关人士说，万城华府近20万公顷、600户的城市别墅虽未正式开盘销售，但他们一点儿也不担心，“我们想多的是，但愿能对得起万柳最后的一块土地”。据说，鄂俊宇要求关注产品细节，一定要符合高端人群的生活形态。

　　“东三环到东二环之间及辐射区、万柳和香山共同打造的西山地区成为了北京城市别墅的两大密集点。”北京光彩置业有限公司副总经理吴若刚认为，前者所具有的国际氛围、后者所拥有的良好自然环境都给城市别墅的滋长提供了很好的条件。

　　“目前，北京城市别墅的凸现是一个普遍现象，而不是一个偶然的因素。”北京华高莱斯地产顾问公司总经理李忠说，东二环几乎所有高档公寓的顶层都被老外租用了，因为老外非常认可东二环的地段。这给城市别墅的发展发出了一个信号：城市别墅是非常有开发潜力的。

　　据了解，其实此前城市别墅的大量需求已经形成，只是开发商还没有充分意识到这一点，这使得城市的高档公寓及跃层“捷足先登”，享受了城市别墅才有的市场待遇。由此，包括万城华府、东山墅、紫玉山庄等在内的城市别墅开发商都感叹，“城市别墅的春天来得太迟了”。

　　正是因为如此，业内人士分析，北京城市别墅的大举挺进一定会分流高档公寓和跃层的客户群，一场市场较量将在所难免。

　　一种介乎郊区别墅和城市中心高档公寓之间的边缘产品何以有这样的市场冲力？

　　“富人回城居住成为城市别墅快速扩张的原动力。”李忠一针见血地指出，“城市别墅本身就是一种因富人在城里居住而诞生的业态。”

　　“为什么回城居住，很重要的问题就是交通。当你发现北京堵车很厉害的同时，你也发现“5＋2”的生活并不是很好的生活。于是回城居住成为一种现象，而回城居住的人都有一个定律，他原来在郊区住的房子很大，而他要求回城以后住的房子也不能很小。于是一些位于繁荣市中心而交通便捷的城市别墅的购买力便显现出来。”李忠说。

　　事实上，郊区别墅的交通瓶颈的确成为富人回城居住的导火线。很多人买得起郊区别墅，却住不起。最大的原因在于郊区别墅车程较远，花费的时间成本大。而现代人最花不起的就是时间。

　　泛城(中国)董事胡港文与李忠持有相同意见，“城市别墅的出现，最主要是满足那些既追求别墅生活的低密度，又追求城市生活的方便快捷的富人的需求。”

　　需求决定市场。正是由于“城市”和“别墅”的双重身份，才使得城市别墅的发展“一路高歌”。但这是不是就意味着城市别墅能够处处落地生花呢？多位专业人士表示，“只有那些既能够体现别墅生活，又拥有城区便捷的项目才能成为市场的宠儿。”

　　“第一，是地理位置应该是在四环以内，但因为北京的城市发展不同，北边应该在北五环以内，这样就可以满足交通便捷的条件；第二，是区域的环境要好，这里主要是指自然景观的先天优势；第三，就是区域的文化，设施的配套，教育的配套，要比较完善，这样可以吸引很多高端的客户选城市别墅；第四，就是在产品的类型上要把容积率控制在1.2以内，最好是在1以下。”北京万城置地房地产有限公司营销总监遇绣峰说。万城华府正好具备了这些条件。而据记者了解，开发商们普遍认为，万城华府有可能成为北京市场上少有的可圈可点的城市别墅项目之一。

　　“成长股”能走多远？

　　专家们认为，城市别墅在中国经济发达的大城市像北京、上海，是一种必然出现的产品形态。当经济发展到一定阶段，一部分人的收入也相应增长到了一个新的台阶，想在城区里享受一种别墅或类别墅的生活方式，就成为市场的一股潮流。

　　在美国的旧金山、三藩市，日本东京的代官山，意大利的维诺拉市以及新加坡等城市，城市别墅已有很长的历史了。在北京，作为一种新的业态，进而作为一种新的生活形态，城市别墅的市场空间不容置疑，但它的需求究竟有多大、能走多远？

　　“我们的客户群主要是私营企业主、银行界金融界人士、公司高层、老板、城市中高产阶层，而随着城市经济的发展，这个阶层将是一个壮大的阶层。他们良好的成长态势也就决定了城市别墅会向好的方面成长，会有一个好的市场前景。”东山墅开发商北京太合嘉园房地产开发有限责任公司副总经理高雪峰说，客户群成长的预期决定了购买力，也决定了城市别墅的市场预期。

　　“你绝对不能单看北京市场，市场化发展使得北京成为一个区域的中心城市，以后更是会向欧洲、北美等大都会城市的方向发展，所以尤其是这种高端住宅的市场，它所吸引的人群，潜在的买家不仅在北京，可能是全中国，虽然这个量很难估算出来，但是用大量二字应该不为过。”胡港文分析。

　　“北京的西面像西山、万柳一带，东面像东二三环之间，东四环沿线，进出机场很方便的地方，人文或自然环境很优越的地方，做出城市别墅来，市场是绝对没有问题的。”吴若刚说。

　　此前已有报道，山西很多的小矿主到北京买城市别墅，一出手就是几十套。而把视野放在全国市场来看，就会出现胡港文先生所描述的那种空间。

　　“而从宏观经济来看，北京的房地产市场更加有潜力，北京的人均GDP可能是周边地区的十几倍，这对于北京城市别墅的推动力将会是不可估量的。”北京大学不动产研究鉴定中心主任冯长春说。

　　“从供应方面看，由于城市别墅在位置上是有局限的，造成在这个范围内土地资源更是有限，再加上土地政策的变化，我认为以后城市别墅的产量也不会很大，再生能力也不是很大。”北京万城置地房地产开发有限公司市场总监李澍说，供给肯定会越来越少，但是它的需求量肯定会有，应该是大于供应量。城市别墅的潜力仍然存在，而且不在少数，这就在于不同的客户的取向和对产品的认同。只要产品做得好，市场不是问题。

　　“我们在做项目定位时，充分考虑了城市土地稀缺的特点，这也是城市别墅物业升值潜力远远大于郊区别墅的最主要原因。”遇绣峰说。据她分析，万城华府项目的地理位置非常适合做高端住宅项目。该项目位于昆玉河畔，北侧紧邻27洞万柳高尔夫球场，并与昔日皇家园林之三山五园为邻。“在这种环境下，我们项目定位就是建成万柳区域内最高端的产品：居住密度最低、居住环境最佳。”遇绣峰说，“只有这样，才能充分体现该地段的土地价值及其衍生出来的生活价值，而消费者在拥有产品之后，升值的空间不会低于以前，预期好的产品永远不会被市场淘汰。”

　　看来，有了观念的回归、购买力的增强、土地资源的稀缺等多种利好，为别墅这一次向城市挺进的“孔雀东南飞”保驾护航，城市别墅的路可能会走得更长远一点。