境外资金FDI染指开发贷款 地产界重划版图

　　本报记者 杨丽萍 北京报道

　　被信贷紧缩日益推向“危境”的房地产业正在加速攀亲境外资金。

　　7月5日，万科发布公告称，万科已与德国银行Hypo Real Estate Bank Internatinal(简称HI)达成合作协议，由后者出资3500万美元，双方共同在中山完成“万科城市风景花 园”项目。

　　值得注意的是，这不是一笔简单的股权融资，而是以外国直接投资(FDI)为名，行商业贷款之实的信贷融资。“房地产企业取得境外贷款，万科还是第一家。”重庆国际信托投资公司总裁助理孙飞说。

　　据了解，开发商与境外资金更多、更大规模的强强联手正在酝酿或操作之中。

　　“未来2～3年内，房企与包括ING、摩根士丹利、麦格理银行、GIC、Rodamco、洛克菲勒等在内的大型海外基金的资金合作将达到20亿～30亿美元(约165亿～250亿元人民币)。”从事多年境外融资服务的上海基强联行副总裁陈咏东博士预测。

　　实际上，境外资金可否解房地产企业的“燃眉之急”？

　　境外融资潮

　　“面对宏观调控，万科的负债率会控制在60％以下。”万科有关人士表示。前些时候，万科总经理郁亮告诉本报记者，万科目前的负债率为54％。这个负债率在房地产开发商中是比较低的。但万科依然一直在寻找除银行信贷之外新的融资渠道。

　　中资银行信贷的紧缩，令寻求境外资金成为许多房地产企业的必然选择。

　　“由于补交税费等复杂问题，房地产企业海外上市的道路并不会像想象的那样一帆风顺，吸引境外基金可能会来得更快捷一些。”孙飞指出，与境外基金的合作仍是大多数房地产企业境外融资的首选。

　　而事实上，整个市场都看到了，房企和境外基金的合作正在发力，而且已“硝烟四起”。

　　6月22日，金地集团与摩根士丹利房地产基金IV(下称：MSREF)、上海盛融投资有限公司共同出资设立项目公司，其中金地出资约7500万元，占注册资本的15％。MSREF出资2.75亿元，占55％股份，上海盛融出资1.5亿元，占30％。

　　6月中旬，由荷兰国际集团和北京首创集团在海外共同募集成立的“中国房地产开发基金”在京投资的“丽都水岸”项目正式进入市场。据了解，荷兰国际房地产基金目前在中国已注资4个项目同时开发。

　　5月7日，新黄浦集团与美国资本巨鳄洛克菲勒国际集团签署合作协议，组建中外合作企业。

　　早在今年年初，上海复地已与摩根士丹利房地产基金达成合作协议，双方将合作投资约5000万美元建设“复地雅园”项目。

　　“未来2-3年内，中国房地产企业与海外基金的合作总额将达到20亿-30亿美元(约165亿-250亿人民币)。”陈咏东说，这个数字对于资金弦绷得很紧的房地产企业来说，的确是个不小的诱惑。

　　据了解，万科此次与HI的合作就是在与“所有有分量的境外投资机构”密切接触后的一种选择，并且独辟出一条境外贷款的蹊径。

　　“在法律上，这算是一笔股权融资。因为万科要将所持有的中山项目80％的股权转让给一家由HI设立的名为Best Gain Investment的公司，由于该公司万科也持有35％的股权，从而在融资安排完成后，万科直接和间接持有的该公司权益只有48％。”万科总经理郁亮在接受媒体采访时坦言，从形式上看，HI取得了中山项目的控股权，属于FDI(外国直接投资)。

　　而据记者了解，实际上，虽然HI拥有中山项目52％的股权，但并不拥有实际的控制权。而根据双方的合同约定，在项目回款之后，万科将以LIBOR?同业拆借利率?再加几个点的利息赎回股权。也就是说，这实际上是一笔商业贷款。但由于商业贷款属于资本项目，直接的境外信贷显然有违目前的外汇管制，因而才不得不“曲线融资”。

　　万科在以FDI之名，行商业贷款之实。

　　正是万科境外贷款的“成功一跃”，给了房地产企业从外资银行取得贷款的“猜想”。记者在7月10日参加一个信贷融资实务小型座谈会上惊奇地发现，许多费尽周折取得参会权的开发商，目的就是为了听一家外资银行“传授”开发信贷的“秘诀”。

　　“目前，外资银行在中国发展业务的大环境也会使得房地产企业取得外资银行开发信贷的支持成为一种可能。”孙飞说，这个“大环境”就是指，从去年12月1日起，我国已向外资金融机构进一步开放人民币业务，经中国银监会批准，外资金融机构可在已开放人民币业务的区域向中国企业提供人民币服务。

　　孙飞强调，这个政策出台半年多了，还一直没有企业能够享受到这种“特殊待遇”。

　　但是，政策利好总会被企业在第一时间发掘出来，并付诸行动。据记者了解，目前，在上海和北京等地，包括上海复地、绿地集团以及金融街在内的多家房地产企业都在与汇丰等外资银行进行密切接触，以期获得信贷支持，预计结果将不日分晓。

　　强者恒强

　　然而，并非每一个房地产企业都能像万科、金地、复地、首创一样成为境外资金的宠儿。“在境外融资的路上一定是上演强者恒强的定律，绝大多数企业境外融资的‘猜想’会变成‘幻想’，进而破灭。”一位业内人士一针见血地指出。

　　以万科和HI的合作为例。虽然，负责美国和亚洲新市场业务的HI公司董事Fenk曾公开表示，“这次和万科的合作只是HI在中国业务的开始，HI未来的目标是为中国大型的房地产企业提供专业的房地产融资服务，而万科只是其中一家。”但是一位外资银行的知情人士分析，HI公司此说并非无的放矢，而是想“广撒网，慎收鱼”。

　　虽然境外金融机构对中国房地产个人住房抵押贷款和开发贷款的市场空间和盈利前景都心知肚明，但对此间风险的不可测，又令其不得不走一步看两步。外资金融机构不大可能大幅扩大其市场份额。

　　“目前，东亚银行在中国大陆提供的房地产融资产品主要分为两类：房地产开发企业贷款和小买家房地产贷款。其中提供给房地产开发企业的贷款按照目的来分主要是建筑贷款和流动资金贷款。建筑贷款是发放给开发商的用于房地产项目开发及建设的贷款，也是对目前大多数房地产开发商最有吸引力的房地产贷款品种。”东亚银行北京分行行长吴志强说，“建筑贷款具有风险高、不易监控等特点，是外资银行较为关注的房地产信贷产品。这种贷款需要层层审批，是外资银行最为谨慎的贷款品种之一。”

　　记者从东亚银行提供的一份资料中得知，东亚银行是通过贷前调查系统、贷款审批系统来评估、控制建筑贷款的风险。而在这两套系统中，对开发商资质和房产项目的考评指标是非常苛刻和详细的。目前，东亚银行北京分行涉及这方面的业务还很少。

　　东亚银行开发信贷的“门槛”只是中国众多外资银行的一个缩影。而实际上，外界一直认为“宏观调控不对外资银行有约束力”的看法也在6月悄然发生了“变故”，“对于授信额度在1亿元人民币以上的企业贷款，外资银行须及时向银监会上报。”这无疑是在外资银行自设的“门槛”前面又加上了一道“门槛”，房地产企业要想在跨越两道“门槛”后取得外资银行的开发信贷谈何容易。

　　“目前外资银行开办对中资企业人民币贷款业务的时间不长，业务量预计也不会太大，整个银行业贷款全局短期内不会出现大幅转投的情况。”永亨银行知情人士表示。

　　“即使是万科，在成功迈出境外贷款的第一步后也很难保证与外资银行的合作能够越走越宽，越走越平坦。”一位业内人士指出。而据记者了解，万科总经理郁亮在接受媒体采访时也不止一次指出，之所以与HI的谈判历时9个月之久，主要还是因为HI担心国内政策和法律的风险，而万科最大的困难也在于如何说服对方：这样的风险是在可控制的范围内的。

　　“外资银行会比中资银行更重视资金的安全性、流动性和盈利性。”孙飞说，万科与HI的合作之所以尘埃落定，最大的可能就是外资银行对中国房地产企业开发信贷的一次“试水”。

　　如果说，外资银行对于中国房地产企业开发信贷的风险还处在“初探阶段”，那么，进入国内多年的境外基金在控制投资中国地产风险方面可谓是有了几许“分寸”。

　　“目前，国际地产基金一般只选择和最有实力和发展潜力的公司合作，看中的是管理团队、土地储备、政府关系、发展前景等。”专家指出，从目前已与海外基金达成合作的发展商来看，几乎无一例外都是业界大牌，真正感到资金困难的中小发展商很难获得海外基金的青睐。

　　由此看来，宏观调控对全国3万余家房地产企业本已是一个“大浪淘沙”的过程，中小企业在土地和信贷的双重“夹击”之下，生存的空间已然大幅收窄，同时，他们想转而寻求境外资金的愿望又在现实面前再次遭到沉重一击：因为境外金融机构和境外基金青睐的仍然是房地产开发商中的“强者”。