冲动的危机 重庆商业地产空置面积全国第一

　　本报记者 陶春宇 重庆报道

　　满街飘着火锅香味和炒菜的油烟味，街道两旁随处可见白色的卷帘门，像病人惨白的脸。这就是重庆相当一部分商业用房(商业地产)的真实写照。

　　近一两年来，重庆楼市异常火爆。2001年，重庆商品房的销售面积是700万平方米， 2002年是1000万平方米，2003年则已经是1600万平方米。与此同时，重庆商业用房也以每年上百万平方米的惊人规模供给市场。

　　在这个表面繁荣的背后，市场表现却让人大跌眼镜。据国家统计局最新的数据显示，在全国40个重点城市中，重庆的商业用房空置面积达224.68万平方米，高居全国榜首。而今年1～5月，重庆市商业房竣工面积47.07万平方米，而销售仅25.83万平方米，空置面积有继续扩大之势。

　　重庆房地产市场一边是海水，一边是火焰。

　　冲动

　　由于两江(长江和嘉陵江)的分隔，重庆形成了全国特有的组团式区域环境。由于这些区域环境离重庆的商业中心解放碑较远，因而形成了以解放碑为中心的副商圈。

　　拥有“西部第一街”之称的解放碑目前商业总建筑面积为140万平方米，其中各类服务机构5340个，85家银行、保险公司、证券交易所。解放碑是重庆市传统的商业中心，也是重庆CBD的核心，每日人流量在30万人次以上。其商业核心地位暂时难以撼动。然而，重庆市有的副商圈不甘居后，喊出了“超过解放碑，打造西部第一步行街”的口号。“这本身就是只追求数量的不理智行为。”重庆万基房地产顾问公司董事长卢泰宇称。

　　据公开资料显示，沙坪坝区今年要以三峡广场为中心，再建40万平方米的商业用房，南岸区要再建80万平方米的商业项目，九龙坡要在杨家坪建设35万平方米的商业用房。在南岸区传统的商业中心南坪，宣布要在5年内完成商业经营面积达到100万平方米的商业步行街，而相距两三公里外的南滨路，还有另一个建筑面积达100万平方米的商业中心，但目前南坪地区居住人口只有30万人左右，南滨路未来的居住人口计划约20万～30万人。一个狭小区域两个商业中心，城市商业布局相互矛盾，并形成资源分流。

　　卢泰宇称，各区县大肆造购物中心、底商、商业街、Shopping Mall，一个重要原因是，在商业地产开发中，多以政府形象工程为主导，离开了市场的实际需求，往往是超前开发，过度开发，有场无市。

　　与此同时，重庆的社区商业和临街商业的热潮再度涌动。目前在重庆，不管是旧城改造项目还是新区建设项目，商业用房的投放量一般要占到项目本身总量的10％～20％。如果是旧城改造项目，那么原来的一层门面往往被4层的大商场所取代；而新区建设项目，只要有路的地方就会有商铺——即使这条“路”仅仅是一道田坎。如此巨量的商业地产的投放与住宅市场的欣欣向荣发展，形成了重庆房市的一道独特的风景。

　　重庆同成置业顾问有限公司总经理商兴洲说：“之所以出现这种情况，是因为商业用房的销售价格是住宅的几倍，平街层(临街商铺)有可能达到十几倍以上，它是开发商利润的主要来源。开发商当然热衷于修建大量的商业用房了。”

　　危机

　　业内专家认为，重庆的商业地产的问题，归纳起来就是：盲目投资、经验不足、资金实力不够和规划设计考虑不周等。

　　商兴洲对本报记者说，“当重庆的花园洋房逐渐替代旧式的吊脚楼、鸽子楼的时候，重庆的商业地产还几乎停留在过去的业态水平上——投向市场的，大多数是一些简单低级的临街门面，或者是粗放型商场，相当一部分商业形态都没有质的变化。”

　　卢泰宇称，很多商业项目没有深入做前期市场调查，仅凭老板拍脑袋来决策。对于商业用房到底该卖多少钱，心中也没有数，项目定位的随意性和主观性很强，导致一些产品脱离了市场，难以为投资者接受。

　　重庆大学经济与工商管理学院博士生导师、常务副院长孟卫东说：“重庆商业地产项目的一大问题是不遵循市场规律，盲目上马。一些开发商不考虑位置和地点，拿到土地就建商业地产，而前期没有经过调查，也没有和一些大的商家进行意向性的接触。开发商对于商业地产项目缺乏专业化的理解，经常是以住宅开发的模式来进行商业项目的开发。项目建成后，因为不符合进驻商家的需要，一改再改，不仅增加了成本，而且延误了商业经营者的使用时间。”

　　一些开发商开始采取购买即“返租”的方式，来吸引消费者前来购买。重庆沙坪坝区的金沙国际商厦实行六成10年按揭付款方式，并针对客户首付的四成推出“交二缓二”的付款方式，即签合同时首付两成，剩余两成交房时付一成，交房后三个月内再付一成。客户在购买商铺时，开发商将一次性预付给客户两年10％的租金，这样，客户只需总房款的10％即可购买金沙国际的产权式商铺。卢泰宇称，开发商为了保证其利润，会将房价抬高，返租的钱，实际上是羊毛出在羊身上。而且，开发商返租的商铺并不易租出去，他们要支付高额租金给业主，比银行贷款利息压力大得多。开发商这么做，无异于“饮鸩止渴”。

　　更让重庆商业用房雪上加霜的是，银行方面已经开始收紧商业地产项目的贷款。区县市场，银行已经开始逐渐停止为这类商业用房“买单”，这道杀手锏几乎使重庆大多数区县市场的发展商陷入很尴尬的境地——在举城皆是一模一样的临街商铺时，市场该如何消化？

　　出路

　　重庆商业地产的十字路口已经到来，再不采取措施，后果不堪设想，卢泰宇说。

　　专家认为，重庆市目前商业地产的主要问题是有效需求不足，无效需求过剩。重庆主城9区城市常住人口约600万人左右，而正常经营的商业面积不足400万平方米，商业地产还有着一定的发展空间。但另一方面，大量盲目开发的简单低级的项目已对重庆市商业地产市场造成巨大伤害。

　　重庆房地产界的龙头企业——龙湖房地产公司(以下简称龙湖地产)商业经营管理分公司相关负责人称，只有建设符合市场需求的商业地产，才能解决空置面积较高的问题。早在4年前龙湖地产开始发展社区商业时，花了一年多的时间进行筹备，做北城天街商业地产项目规划之初就与华联商厦、银泰百货、名店坊等商家达成意向性协议，并按照它们的要求进行设计施工，结果市场反响热烈。

　　商兴洲认为，在商业地产空置面积高居不下的情况下，开发商应该及时地调整思路和项目规划设计，例如原来用于做门面房的，可以改成写字楼、宾馆或者是公寓，同时下调销售价格，这样就可以消化一部分商业地产项目。

　　孟卫东认为，要让商业用房空置面积不再扩大，首先需要各区县政府对自身的行为进行检讨，遵循市场规律，从规划入手，对商业地产项目进行宏观调控。

　　去年底，在重庆商贸工作座谈会上，重庆市商委主任秦文武说，2004年上半年，重庆将率先完成三个规划：商业结构调整规划，商业网点布局规划和加油站(包括液化气)布局定点规划。

　　今年7月13日，重庆市商委资产部相关负责人在接受本报记者采访时称，这个商业规划现在还没有制定出来，可能到今年底才会出台。他说，重庆商业用房空置面积过多的问题已经引起了重庆有关部门的高度重视，重庆市商委准备和重庆国土房管局联合对重庆市商业地产现状展开调查，寻求对策。

　　重庆市国土房管局房屋发展处负责人曾强称，为了不让危机爆发，重庆市正在开始一场紧急的“护市行动”。重庆市政府办公厅转发国土房管局和重庆市建委的通知，今年该市普通商品房的用地不得低于全年房地产开发用地总量的80％，重庆市商业用地被圈在20％以内。

　　日前举行的重庆市经济分析联席会传出重大消息：中国人民银行重庆营业部将采取措施限制投资性购房。商业用房贷款首付比例从50％提高到60％，贷款利率在基准利率基础上上浮20％。

　　业内人士认为，这些措施将有可能抑制重庆炒街铺的狂潮，从而阻挡商业地产项目的过度膨胀。