深圳楼市疯涨的可怕后果

　　文/新浪财经意见领袖专栏(微信公众号kopleader)专栏作家 杨红旭[微博]

　　深圳房价领涨全国，还将持续多个月份。北京、上海、广州的房价也会跟着深圳明显上涨。后面还将跟着更多的二三线城市。而深圳官方，未来一年，注定将为高房价而纠结和忧虑。

深圳楼市疯涨的可怕后果

　　今年春节过后，深圳房价上涨的新闻不断。尤其近两个月，深圳房价加速上涨，部分热点地区房价已较去年三季度上涨三成左右，已经到了全国业界共知、当地购房者紧张、政府担心的程度。

　　于是乎，近日深圳市规划和国土资源委员会发布消息称：近期出现“6月17日我市将取消住房限购政策”的传言，此为不实谣传，深圳市将继续执行现有住房限购政策。将严格依法查处那些通过故意制造“日光盘”等人为加剧供求紧张的“捂盘惜售”等违法违规行为。将推出系列措施全力保障房地产市场健康有序发展，包括加快商品住房预售审批，加快新增住宅用地供应等。

　　深圳官方的这一表态，主要传递出一个信号：官方对于当地房价快速上涨，深感压力和担忧，所以抛出一套调控市场的组合拳：一、辟谣，稳定市场情绪；二、严查供应端的违规行为，打击部分开发商；三、增加市场供应，缓解市场饥渴。

　　对于此三招的效果，笔者并不乐观，反而认为：未来半年至一年，深圳官方的压力还将继续增加，成为“热锅上的蚂蚁”，势不可免。原因可归结为三条。

　　首先，全国房价上涨是基调。资产市场和资本市场的一个鲜明特征是，一旦开始发生方向性变化，不管是上涨还是下跌，都会持续数月、甚至数年。房地产市场同样如此。过去十年，我国房地产市场经历了三轮房地产短周期，每个轮回包括上行和下行，时长为三年左右。

　　当前刚步入第四轮短周期的上行通道，一二线城市住宅成交量从去年10月开始反弹，一线城市房价从今年一季度开始反弹，其中深圳房价是本轮全国房价领涨城市。从70个大中城市房价指数看，平均涨幅于今年5月止跌，而深圳于去年11月已经止跌，且当前涨幅最大。未来一年，全国房价上涨是大势所趋，在此背景下，深圳不可能单独下跌或降温。

　　其次，市场需求旺盛还将持续。中国购房者在决策之前，一般看两点，一是当前市场现况及预期走势，二是政策。当前深圳市场已经热了起来，正在形成资产市场中常见的“羊群效应”，很多人因为看到别人蜂涌购房，且担心房价还将大涨而出手购房。

　　另外，除了自住需求，投资需求也在逐渐入场。过去十多年，深圳和杭州是全国楼市的风向标，原因之一是投资需求弹性大，杭州是浙江省会，深圳近邻香港。此两市一旦房价大涨，投资需求很快现身。据深圳二手中介反映，部分热点板块投资性需求占比，已由去年的一成升至当前的三成左右。

　　至于房地产政策，全国总体来看，今年货币政策和房地产政策都将维持宽松。经济比较低迷，稳增长压力依然较大，所以货币政策稳中有松，降息降准还将继续。全国房地产市场尚未全面回暖，尤其是广大三四五线城市住宅库存大，开发投资活动远未恢复元气，所以全国房地产政策继续从宽。在这样的宏观背景下，深圳很难单独出台抑制房价的强力政策。

　　一方面，税收和信贷政策多是全国性的，地方调整空间不大。另一方面，深圳原本就没取消限购。至于严查“捂盘惜售”，这种市场监督手段，过去十年中已被证明效果很小。

　　最后，市场供应不给力。抑制房价，最符合市场机制的调控手段就是增加供应。但深圳存在三个难题。其一，房地产生产周期长，即便当前大量供地，形成新盘预售也要等到明后年了。其二，深圳原本就土地稀缺，政府难为“无米之炊”。

　　比如，按深圳近三年商品住房用地供地计划，2013年和2014年皆为90公顷，今年85公顷，反倒比前两年少了5公顷！其三，深圳多城中村，城市更新地块开发流程复杂，而今年“招拍挂”的住宅用地指标仅占总指标的12%，必将引发开发商争抢，地价必然大涨，“面粉”(土地)贵了，“面包”(房子)能不涨吗？

　　综上所述，深圳房价领涨全国，还将持续多个月份。北京、上海、广州的房价也会跟着深圳明显上涨。后面还将跟着更多的二三线城市。而深圳官方，未来一年，注定将为高房价而纠结和忧虑。

　　(本文作者介绍：上海易居房地产研究院副院长、中央电台财经评论员)

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