腾讯、高瓴、软银都爱的贝壳，到底有多好？_新浪财经

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　　本篇文章精编自中信证券《房地产经纪行业专题报告之一》、《房地产经纪行业专题报告之二》

　　作者/Oliver

　　近日，贝壳决定上市了！贝壳找房在SEC提交招股书，预计募集资金总额约18.41亿美元-21.19亿美元，承销商包括高盛、摩根士丹利、华兴资本、摩根大通等，并将于8月13日正式登陆纽交所。

　　资料来源：网络

　　房子，对每个人来说都是离不开的话题，链家和贝壳这样的房地产中介也在存量房以及新房市场上扮演着重要作用。贝壳此次IPO吸引了腾讯、红杉中国、高瓴、软银等头部机构的看好，这只“贝壳”为何对众多知名投资机构如此吸引？我们今天就来看一看“贝壳”。

　　一、房地产经纪行业是一块大蛋糕

　　高速奔跑的房地产经纪行业

　　资料来源：中信证券

　　房地产经纪业务，按照业务类型主要可以分为一手和二手业务。其中，一手业务，又可以分为一手案场、一手渠道和一手代理业务。二手业务，如今则呈现线上和线下相互融合，并逐渐向一手业务切入的局面。

　　房地产经纪是房地产行业的重要组成部分。商品房市场的发展，住房规模的扩大，带来了房地产经纪行业的繁荣。根据经济普查数据，2018 年末房地产经纪行业从业人员约158.3 万人，2018 年全年实现收入 3，277.6 亿元，自 2008 年起，年化增速达 19.1%。

　　行业高速成长且有护城河

　　资料来源：中信证券

　　21世纪的互联网颠覆了许多行业，但是对于房子这件事，互联网能做的事情稍显有限。

　　房地产经纪业务离不开线下门店，二手经纪依托社区门店和经验丰富的经纪人，深耕社区房源，积极匹配购房需求。从行业发展历史看，诸多新进入者包括搜房网、爱屋吉屋等互联网背景企业的“去线下化”努力基本都以失败告终，社区门店依然是二手经纪业务的重要抓手。

　　门店租金开支、优秀经纪人的培养周期，都使得单店模型的跑通和规模效应的形成需要长期的投入和培育，如果再考虑到房地产政策的变化和交易量的不确定，则意味着新的进入者面临更大的不确定性。自营+强管控加盟成为行业发展主流模式。

　　二、贝壳到底那里不一样？

　　贝壳真的与传统平台不太一样。

　　58同城和搜房等平台采用的是收端口费加竞价排名的模式，所谓端口费就是让中介公司买端口发房源信息，信息会按时间顺序排列；所以中介公司会不停地发信息，希望排名更靠前以获得更多用户；另外也会有一些少量置顶信息，是用竞价方式收费的。

　　在58同城和搜房的模式下，发布房源信息只是为了吸引用户给中介打电话，中介以此获客；为了刺激用户打电话咨询，中介通常会放价格低于市场价的房源信息以吸引用户，平台也想中介发的越快越好，消耗更多发信息的条数平台就可以收更多钱。所以， 58同城和搜房等平台才慢慢演变成虚假信息汇集平台。

　　贝壳的不同在与他收取的是交易手续费是基于成交，成交了才有钱收；越快成交收钱越快，所以贝壳有动力驱动买家和卖家之间快速成交。准确的房源信息，真实的交易价格，基于买方和卖方真实意愿的撮合都是有利于促进更快成交。

　　三、经纪行业的龙头贝壳

　　2019 年，贝壳平台促成了 1.30 万亿的二手房销售和 0.75 万亿的新房销售（一手渠道及代理，但主要以渠道为主），分别占当年全国二手房和新房交易金额的 19.2%和 5.4%，公司的市占率处于业内领先地位。

　　资料来源：中信证券

　　2019 年，贝壳实现 460 亿元的收入，同比增长 60.6%。其中来自二手房交易的收入为 245.7 亿元，同比增长 21.9%，来自新房交易的收入为 202.7 亿元，同比增长 171.3%。新房和二手房交易是最重要的收入单元。

　　资料来源：中信证券

　　2019 年新房佣金率保持稳定，二手业务佣金率下降，但这是因为公司收入结构变化，即非直营部分只确认平台服务费，不会计入全部服务佣金，二手经纪行业的真实佣金率是基本稳定的。

　　四、左晖：做难而正确的事

　　贝壳创始人在招股书中说到，“在中国，很多行业都有三件事情同时发生：行业非常复杂且基础很差，效力极低；从业者和消费者体验都很不好；行业有着巨大的市场规模和增长速度。三件同时发生的事情会使得所有从业者都面对短期的‘大’机会的巨大诱惑，不对效率和体验做任何改善也能获得可观的增长。我们这个组织的独特性在于，我们坚定的选择长期利益，选择做‘正确’的事情而不是快速成功的事情，我们对走捷径有天然的反感。我们也意识到‘正确’的事情往往比较艰难，需要长期对行业基础设施进行改造，从而提升效率和消费者体验，再获得商业的长期回报。做难而正确的事，是我们理解并相信的成功之道。”

　　五、贝壳模式得到了众多投资机构认可