金麒麟六大地产分析师：2020年市场将不可逆转地集中

　　新浪财经讯 11月28日，在预见2020•中国分析师大会上，新浪金麒麟最佳分析师评选结果出炉。合计1.8万亿规模主动权益基金从35家券商的500个报名团队中，票选出最佳分析师149名、新锐分析师83名、最佳研究所7个、特色研究所3个。

　　以下是金麒麟房地产行业最佳分析师观点汇总：

　　第一名，广发证券研究团队，乐加栋、郭镇、刑莘

　　对于房地产市场未来的发展方向，乐加栋团队认为将以三个方面为特征：一是房地产企业集中度将不可逆转的集中到几个大的房地厂商手中；二是存量房地产经营领域会有巨大的增长潜力，包括长租公寓和物流地产等领域的发展；对国内尚不成熟的REITS方面，乐加栋认为中国有望在5~10年在该领域取得较大的发展。

　　第二名，华创证券研究团队，袁豪、曹曼、鲁星泽、邓力

　　在城镇化率提升和流动性偏于宽松的背景下，城市独立周期继续上演，按揭利率或见顶稳定略降，预计2020年销售持平，而综合考虑开工小幅放缓、竣工趋势性修复、复工持续偏强、施工单价低位修复、土地购置费降速放缓等因素，预计2020年投资稳定略放缓．

　　目前我国经济和财政压力加大，两大领先指标均显示政策放松需求，但又考虑政府“房住不炒”态度坚决，预计20年政策大松较难、但小松可期，政策面筑底或将边际改善；“融资、拿地、销售”三重集中度跳增继续上演，主流15家房企销售/融资/拿地集中度由15年11%/21%/16%快速提升至19H1的24%/66%/46%，确保未来3年龙头业绩稳增可期。

　　物业管理、商业地产和产业地产等存量业务发展加速，多元开花；值得注意的是，19年房企拿地分化加剧，将造成可售资源弹性分化。鉴于行业基本面稳定、集中度继续跳增、政策或筑底改善、国内外流动性宽松，而估值仍处于低位。

　　第三名，海通证券研究团队，涂力磊、谢盐、金晶、杨凡等

　　截至2019年11月1日，A股沪深300动态PE为11.99倍，地产动态PE为10.07倍。涂力磊团队对行业下半年基本面走势观点不变，继续看好全年销售创新高。继续围绕估值\分红\增速三大维度寻找超额收益。建议继续关注央企龙头万科A、保利地产、招商蛇口、成长华夏幸福、中南建设、地方国资华发股份。此外，利率下行预期带来商业资产重估潜力，建议关注中国国贸、大悦城、陆家嘴、浦东金桥等。

　　第四名，招商证券研究团队，赵可、刘义、李洋

　　过去几年房地产数据充满了失真，从房价到销量，到投资和竣工。通常，数据较历史出现诡异的背离只会有两种原因，其一是驱动因子发生显著变化，其二是外力干扰。

　　失真的行业数据将在2020年得以纠偏，需求重心下移（主要在三四线），投资和开工继续下修，竣工持续好转，政策继续在“民生、风险、经济”中寻求均衡，大基调仍是求稳，区域上跟随量价而宽严有度，行业的“夹缝”特征仍相对明显，个股还是“轻贝塔、重阿尔法”以及“空上游+多下游”。“杠杆、周转、资源”是阿尔法之源，但杠杆持续承压，资源难以永续，周转才是突破夹缝时代的有效手段，现金流为王仍是选股核心准则，首推具备“持续内生性现金流创造能力”的真正高周转公司【万科A、保利地产】，性价比角度万科更占优；精选“高质量杠杆”的弹性品种；资源型公司仍可获取稳健回报，关注【华侨城A】等；此外，关注有边际改善的【金地集团】【华夏幸福】等。

　　以下是金麒麟房地产行业新锐分析师观点汇总：

　　第一名，天风证券研究团队，陈天诚、康艺馨

　　5年期LPR直接关联房贷利率，意味着首套房贷利率从不得低于4.85%，变为不得低于4.8%，二套房贷利率则变为不得低于5.4%。此次利率降低略早于预期，虽然5BP的影响较小，但从意义来看，为2015年之后首度下调，也意味着房贷利率或将跟随一年期LPR步入下行通道。

　　近期地产政策调整频繁，三季度资金面先紧后松，优质房企在流动性略微宽松的环境中有望持续受益，伴随竣工增速大幅回升，提升行业结算超预期的概率、后端物业管理公司率先受益，据此持续推荐低估值、高分红的优质房企，2020年物管公司有望继续保持高增长。

　　第二名，光大证券研究团队，何缅南、王梦恺、黄帅斌

　　1-10月全国商品房销售面积同比回正至+0.1%。然而边际层面，低基数下，9-10月全国销售面积单月同比却连续回落。分区域观察，销售面积增速持续3个月反弹的东部和东北地区，单月销售均价亦连续3个月环比回落。

　　何缅南团队认为，近期销售“韧性”主要来自于开发商以价换量，年末冲刺销售业绩。后续降价策略的边际效用递减，随着房价大幅上涨预期扭转，在“紧信用”前提下，购房需求边际趋弱，判断2020年销售大概率回归下行通道。

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责任编辑：李勇飞