国君联评 | 地产政策解读：房地产、建筑、家电|房企_新浪财经

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【房地产】亟待更宽松政策

12月房企销售出现回落，民企、国企和央企全面转负，增速回落。2022年12月，TOP50房企实现销售4552亿元，同比下降26.9%，较11月回落4.4pcts，出现疲软。其中，民企销售增速较11月回落3.4pcts达到-49.1%。国企增速较11月回落2.2pcts达到-7.8%。央企增速较11月回落19.5pcts达到-2.3%。值得注意的是，2022年12月，TOP50房企中TOP10房企还是出现了销售的改善，同比增速较10月回升4.7pcts达到-7.4%。TOP20中，保利发展、华润置地、招商蛇口、绿城中国、建发房产依然维持同比正增长。

当前行业关注重点已经从供给端风险转移到需求端刺激政策层面。随着多项房企融资政策出台和防疫政策优化后，房企供给端的风险已基本消散，市场的关注重点已经转移到需求端的复苏节奏和刺激政策的出台节奏上。当前市场销售依然处于疲软状态，因此市场对于需求端的利好政策存在较强烈预期。12月中央经济工作会议对于地产的描述也将支持改善性住房需求放到扩大内需层面，预计在当前防范风险保交付的同时，刺激政策将逐渐出台和落地。

12月以来，多个城市出台需求端放松政策，但是更大力度政策仍需在2023年一季度观察。当前二线城市的调控依然较2016年初的状况更紧，尽管12月以来多个城市出台宽松政策，二线城市行政调控依然有较大的放松空间。根据财联社报道，厦门岛外限购政策调整为在厦门市实际工作和生活的非本市户籍无住房家庭和个人可在岛外限购1套住房。杭州公积金执行“认房不认贷”，且二套房首付比例下降至四成。重庆限购政策调整，自有住房用于长租可不计入套数。

当前依然是政策预期带动的板块行情持续发酵，基本面复苏仍将后移。随着保交付和融资环境改善，目前市场关注点回到需求端。在“房住不炒”的框架下，市场预期更大范围的宽松政策。而从房企基本面看，随着市场出清告一段落，并在2022年调整拿地布局，2023年的核心竞争力，在于信用和产品力同时具备。我们继续推荐龙湖集团、招商蛇口、万科A、保利发展、金地集团等，同时，一些小玩家和新玩家也在奋力改进自己产品，受益标的中交地产、建发股份等。

风险提示：政府重新放开前融再走土地金融模式，市场需求加速下行。

>>以上内容节选自国泰君安证券已经发布的研究报告亟待更宽松政策，具体分析内容（包括风险提示等）请详见完整版报告。

【房地产】以需求为名，以政策为号

自中央经济工作会议以后，地产最大的分歧点从是否保主体、转移至了基本面是否会改善，而目前现实状况仍然表现孱弱。从供给侧出清的阶段来看，以资产负债表的绝对规模和资产负债率来看，均没有显示供给侧出清已经结束，然而，从预期层面，则已经可以完全预判，也即，出险房企通过引入战投的方式，保证自己交楼的情况下，实现被整合，或者是通过债务重组的方式，实现企业经营恢复。而相对模糊的预期，则在于对需求的判断上，从统计局数据表现来看，11月的表现在低基数之下，同比数据甚至更差于10月，说明基本面恢复层面，仍然需要进一步观察。

单靠市场的自然恢复，难以扭转目前的基本面颓势，仍然需要进一步的政策支持，而这一轮周期采取了和以往周期完全不同的做法，需求侧政策需要远高于过往周期。过往在引导新周期开启的时候，并非简单的通过需求端，更多的是通过重启影子银行等方式，让宏观流动性注入到高风险等级的房企中，再通过土地的信用派生能力，实现资产价格上涨的预期，并拉动需求信心的修复。本轮周期，供给侧采取的是出清、而非刺激的手段，因此，在需求侧，需要远强于过往每一轮政策周期的强力政策，才能换来有效的需求改善。

降息、购房补贴、政府回购等均为需求政策的利器，目前已有城市在试点，需要更大范围和力度的推开。目前新增人民币贷款中居民贷款仍然不理想，核心原因在于利率过高，使得居民以偿付为主，尽管有部分城市开始对新增需求部分下调利率，但存量部分不降息，则依然会有居民提前偿还房贷，使得整体信用处于收缩的状态。同时，一些城市开始试点购房补贴，比如通过农产品抵房款，但规模较小。一些二线城市此前也有宣布过政府回购商品房，但进展仍然缓慢。我们认为，目前需求端支持的方向已经明确，则需要更进一步夯实难得的信心扭转。

供给侧出清尾声，板块开始呈现分化，受益于需求政策带来销售持续改善的公司将明显受益，走出新一轮周期。2023年的核心竞争力，在于信用和产品力同时具备。

风险提示：政府重新放开前融再走土地金融模式，市场需求加速下行。

>>上内容节选自国泰君安证券已经发布的研究报告以需求为名，以政策为号，具体分析内容（包括风险提示等）请详见完整版报告。

【房地产】信贷方向就是价格方向

早在2022年4月，我们的专题报告《交易稳信用，布局资产荒》中就提出稳信用的重要性，而回顾全年，信用扩张的速度始终慢于存款，因此，即便为资产荒，但资产价格仍然是下行趋势。历史上，在2005年和2015年均出现了M2增速超过社融增速，而2022年是第三次，稳信用的压力凸显，我们也反复强调过，信用供给来源于地产，这是撬动信用的源头，而2022年无论是房企、还是居民，都呈现出了一定的信用收缩。在2022年3月尝试地产宽松之时，由于缺乏对应高风险资产的融资渠道，仅依靠传统低风险偏好的金融机构，并没有带来市场走出信用收缩的负反馈循环，最终体现，资产到处都有，但没有与之风险相匹配的渠道，使得资产价格呈现出下跌的趋势。

存款的持续增加是市场保有一定乐观因素的根本原因，体现为M2的高增长，但我们认为贷款增速才是驱动资产价格的核心原因。一方面贷款增速恢复，一定意味着经济活动的改善，对经营环境、企业信心、居民感受都会有较大的提振，另一方面，贷款是基于存款的负债端，负债的扩张，本身也就会带动资产价格的上行。由于地产对贷款的贡献度很大，因此历史上走出倒挂危机的方式，均来自于重启地产周期，例如2006~2007年的楼市牛市，2016~2017年的棚改货币化牛市。而反观存款增速较快的年份，如2005和2015年楼市整体运行并没有太多亮点。

由于存款在高增，2023年有了贷款高增的基础，地产信用企稳是前提。2023年的经济活动，随着疫情政策的优化，一定会较2022年有所改善，但金融活动，仍然依赖于地产，这也就是地产贡献15%左右的GDP，但是贡献40%左右信用的重要地位。在存款高速增长之后，贷款的增长，就依赖于政策的支持和信心的修复，无论是企业、还是居民，而这重中之重，仍然是地产信用。

目前的政策会让市场出现修复过程的断档期，供给侧仍在收缩，因此从需求侧足以对冲供给侧收缩的角度来看，会存在一定阶段的断档期，重启地产周期需要供需均发力。我们反复提到，供给侧改革的预期已经结束了，关注点会转移至需求侧，但就目前政策来看，需求侧的发力仍然无法对冲供给侧实际意义上的收缩，若保持现状，则需要等供给侧的尾声才能够让需求做对冲，考虑到2023年行业债务到期压力和2022年几乎一样，因此，需求侧的政策显得更为重要，逆转信用周期，逆转资产价格。2023年的核心竞争力，在于信用和产品力同时具备。

风险提示：政府重新放开前融再走土地金融模式，市场需求加速下行。

>>以上内容节选自国泰君安证券已经发布的研究报告信贷方向就是价格方向，具体分析内容（包括风险提示等）请详见完整版报告。

【建筑】地产政策有望超预期,推荐中国建筑/志特新材等

地产链供需两端政策将继续推进，政策力度有望超预期。前期中央财办就中央经济工作会议作深入解读指出：(1)地产供给端2022年已出台政策要持续抓好，2023年还将出台新举措，侧重研究解决改善房企资产负债状况等。(2)地产需求端要着力改善预期，扩大有效需求，支持刚性和改善性住房需求。在住房消费等领域还存在一些妨碍消费需求释放的限制性政策要予以释放。结合落实生育政策和人才政策，解决好新老市民、青年人等住房问题。鼓励加大保障性租赁住房供给，发展长租房市。合理增加消费信贷，支持住房改善等消费。新年伊始规划中的政策将加速推进落地。

预期房建业务应收款减值比例和概率将下降，改善资产质量和现金流。(1)供给端三支箭政策将修复地产商资产负债表提升资金偿贷能力，一方面会降低房建业务应收款计提减值比例和概率，提振房建业务资产质量和改善房建业务的经营现金流。另外需求政策刺激销售改善，地产商扩表将增加房建业务相关环节新签合同增长和利润预期，增强房建业务利润弹性和提高业绩确定性。(2)中国建筑前三季度新签合同额中房建业务占比65%最高，中国中冶50%，安徽建工36%，中国铁建33%，中国交建12%。

建筑央企地产开发销售的竞争优势增强和市场份额提升趋势未被充分定价。(1)中国建筑2022年1-11月地产销售额3484亿进行业前四，11月地产销售额356亿增15%(21年11月同降34%)，8月、9月、10月销售额分别增18%、26%、26%，增速连续四个月为正。22年中海地产权益销售排名第三、拿地第二。(2)中国中铁2022年前三季度地产合约销售额411亿元，单3季度地产合约销售额为195亿元（同比增长56%）。(3)中国铁建2022年前三季度地产合约销售额为677亿元，单3季度地产合约销售额为297亿元（同比增长39%），全年拿地货值第八，权益销售第十五。(4)推荐中国建筑22PE4.4倍(万保招金PE8.6倍)、PB0.63低于万保招金PB1.1倍。PB中国铁建0.48倍、中国中铁0.56倍、中国交建0.55倍。

开施工端推荐志特新材/鸿路钢构等，竣工端推荐金螳螂/江河集团等。(1)开施工端铝模龙头志特新材2023年业绩将反转加速，目前我国中高层建筑中铝模渗透率30%与发达国家80%比仍有很大提升空间，同时通过设计智能化/生产自动化/管理数字化等建立成本优势，能持续扩产抢占中小企业市场份额，目前市占率4%左右(国际龙头约占40%)提升空间大。(2)推荐施工端钢结构龙头鸿路钢构，智能化/信息化管理打造成本优势在行业需求上升周期将再次恢复业绩弹性。(3)我们预期竣工增速由2022年的-19%大幅提升到2023年的20%，竣工端推荐装饰金螳螂和江河集团。

风险提示：宏观政策紧缩、疫情反复、业绩增速不及预期。

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【家电】放宽出入境有望拉动线下消费和出口，地产政策再发力

放宽出入境限制有望进一步拉动线下消费和出口。国务院联防联控机制外事组放宽出入境限制，包括入境检疫、国际客运航班、口岸运行等重要政策。一系列的出入境限制的放宽有望促进人员流动和国际经贸交流。放宽出入境限制预计将进一步拉动线下消费和出口的恢复，线下占比较高和出口主导的家电企业有望明显受益。

多城调整地产政策，厨电和白电龙头有望受益。东莞市全市全面取消限购；同时其他区域的二手房解除限售。苏州市确认下调二套房首付比例，若首套贷款未结清，二套房首付比例从60%下调至40%。成都发布增购政策，父母投靠成年子女入户的，可以购买一套住房。多城调整地产政策，有望刺激厨电和白电需求，厨电和白电龙头有望受益。

央空11月内销出货同比由正转负，23年1月家空排产同比降幅有所扩大。11月央空内销出货83.43亿元，同比-8.94%。23年1月家空排产约为905万台，较去年同期生产实绩-31%。内销较去年同期出货实绩-32%；出口较去年同期出货实绩-32%。主要因为春节假期季节性因素影响以及疫情扰动。建议结合1、2月加总数据观察。

投资建议：放宽出入境限制有望拉动线下消费和出口；多城调整地产政策，厨电和白电龙头有望受益；央空11月内销同比由正转负。考虑到原材料价格下降以及地产逐渐恢复的情绪修复阶段，我们认为前期被压制的估值有望得到修复，基本面的复苏预期也随着持续的宏观政策出台有所提升，家电板块有望修复，建议关注白电和厨电龙头。个股方面推荐轻装上阵的传统厨电龙头老板电器（13.7X）、中央空调稳健发展，家空及冰洗贡献业绩弹性的海信家电（13.1X）、高端化多品牌领先布局效率优化的海尔智家（15.1X）、产品优化，七夕节促销热卖的飞科电器（28.1X）、新零售渠道改革取得进展，销售费用优化明显的格力电器（7.0X）、激光显示技术龙头海信视像（10.7X）、解决摩飞国内商标使用权授权、有望分享摩飞海外业务增长的新宝股份（12.2X）、品类齐全、盈利能力逐步修复的美的集团（11.6X）、内销恢复弹性较强的小熊电器（28.0X）、清洁电器龙头科沃斯（22.7X）。