美的置业郝恒乐:市场还在筑底，明年不会比今年更差（实录）

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　　“市场形势仍然比较严峻，因为只有市场销售端情况实质性好转，整个地产行业才算真正的恢复。”

　　观点网“稳”是美的置业2022年中期线上业绩会为数不多的关键词之一。

　　2022年浪潮激荡，多数房企选择在系紧安全带的同时稳住底盘，美的置业也是如此。

　　上半年的融资破冰，与龙湖、碧桂园等民营企业共同踏入首批示范房企行列并发行相应公司债，让这家颇有背景的企业再次被推上风口浪尖。

　　在部分开发商融资环境仍然非常困难的情况下，获得发债通行证无疑是雪中送炭，再加上先后与建设银行、农业银行等签署贷款协议，累计获得750亿元额度，美的置业似乎在下一盘棋。

　　如今，2022年上半场棋局已定，美的置业上半年实现收入约316.63亿元，同比下降4.2%；毛利约56.69亿元，同比下降17.1%；核心净利润27.36亿元，同比下降11.8%。除毛利及核心净利润均下滑超过一成外，归母净利同比下降26.5%至6.56亿元。

　　收入规模下降，现金流层面进一步面临增压。对比此前美的置业融资活动的正向现金流，今年上半年，现金流数据则呈现净流出17.5亿元。

　　对此，于8月29日举行的业绩会中，执行董事兼副总裁王全辉数次表示，短期内以现金流安全作为最主要的经营原则，平衡好规模和利润的发展，以明确下半年的经营思路。

　　土地端：重心已转移

　　“市场仍在筑底，下半年来看，我们在投资方面更多考虑手上现有的土地资源，以及合作项目的安全问题，在新增土地上投入精力会比较少。”业绩会上，王全辉坦然表示，下半年的工作重点：少拿地，攻老本。

　　美的置业下半年会将精力主要投入在合作项目中，确保合作项目的安全交付，在业绩报告中，上半年已经实现全国38个城市66个项目、共计3.16万套房子的交付，

　　这其中有3640套提前交付，另有2816套交完即取证。“按照现在的铺排，2022下半年预计确保可以交付6万多套。”林戈在屏幕前如此表示。

　　另一方面，截至2022年6月30日，美的置业共有337个物业开发项目，依旧聚焦一线、二线城市，重仓长三角、大湾区等国家核心经济圈的深耕城市，共拥有土地储备总建筑面积4294万平方米。

　　目前，该公司手中土地存量还有3580万平米，储备量相对来说比较足。这也意味着，接下来美的置业还是将已有项目的去化放在首位，最终目的就是增厚现金流安全垫。

　　63亿，是美的置业上半年收购8宗项目的总货值。在推动土储优化之余，美的置业首要工作已不是拿地，而是全面盘点目前存量土储，退出弱三线和四线城市的项目，转而收购更高量级、以二线城市为主的项目。

　　值得关注的是，美的置业在上半年所收购大部分项目为合作类，从去年启动合作项目的收并购工作以来，已经完成了29个项目的股权交易。其中，上半年所收购9宗项目交易对手都大有来头，花样年、金科、雅居乐均位列其中。

　　收购方向则主要聚集在天津、重庆、佛山等战略深耕城市，同时退出九江、柳州、大理等一些本就计划要放弃的城市。

　　对于美的置业来说，土地策略的转变或许与土地市场供需矛盾的放大息息相关。

　　“2019年，我们已经隐约感觉到行业不健康，具体体现就是供需矛盾，所以我们要做一些城市调整，聚焦升级，调整资产质量。”

　　回想2019年年度业绩会，郝恒乐便提出“市场有很大的不确定性，不会坚持去拿高地价的地王”的观点。

　　视线回归2022，彼时被各路媒体们称为“保守”“别扭”的言论，放在今天已变得合理。

　　销售端：市场正筑底

　　“市场形势仍然比较严峻，因为只有市场销售端情况实质性好转，整个地产行业才算真正的恢复。”谈及销售大趋势，郝恒乐如是表示。

　　的确，上半年美的置业无论在营收还是毛利数据上都稍显下风，主要原因与销售收入的下降有关。

　　具体而言，截至2022年6月30日止六个月，美的置业合同销售金额约400.3亿元，同比减少51.53%；相应已售建筑面积约327.2万平方米。

　　最新数据显示，7月单月美的置业实现合约销售74.8亿元，相应已售建筑面积约46.9万平方米，对比去年同期依旧下滑28.69%及42.38%。

　　合约销售虽有下降，但据业绩会披露，目前美的置业销售均价在提升，相比今年年初提升了2个百分点。

　　同时为了保证经营效益和现金流安全，美的置业在销售端更加注重回款的效率。

　　过去12个月，美的置业滚动回款效率提升了3.6个百分点。业绩会上，美的置业也表示，将继续采取措施，加快在建物业及已竣工待售物业的预售及销售，以及加快销售回款。

　　销售回款的加快需要时间，而市场波动往往不按套路出牌。

　　据一位参与美的置业中期投资者会的投资者对观点新媒体表示，王全辉在会议上坦言，3月份确实乐观地估计了未来市场复苏的速度，给出了1400亿销售目标。但从3月份之后，疫情多点暴发，市场发生了急剧变化，目前来讲，美的置业的业绩完成不太理想。

　　今年下半年，管理层没有再设置具体目标，而是在确保现金流安全前提下，根据月度情况动态设置目标，再据月度目标调整销售以及开工政策。

　　“确保2022年的现金安全，同时能够安全地度过未来两三年的市场寒冬。目前市场还在筑底过程，筑底基本完成后，市场会开始复苏。”在美的置业眼中，市场回暖速度仍不及预期，棉袄还需裹裹紧。

　　融资端：守住基本盘

　　未来10年，还会长期看好房地产行业吗？美的置业的答案是，会。

　　如郝恒乐所言，领域内有需求存在，行业就有未来：“谁也不敢说未来房地产没有需求，只不过需求结构发生了变化，更加注重改善型产品，投资性、投机性的客户会少，刚性的需求更加强劲，基于这一点，我们未来10年保持绝对看好、绝对乐观。”

　　乐观背后，美的置业也在面临现实问题，融资及偿债的短期压力有改善，但依旧存在。

　　从三道红线相关数据来看，净负债率下降至44.9%；剔除受限制现金的现金短债比上升至1.73；扣除预收款项后的资产负债率为70.3%，已经来到了全面“转绿”的最后阶段。

　　截至报告期末，美的置业现金总量余额为305亿元，银行授信方面目前余1533亿元，尚未动用的银行授信额度则为1056亿元，对比部分企业来说已比较充裕。

　　提及债务层面，上半年美的置业已偿还4笔公募债，累计还清金额47.16亿元，剩余1.6亿元计划在9月15日完成偿还；一年之内有息负债余额为人民币135亿，月均还债金额不到12亿，可见在获得银行授信额度之后，美的置业短期偿债压力并没有现象中那么大。

　　再从融资结构看，美的置业在银行端和债券融资端占比重较高，530亿元有息负债中银行债务比重在82%。目前，一年内到期的有息负债的余额对比年初降了两个百分点，一直伴随美的置业成长的双边贷和银团余额45亿元在负债占比中小于8%。

　　此外，在融资合作基本盘当中，美的置业主要合作银行已在不知不觉间降低至10家，占其融资及投资比重的大多数。在多重条件加持下，美的置业加权融资成本为4.6%，相比年初下降了22BP。

　　融资成绩亮眼之处，体现在了债务融资工具的发行中。

　　作为内房股首个获得中票50亿额度的企业，目前美的置业又在5月引入CRMW模式发行10亿元债券，利率都是控制在4.5%。

　　正如美的置业业绩报告中展望，行业已进入黎明前的至暗时刻，企业及个人均需躬身入局。无论从土地、销售还是融资、发债端口来看，把握度过当下市场周期的能力已然成为美的置业的必修课。

　　郝恒乐也表示，度过短周期压力去之后，未来市场的供需会更加健康、平衡，参与者也会更加理性。现在的投资机会非常多，但要保持定力，按照自身标准来看待。

　　以下为美的置业控股有限公司2022年中期业绩发布会问答实录：

　　现场提问：行业已经基本完成了第一轮供给侧出清，面对新的竞争，美的置业做了哪些准备？在新的竞争格局下房企都在寻找第二条赛道，公司在多元化的板块历经多年深耕，目前的成效如何？

　　郝恒乐：行业已经完成了第一轮供给侧出清，我们看到有很多企业已经出现违约，目前的市场形势仍然比较严峻，销售端得到实质性的恢复，行业才算恢复。

　　但是我们也认为，接下来的态势会是一个逐步筑底的过程，很多的不确定因素逐步出清，国家对于经济大盘的稳定措施，包括对房地产行业的稳定措施在出台，当前公司还是保持足够信心，长期乐观的心态去布局当下以及未来的业务。

　　在相关多元化方面持续打造我们的能力，而不是寻找第二赛道，我们在相关多元化已经迈出了一步，接下来就是怎么样在相关多元化方面去做强做大的问题。

　　我们必须坚守房地产开发主业，这是美的置业的基本盘，当前对房地产开发板块最基本的策略就是调整城市、资产的结构。而且，在房地产开发这个基本盘，我们在房屋的功能升级和智能化以及绿色健康方面采取比较多的措施，在房地产业务链的精细化管理和数字化能力构筑方面做了很多工作，提升效率，开源节流。

　　有关多元化，我们主要围绕物业服务、商业。物业服务要为开发主业进行赋能，使得开发销售能够做到价值最大化，利用物业服务长期构建的服务能力和品牌口碑，稳妥进行项目拓展，包括非房地产方面的项目拓展，比如说产业园、城市空间；在商业多元化方面，要做精，而不是做多，做一成一。

　　美的置业这几年开业7个商业项目，打造了自己的商业项目系列和品牌，比如购物广场系列悦然广场；邻里商业悦然里；悦然寓，整体的出租率达到了90%。

　　现场提问：美的置业二季度后期销售也在逐步提升，管理层如何展望后续市场以及如何规划下半年的经营安排？

　　王全辉：五六月份销售在快速回升，但到了7月份及之后，出现了停贷潮以及极端天气，对市场又有一定的影响，造成七八月份的市场又一次下探。

　　目前市场在继续筑底，信心在恢复，在第四季度市场将会逐步恢复，这是我们对今年下半年市场的看法。

　　美的置业来坚定看好中国的房地产发展，行业还有非常大空间，未来还是大有可为的。短期内，我们是以现金流安全作为最主要的经营原则，平衡好在规模和利润的发展，包括量与价的平衡，明确下半年的经营思路，同时根据每个月的经营情况来动态调整我们的经营策略。

　　但绝对不会出现大规模、大幅度的甩货行为，这种行为会伤害企业的生存基础，我们会根据自身的现金安全以及每个月度的市场情况动态调整我们的经营策略，确保经营目标以及企业安全。

　　现场提问：美的置业作为今年首批增信发债的示范企业，在行业的调整下管理层是否看到机会，下半年在投资上是否有新的动作？

　　王全辉：下半年我们在投资方面可能会更多考虑现有手上的土地资源以及合作项目的安全问题，在新增土地上投入精力会比较少，在合作项目会投入比较大，确保合作项目的安全，确保安全、按时的交付，这是我们下半年的重点。

　　目前我们手上的土地存量还有3580万平米，土地储备量非常足，接下来将这些项目的去化放在首位，增厚我们的现金流安全垫，同时对于合作项目这一块，我们也是有选择的进行管理，对风险有隐患的会进一步加大与合作方沟通力度。

　　对于区域深耕和城市升级，我们今年明确了29个战略深耕城市，会进一步聚焦到25个甚至更少的城市，作为阶段性的重点投资，未来对城市深耕的方式不单纯是城市深耕，更多的是在优质城市的优质片区加大深耕，确保项目的安全。

　　现场提问：美的置业上半年有几次收并购动作，是否简单介绍一下此轮收并购的情况？公司未来有没有继续在收并购出险合作方的计划，在收并购的准则上有没有变化？

　　王全辉：去年9月份开始，美的置业启动合作项目的收并购工作，截止到上半年为止已经完成了29个项目的股权交易，其中上半年完成了17个项目的股权交易。

　　我们在上半年的股权交易中收购了9个项目，这些项目的交易对手有花样年、金科、雅居乐、正荣等企业，主要收购方向是深耕战略城市，包括城市级别比较高的城市，比如说天津、重庆、佛山、南京等地，同时退出了一些计划要放弃的城市，比如说九江、柳州、大理等。

　　收购后，这些项目的去化速度、价格都表现良好，快速回笼现金流，对我们资金占用非常少。接下来我们对于合作项目的收购会坚持项目交付安全的原则，这是作为我们的第一考虑要务，如果项目出现了交付风险，我们会主动地跟合作方沟通，来洽商解决这些项目的股权问题。

　　这是未来交易的基本原则。

　　现场提问：美的置业在上半年接连获得银行、金融机构、交易所的支持，公司如何平衡好现金流和债务关系，并持续维护信用优势的？

　　林戈：美的置业的信用不断地在增强，行业又进入一个比较动荡的时期，这是怎么做到的？我想回答的是，信用不是一天建成的，需要持之以恒地打造。

　　美的置业调整得非常快，背后的逻辑就是美的本身的传统风格，就是以财务稳健的原则为指导。在财务稳健的基础，注重债务结构、资产质量、资产结构。碰到行业大调整的，现金流的管理越发重要。

　　美的置业在早几年就已经开始重视流动性安全的管理，我们之前在做现金流管理时有12个月的现金流预警机制、测压机制，今年我们最新的现金流测压和现金流铺排是24个月。这样我们所有的发展会更加从容、更加有把握，整个现金流的测压铺排并不是简单的看融资、回款，而是把经营的所有的面都要融合起来，既有收支平衡的问题，也有信誉的问题。

　　在做了24个月的现金流安全的测压的基础上，我们更加精细化地解决头寸流动性、安全问题。大家都知道，行业过去几年互相合作，我们的资金也是有监管的，怎么样的资金才是可动用的，头寸管理非常重要，这是一个意识问题，是美的置业本身的基因。

　　推出三道红线，跟美的置业本身的风格非常贴切，三道红线给了我们一个更强的指引，三道红线是给了你充裕的时间优化负债结构，我们是有序的在安排降负债，并且在降负债的安排上绝对不走极端路子。企业需要适当的杠杆来发展的，在降杠杆以及发展的过程中，保证资金安全。

　　我们对成本的意识非常强，融资成本要进一步下降，我们这个行业靠的是比较高的杠杆，融资成本负担非常重。从两个维度上降低融资成本，第一是融资总成本，要将整个融资负债降下来，上半年我们总共还了174亿的有息负债，信融有100亿，也就是我们的融资净额还了74亿，这里面有不少是我们主动去还的，我们认为超过5%的融资成本就高了。现在，我们的单个成本在优化，总成本也在下降。

　　同时，最重要的就是融资的利率，这些年我们的融资利率一直在不断下探最低点，其实也就是为了节约融资成本，打造更强的融资力。融资成本是公司整个经营面的反映，美的置业一直是秉承三道红线的控制、AAA评级的指引，以及自己内部作为牵引目标的境外评级的指标指引，来改善经营质量和资产质量。

　　现场提问：美的系的发展过程中也经历了若干个行业的周期，管理层是如何看待地产上一个10年和下一个10年？

　　郝恒乐：上一个10年，房地产处于高速增长期，处于一个螺旋上升的过程，我认为上一个10年真正的拐点在2020年就出现了。到了2020年以后真的是到了一个顶峰，2021年都是惯性使然，2020年的时候天花板和拐点就已经形成了。

　　在2019、2020年以后，继续放大杠杆、加大债务融资，而且没有注重企业经营基本盘，没有注重资产质量的企业，现在都面临很大的压力甚至出现债务的违约。

　　我们在2019年已经隐约感觉到这个行业已经不健康了，不健康的体现就是供需矛盾、供应巨大，每一个地方政府大量的供应土地，需求在2020年以后，量价都是在走低的。所以我们就做一些城市调整，聚焦升级，提升城市的量级，调整自己的资产质量。

　　未来10年，我们长期是看好房地产行业的，有需求存在，这个行业就有未来。谁也不敢说将来房地产没有需求了，这是不可能的，只不过需求结构发生了变化，更加注重改善型产品，更加注重产品质量，更加注重产品的服务。投资性、投机性的客户会少，但是刚性的需求更加强劲，基于这一点，我们未来10年是保持绝对看好、绝对乐观的心态。

　　但是短期的压力是看度过这种周期的能力，我相信美的置业有资源、能力、信心去度过短期压力的过程。行情筑底，明年不会比今年更差，至于说会不会更好，我不敢讲，但是不会比今年更差。

　　我们认为，经过这么一个短周期压力度过去之后，将来供需会更加健康、平衡，而且行业参与者会更加理性，最近强调比较多的就是要做责任企业，越是在行业压力大的时候，越是在比较脆弱的时候，任何一个企业履行好自己的责任，这是企业基本的底线。我们看到个别的企业，包括我们的个别合作方都有躺平的现象，我们认为这是自毁。

　　基于此，我们未来的战略是继续保持自己的定力，顺势而为，不畏浮云遮望眼，汲取原来的教训和经验，在基本盘上做好自己的产品、服务，提升自己的资产质量和经营质量，同时在相关多元化方面把既有的已经铺开的业务，包括智能化、建筑科技、服务、商业培育好，形成未来除主业之外的补充。

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责任编辑：张海营