【天风地产】重申房住不炒、区域一体化再升级——2021年3月全国两会工作报告点评|租赁住房_新浪财经

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来源：天诚地产会

事件：中华人民共和国第十三届全国人民代表大会第四次会议，于2021年3月5日在北京召开，国务院总理李克强向大会报告政府工作。工作报告指出：1)坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期，2）解决好大城市住房突出问题，3）新开工改造城镇老旧小区5.3万个，4）通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。

强调保障性住房民生属性

今年工作会议对于房地产政策的描述维持原有的“坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位”，并提及三稳预期，表明政策“稳”字当头。另外，相比于去年的表述中，今年增加了“解决好大城市住房突出问题，用过增加土地供应，安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难”，强调了保障性住房的作用，对于住房民生属性的确认；表明对于住宅供应的地区分布不平衡、供需错位下，切实考虑民生，试图解决大城市住房难、难住房的突出矛盾，或在未来会有相应的保障房、人才住房的相应完善，长租市场或有望获得支持，更为规范经营。

老旧小区计划改造量较去年实际完成量增长超30%

稳地价方面，土地“两集中”出让已试行。全国多地自然资源和规划部门宣布2021年实行住宅用地“两集中”同步公开出让，涉及青岛、郑州、天津等城市，部分城市将全年分三批次，集中发布公告、集中组织出让住宅用地。土地“两集中”出让，或有利于促使房地产企业谨慎、理性拿地，并将对房价管控起到一定作用。稳房价方面，一线房价涨幅低于二三线，城市分化更加明显。2020年12月，百城房价同比上涨4.13%，从城市能级看，一线城市房价同比上涨2.59%，其中北京、上海、广州、深圳同比分别+8.94%、-6.91%、+34.00%、-16.06%；二线城市房价同比上涨3.19%，其中杭州、天津、重庆、成都同比分别-5.24%、+12.09%、+4.10%、+12.60%；三线城市房价同比上涨4.64%。租赁住房方面，百城租金微降。2020年12月，百城租金同比下降0.50%，从城市能级看，一线城市租金同比上涨0.46%，其中北京、上海、广州、深圳同比分别-4.17%、+1.96%、+1.55%、+3.69%；二线城市租金同比下降0.91%，其中杭州、天津、重庆、成都同比分别-0.35%、-3.65%、-1.51%、+8.36%；三线城市租金同比下降0.38%。城镇老旧小区改造方面，2020年市级完成率超100%。2020年目标为3.9万个，实际改造4.03万个，完成率为103.33%。2021年目标为5.3万个，同比增长35.90%。

区域一体化定义再升级、大国大城为趋势。

今年工作会议对于区域一体化的描述为“扎实推动京津冀协同发展、长江经济带发展、粤港澳大湾区建设、长三角一体化发展、黄河流域生态保护和高质量发展，高标准、高质量建设雄安新区；推动西部大开发形成新格局，推动东北振兴取得新突破，促进中部地区加快崛起，鼓励东部地区加快推进现代化。”笔墨相较去年而言，将三大经济圈提到了更为重要的位置，并再提雄安新区的发展定位。我们认为，大国大城已为趋势，未来可持续关注区域一体化的协同发展。

投资建议：政策稳定性提高，行业风险溢价降低，因城施策将延续，“两集中”供地试行或将促使房企审慎拿地，高质量地块热度或将进一步提升，全国性房企或龙头房企将存在一定拿地优势。我们持续推荐：1）优质龙头：万科A、保利地产、金地集团、融创中国、龙湖集团、招商蛇口；2）优质成长：金科股份、中南建设、阳光城、新城控股、旭辉集团、龙光集团；3）优质物管：招商积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦服务、永升生活服务、绿城服务等；4）低估价值：城投控股、南山控股、大悦城、光大嘉宝等。持续关注：1）优质成长：华润置地；2）优质物管：融创服务。