【天风地产】新城悦服务：基础物管扩张积极，不惧疫情增值服务成长迅速

来源：天诚地产会

事件：

公司发布2020年中期报告：截至2020年6月30日公司实现营业收入12.22亿元，yoy42.7%，实现净利润2.06亿元，yoy65.6%，实现归母净利润1.89亿元，yoy61.1%。应收账款去减值拨备后为4.08亿元，较2019年同期增长55.27%。

点评：

疫情下基础物管收去入强势增长，增值服务盈利能力稳步提升。截至2020年6月30日公司实现营业收入12.22亿元，yoy42.7%。分业务来看，公司基础物管服务居公司收入首位为5.30亿元，较2019年同期约人民币3.98亿元增长约33.3%，占总收入的43.3%，较2019年同期占比46.4%下降了6.68%；开发商增值服务收入为2.98亿元，较2019年同期约人民币274.2百万元增长约8.8%，占总收入的24.4%，较2019年同期占比下降24.46%；社区增值服务收入为1.85亿元，yoy94.7%，占2020年上半年收入的约15.2%，yoy89.56%；智慧园区服务收入2.08亿元，yoy133.0%实现大幅增长，占2020年上半年收入的约17.1%，yoy29.15%。截至2020年6月30日公司实现净利润2.06亿元，yoy65.6%，实现归母净利润1.89亿元，yoy61.1%。盈利能力持续提升，截至2020年6月30日公司毛利率、净利率分别为29.8%，16.8%，同比分别增加0.6，2.3个PCT，主要由于：1）公司在管面积持续增长；2）社区增值服务与智慧园区服务收入大幅增长；3）完成成都诚悦时代收购带来的盈利贡献。

基础物管服务：在管面积快速扩张，加大第三方业务拓展力度。截至2020年6月30日公司基础物管服务实现营收5.30亿元，yoy33.3%，毛利率32.04%，同比提升3.9个PCT。随著房地产行业进入新房交付的高峰期，加之公司第三方拓展战略的渐显成效，公司在管面积正快速增加。截至2020年6月30日，公司的在管面积为约7122万平方米，较2019年末的约6021万平方米净增加约1101万平方米或约18.4%。公司上半年第三方业务拓展突出，截至2020H1，新城系在管面积约4620万平方米，占比为约64.9%，较19年同期下降6.2个PCT，第三方在管面积约2500万平方米，占比为约35.1%。公司在上半年成功收购诚悦时代，使得公司的第三方在管面积迅速提升，同时使公司在写字楼业态的服务能力得到大幅加强，同时公司在全国布局更加平衡。

开发商增值服务：业务绩效稳定，盈利稳步增长。2019年开发商增值服务收入达到约人民币2.98亿元，占2020年上半年收入的约24.4%，较2019年同期约人民币274.2百万元增长约8.8%。2019年，新城发展累计合同销售金额为2708亿元，同比增长22%；归母净利润78.12亿元，较2018年同比增长15.55%。新城发展的销售快速增长，推动了公司该业务的业绩提升。

社区增值服务：盈利快速增长，结构优化前景可期。公司社区增值服务获得较快增速，期内收入达到约人民币1.85亿元，较2019年同期约人民币0.95亿元增长约94.7%，占2020年上半年收入的约15.2%，较2019年同期占比增加89.46%。公司现有的四个社区增值服务板块在上半年均保持增长，大量新交付的项目新橙居、新悦荟以及橙享家业务带来了大量业务机会，这些机会为日后的快速增长提供了良好基础。同时，社区增值服务增添了更多的服务种类。公司加强了在社区零售以及入户服务方面的能力培育，新橙社贡献的收入有了显著增加；收购诚悦时代之后，其餐饮服务成为了公司第五个社区增值服务板块——「悦食尚」，作为写字楼和企业总部项目的必要组成之一，餐饮服务和非住宅业态的项目拓展具有非常强的协同效应，将会成为一个新增长点。

智慧园区服务：盈利快速增长，加强第三方业务拓展。公司智慧园区服务快速增长，收入为约人民币2.08亿元，较2019年同期约人民币0.90亿元增长约133.0%，占2020年上半年收入的约17.1%，较2019年同期占比增长29.15%。除了新城系的项目外，公司在今年上半年实现了智慧园区第三方拓展的突破，与第三方签署的合约总金额达到约人民币0.46亿元，其中包括在上海的标志性高档商场。新城发展为公司案场销售业务的最大客户，二者协同作用明显。

投资建议：

2020H1公司疫情下业绩增长迅猛，品牌价值及服务质量受到广泛认可。公司基础与增值服务并重，受益于交房竣工的高峰期与成都诚悦时代收购的完成，基础物管收入与在管面积扩张迅猛。伴随着在管面积的增长，以及新业务模式迭代、服务渗透率的提升，社区增值服务实现了跨越式增长，并且长期公司着力培育消费型子业务为主（社区零售、公共资源、餐饮服务）。公司智慧园区服务随着在新城系业务基础上加大第三方业务拓展力度，实现了大幅度利润增长。基于此，我们预计公司2020、2021年营业收入分别为29.58、42.89亿元，归母净利润为4.25、6.37亿元，对应EPS为0.52、0.78元/股，维持“买入”评级。

风险提示：人工成本上升或致利润率下降，未能达成预期业务拓展规模，关联方交付不及预期

证券研究报告：《新城悦服务：基础物管扩张积极，不惧疫情增值服务成长迅速》

对外发布时间：2020年8月13日

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