来源：光大证券研究
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报告摘要
事件：
公司授出购股权及奖励股份，授出296万份购股权（约占已发行股本的0.36%），授出500万份奖励股份（其中137万股给予3名董事）。行权条件: 2020年归母净利润比2019年增长40%，2021年比2019年增长120%，2022年比2019年增长230%。
点评：
行权条件彰显高增速信心。按照公司设定的行权条件，2020-2022年归母净利润增速分别达到40%、57.1%、50%，2019-2022年复合增速达到48.9%。此次股权激励是继2019年9月份授出1600万份购股权后的第二次激励。从股份奖励计划来看，2019年回购1000万股，尚有500万股未授出，预计后续仍有激励计划。
第三方面积与关联方面积增长强劲。1）关联方新城控股迎来竣工高峰，2019年竣工量+89%至1865万方，2020年计划竣工量3597万方，较2019年+94%。关联方竣工及交付高峰带动新城悦服务关联方在管面积快速增长。2）公司计划加大第三方面积占比，预计2022年第三方面积占比提升至30%以上。2020年5月，公司并购成都诚悦时代61.5%股权（在管522万平方米，包括成都市春熙路地标项目成都时代广场）。19年成立4家合资公司，锁定超过800万方储备面积。
资源持续优化带动毛利率提升。2019年，新城悦服务在管面积中，交付5年内新项目面积占比提升13.3pc至60.6%。随着未来几年关联方新交付面积增加，以及公司积极拓展第三方新楼盘，新盘占比仍将继续提升，并带动公司基础服务毛利率提升。
上半年能力持续拓展。疫情期间，公司主动配合业主需求，提供生鲜类产品配送上门服务，一季度社区零售类销售金额已达到去年全年水平。二季度公司在南京、常州试点空调清洗等入户服务，效果良好。此外智慧园区服务外拓加速，上半年签约4个项目，总金额4000万以上。
鉴于公司发布股权激励，带动管理层及中层士气，行权条件彰显高增速信心，我们上调公司2020-2022年预测EPS至0.51、0.80、1.15元，维持2021年32倍PE，上调目标价至28.58港元，维持“买入”评级。
风险提示：人工成本上升；增值服务拓展不确定性；关联方依赖风险。
发布日期：2020-07-01
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