来源：光大证券研究
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报告摘要
市场行情：本月光大地产AH核心物业指数+6.62%
指数：2020年5月，光大地产AH核心物业指数上涨6.62%，跑赢沪深300指数7.79pc，跑赢恒生指数13.45pc。
个股：本月涨跌幅居前（%）：招商积余（+35.9）、南都物业（+33.5）、佳兆业美好（+18.7）、永升生活服务（+10.9）、奥园健康（+9.9）。
港股通：本月持股比例变化(pc)：保利物业（+2.0）、雅生活服务(+0.9)、碧桂园服务(+0.4)、彩生活(-0.1) 、中海物业(-0.1)、绿城服务(-0.8)。
行业动态跟踪：《民法典》出台，北京推进老旧小区改造
中央：全国人民代表大会发布《政府工作报告》，提出加强新型城镇化建设，大力提升县城公共设施和服务能力，2020年旧改项目3.9万个。《民法典》获表决通过；财政部印发《住宅专项维修资金会计核算办法》。
地方：北京印发《2020年老旧小区综合整治工作方案》；四川将物业服务纳入社区防控体系；广州印发《广州市国资委关于支持利用国有企业开展养老服务的通知》；重庆印发通知采取多种措施打通物业小区5G网络建设最后一公里；海南省住建厅发布《海南经济特区物业管理条例（修订草案）》（征求意见稿）。
企业动态跟踪：加速进军城市服务，赴港上市进程恢复
企业经营动态：5月多家上市公司在进军城市服务方面取得进展，包括：万科物业（厦门鼓浪屿）、碧桂园服务（天津军粮城）、绿城服务（宁波念慈）、中航物业（深圳坪山区、青岛即墨区）、招商物业（三亚崖州湾科技城）、保利物业（再次中标嘉善项目）、佳兆业美好（邯郸峰峰矿区）、时代邻里（广州南沙区）。
资本市场动态：5月收并购市场活跃，先后有新城悦收购成悦时代61.5%股权、时代邻里收购广州耀城100%股权、奥园健康收购宁波宏建物业65%股权。疫情后赴港上市进程恢复，建业新生活成功上市，第一服务、卓越商企提交招股书。物业上市公司股权融资：绿城服务向龙湖配发股份（募集净额13亿港元）、绿城服务配售（募集净额26.93亿港元）、永升生活服务配售（募集净额15.64亿港元）。
投资建议：关注四大主线
建议关注四条主线：1）各方面指标均较优异的龙头个股，关注碧桂园服务、雅生活服务；2）规模处于二线梯队的高成长弹性标的，关注新城悦服务、永升生活服务；3）增值服务壁垒深厚，具备强护城河的品质服务商，关注绿城服务；4）资源和赛道较好，随着市场化推进，运营效率有望进一步提升的物管央企，关注招商积余、中海物业、保利物业。
风险分析
关注人工成本上行风险；增值服务拓展的不确定风险；部分企业对于关联房企过于依赖的风险；外包占比提升下的质量控制风险。
发布日期：2020-06-06
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