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来源：地产豪声音
袁豪 鲁星泽 曹曼 邓力
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投资要点
房地产行业数据：上周（20/5/9-20/5/15）主流45城一手房成交634万平米，环比+53%；其中，一二线环比+65%、三四线环比+16%；5月一手房月成交同比-15%，较4月上升5pct，其中一二线同比-10%、三四线同比-29%，分别较4月+8pct和-5pct。上周14个重点城市二手房成交197万平米，环比+129%；5月截至上周累计成交同比-2%，较4月上升13pct。库存方面，上周15城推盘245万平米，环比+129%；对应周成交/推盘比为0.84倍，低于1-3月的1.05倍、2.12倍、1.11倍，高于4月的0.69倍。截至上周末，15城可售面积8,749万平米，环比+0.4%；3个月移动平均去化月数为14个月，环比下降1.4个月，目前行业处于加库存阶段、但依然处于低库存阶段、并本轮加库存过程将较为纠结。本周推盘和成交继续回升，显示近期市场仍在阶段性恢复中。
主要政策新闻：银保监会强调贷款资金用途应当明确、合法，不得用于购房、股票、债券、期货、金融衍生品和资产管理产品投资，不得用于固定资产和股本权益性投资等；《信托公司资金信托管理暂行办法(征求意见稿)》公开征求意见，新规规定，投资非标债权合计金额不得超集合信托规模50%；财政部起草《国有金融资本管理条例(征求意见稿)》，要求国有金融机构应当依法依规开展股权投资；广东省要求国家委托用地审批事项包括国务院委托省政府用地审批事项、自然资源部委托省自然资源厅用地预审事项、自然资源部委托省自然资源厅先行用地批准事项三大类；成都出台商品房销售管理办法草案，规定交房同时需交产权证。4月社会融资规模增量为3.09万亿元。统计局公布，1-4月房地产开发投资同比-3.3%，1-4月销售面积同比-19.3%。
公司动态跟踪：4月销售：龙湖集团销售金额220.5亿元（+12.5%），销售面积131.2万平米（9.79%）；首开股份签约面积33.93万平米（-18.16%），签约金额89.52亿元（-29.27%）；金地集团签约面积83.2万平米（+0.42%），签约金额167.9亿元（+2.92%）；龙光地产权益销售额98.3亿元（+42%），权益销售面积65.5万平米。世茂房地产获红杉资本中国基金和腾讯控股有限公司分别投资 1.30 亿美元及1.14 亿美元；万科A酌情回购公司已发行的境内（A 股）、境外（H 股）股份，回购总额不超过公司发行总股本的10%；单次或多次发行、配发及（或）处理不超过于公司已发行境外上市外资股（H股）20%的新增股份。
一周板块回顾：板块表现方面，SW房地产指数下跌1.8%，沪深300指数下跌1.28%，相对收益为-0.52%，板块表现弱于大市，在28个板块排名中排第21位。个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：云南城投、华丽家族、新华联、深大通（维权）、招商积余，上周涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为美都能源、亚太实业、实达集团、九龙山、ST岩石（维权）。
投资建议：新冠疫情之下，房地产行业仍是我国经济稳定的压舱石，目前经济、财政、地产三大政策放松信号力度大幅加强，政府逆周期调控力度进一步加码，土地和户籍改革、公募Reits试点等逐步推进，预计板块低估值将得到修复。此外，本次疫情对物业管理行业将是一次行业价值的再认识，疏通过往难点痛处，推动行业进入更广阔、更持续的黄金发展阶段。我们重申板块推荐评级，并优选优质房企和优质物管企业，推荐：1）住宅开发：金科股份、世茂房地产、金地集团、保利地产、万科A、融创中国、旭辉控股、中南建设、阳光城、龙光地产、美的置业、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福；2）物业管理：招商积余、永升生活服务、保利物业、绿城服务、新大正，建议关注：碧桂园服务、新城悦服务、雅生活服务、时代邻里、奥园健康等；3）商业地产：龙湖集团、新城控股、大悦城，建议关注：华润置地、宝龙地产等。
风险提示：新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧。
一、行业数据
（一）新房成交量：上周45城周成交环比+53%，月成交同比-15%，一二线同比-10%、三四线同比-29%
1、成交周环比：上周45城周成交环比上升53%，一二线环比上升65%、三四线环比上升16%
上周(5.9-5.15)45个重点城市新房合计成交634.3万平米，环比上升52.6%，较19年周均成交622.9万平米上升1.8%，较本年周均成交278.9万平米上升127.4%。
其中一二线城市合计成交507.6万平米，环比上升65.4%，较19年周均成交466.5万平米上升8.8%，较本年周均成交211.2万平米上升140.4%。三四线城市合计成交126.7万平米，环比上升16.3%，较19年周均成交156.4万平米下降19%，较本年周均成交67.7万平米上升87.1%。
按照更细分城市能级来看，
上周(5.2-5.8)4个一线城市新房合计成交61.2万平米，环比下降34.6%，较19年周均成交88.9万平米下降31.2%，较本年周均成交39.5万平米上升54.9%。
上周(5.9-5.15)4个一线城市新房合计成交91.6万平米，环比上升49.6%，较19年周均成交88.9万平米上升3%，较本年周均成交42.2万平米上升116.9%。
上周(5.9-5.15)17个二线城市新房合计成交416万平米，环比上升69.4%，较19年周均成交377.6万平米上升10.2%，较本年周均成交169万平米上升146.2%。
上周(5.9-5.15)16个三线城市新房合计成交80.9万平米，环比上升24.9%，较19年周均成交100.7万平米下降19.7%，较本年周均成交41.8万平米上升93.4%。
上周(5.9-5.15)8个四线城市新房合计成交45.8万平米，环比上升3.7%，较19年周均成交55.7万平米下降17.7%，较本年周均成交25.9万平米上升76.8%。
注：四线城市牡丹江于18年9月开始不再公布成交数据，故删除，截至目前我们高频跟踪的城市为45城。
2、成交月同比：5月45城月成交同比下降15%，一二线同比下降10%、三四线同比下降29%
5月(5.1-5.15)45个重点城市截止上周一手房合计成交1095.1万平米，较4月同期环比上升10.4%，较去年5月同期同比下降15%。其中当月成交同比较4月上升4.6pct；年初累计至今成交0.8亿平米，同比下降28.9%。
其中一二线城市合计成交851.6万平米，较4月同期环比上升13.5%，较去年5月同期同比下降9.9%，其中当月成交同比较4月上升8.4pct；年初累计至今成交5814.4万平米，同比下降27%。三四线城市合计成交243.5万平米，较4月同期环比上升1%，较去年5月同期同比下降29.1%，其中当月成交同比较4月下降5.4pct；年初累计至今成交1840.5万平米，同比下降34.4%。
按照更细分城市能级来看，
5月(5.1-5.15)4个一线城市截止上周一手房合计成交163.1万平米，环比4月上升20.3%，较去年5月同比下降11.6%，其中当月成交同比较4月上升12.1pct；年初累计至今成交1132.5万平米，同比下降28.5%。
5月(5.1-5.15)17个二线城市截止上周一手房合计成交688.5万平米，环比4月上升11.9%，较去年5月同比下降9.5%，其中当月成交同比较4月上升7.5pct；年初累计至今成交4681.9万平米，同比下降26.6%。
5月(5.1-5.15)16个三线城市截止上周一手房合计成交152.2万平米，环比4月上升0%，较去年5月同比下降32.4%，其中当月成交同比较4月下降5.8pct；年初累计至今成交1149.4万平米，同比下降35.5%。
5月(5.1-5.15)8个四线城市截止上周一手房合计成交91.3万平米，环比4月上升2.7%，较去年5月同比下降22.8%，其中当月成交同比较4月下降4.9pct；年初累计至今成交691.1万平米，同比下降32.6%。
（二）二手房成交量：上周14城周成交环比+129%，5月月成交同比-2%、较上月+13pct
上周(5.9-5.15)14个重点城市二手房房合计成交197万平米，环比上升128.7%；5月截至上周累计成交292.1万平米，较4月同期环比上升12.3%，较去年5月同期同比下降1.7%，其中当月成交同比较4月上升13.3pct；年初累计至今成交1952.6万平米，同比下降19.2%。
按照更细分城市能级来看，
上周(5.9-5.15)2个一线城市二手房房合计成交68.1万平米，环比上升174.7%；5月截至上周累计成交93.4万平米，较4月同期环比上升20%，较去年5月同期同比上升14.7%，其中当月成交同比较4月上升18.3pct；年初累计至今成交634.7万平米，同比下降7.9%。
上周(5.9-5.15)8个二线城市二手房房合计成交112.8万平米，环比上升111.6%；5月截至上周累计成交174.6万平米，较4月同期环比上升9.5%，较去年5月同期同比下降10.5%，其中当月成交同比较4月下降13.3pct；年初累计至今成交1163.8万平米，同比下降25.8%。
上周(5.9-5.15)4个三四线城市二手房房合计成交16.1万平米，环比上升100.7%；5月截至上周累计成交24.1万平米，较4月同期环比上升6.3%，较去年5月同期同比上升16.2%，其中当月成交同比较4月下降10.4pct；年初累计至今成交154.1万平米，同比下降3.9%。
（三）新房库存：15城上周推盘245万方，可售面积环比+0.4%、去化月数环比下降1.4个月
上周（2020/5/9-2020/5/15）15个重点城市合计推盘244.7万平米，环比上升129.0%；对应上述城市合计成交205.9万平米，环比上升41.5%，对应周成交/推盘比（去化率指标）为0.84倍，低于1-3月的1.05倍、2.12倍、1.11倍，高于4月的0.69倍。
上周末（2020/5/15）15个重点城市合计住宅可售面积为8,748.9万平米，环比上升0.4%。其中，一线城市合计可售面积为2885.5万平米，环比下降1%。北上广深可售面积环比变化分别为+1.2%、-1.9%、-2.2%、-4.1%。二线城市合计可售面积为4308.4万平米，环比上升1.8%。三线城市合计可售面积为1555.1万平米，环比下降0.5%。
上周末（2020/5/15）15个重点城市住宅3个月移动平均去化月数为14个月，环比下降1.4个月。其中，一线城市3个月移动平均去化月数为14.2个月，环比下降1.9个月。北上广深去化月数分别为29.1个月、9.4个月、14.1个月、7.6个月。二线重点城市3个月移动平均去化月数为11.8个月，环比下降1个月。三线重点城市3个月移动平均去化月数为28.1个月，环比下降2.2个月。
注：18年9月末开始宁波可售面积数据异常、变动较大，故剔除，以15城口径计算去化月数和成交推盘比。
二、行业政策和新闻跟踪
宏观：央行发布2020年4月社会融资规模增量统计数据报告及社会融资规模存量统计数据报告，4月社会融资规模增量为3.09万亿元；4月末社会融资规模存量为265.22万亿元；4月M2余额209.35万亿元；新增人民币贷款1.7万亿；人民币住户消费贷款减少15亿元；个人汽车消费贷款减少102亿元；个人其他消费贷款增加72亿元；4月投向房地产业中长期贷款增速稳定增幅为10.5%。
政策：银保监会强调贷款资金用途应当明确、合法，不得用于购房、股票、债券、期货、金融衍生品和资产管理产品投资，不得用于固定资产和股本权益性投资等；就《信托公司资金信托管理暂行办法(征求意见稿)》公开征求意见，规定，投资非标债权合计金额不得超集合信托规模50%；广东省要求国家委托用地审批事项包括国务院委托省政府用地审批事项、自然资源部委托省自然资源厅用地预审事项、自然资源部委托省自然资源厅先行用地批准事项三大类。
市场：香港运输及房屋局表示，上年度房委会收回可供再编配的公屋单位，达9972个，为过去五个年度最多；846个单位租户自愿交回单位，为五个年度最少；房协翻新空置单位则平均需要47日；北京市住建委等7部门明确北京今年开工80个老旧小区综合整治项目，完成50个老旧小区综合整治项目，固定资产投资超12.8亿元。
其他：厦门思明市政园林管理有限公司、厦门市思环保洁服务有限公司已于近日与万科物业发展股份有限公司共同成立厦门市思明城市资源经营管理有限公司，为鼓浪屿全岛提供整合运营服务。
三、重点公司公告
4月销售情况：龙湖集团4月实现合同销售金额人民币220.5亿元（+12.5%），合同销售面积131.2万平方米（9.79%）；1-4月公司累计实现合同销售金额人民币602.1亿元（-6.04%），合同销售面积356.0万平方米（-11.73%）；首开股份4月份，公司共实现签约面积33.93万平方米（-18.16%），签约金额89.52亿元（-29.27%）；1-4月份，公司共实现签约面积76.76万平方米（-7.65%）；签约金额215.43亿元（-6.05%）；金地集团4月公司实现签约面积83.2万平方米（+0.42%），实现签约金额167.9亿元（+2.92%）；1-4月公司累计实现签约面积210.7万平方米（-13.81%），累计实现签约金额449.9亿元（10.23%）；龙光地产四月归属公司股东权益的合约销售额约为人民币98.3亿元（+42%），归属公司股东权益的合约销售面积约65.50万平方米，合约销售单价约为14708元/平米。
增持：世茂股份2019年12月25日至2020年5月12日，世茂投资已通过上海证券交易所集中竞价交易系统累计增持公司股票约1. 5005亿股，占公司总股本的比例为4%。目前世茂投资持有公司股份约3.6173亿股，占公司总股本的9.64%。
减持：无。
其他：金科股份截至4月末，公司合并口径下借款余额为1103.63亿元，较2019年末借款余额987.62亿元增加116.01亿元，增加金额占2019年末经审计净资产的22.25%。；万科A根据资本市场和本公司股价的波动和变化，酌情及适时回购本公司已发行的境内（A 股）、境外（H 股）股份，回购总额不超过本公司发行总股本的10%，回购资金包括自有资金及符合监管政策法规要求的资金；根据需要，单次或多次发行、配发及（或）处理不超过于公司已发行境外上市外资股（H股）20%的新增股份。
四、板块行情回顾
板块表现方面，SW房地产指数下跌1.8%，沪深300指数下跌1.28%，相对收益为-0.52%，板块表现弱于大市，在28个板块排名中排第21位。个股表现方面，SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为：云南城投、华丽家族、新华联、深大通、招商积余，上周涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为美都能源、亚太实业、实达集团、九龙山、ST岩石。
五、风险提示：新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧
关键词：华创地产小组重点报告系列
《2017年房地产投资策略：周期淡化，资产为王》（16/12/07）
《房地产及产业链对GDP的影响分析：大比重却小贡献，弱市下维稳为先》（17/01/06）
《对于H股地产大涨及A股地产逻辑的思考：周期未完、城市分化，看好一二线资源和强三线开发》（17/02/09）
《对三四线城市成交持续性的分析：当鬼城不再，强三线逆袭，料量价齐升》（17/02/28）
《对三四线城市成交持续性的分析2：棚改货币化为本轮三四线热销的核心驱动力》（17/03/29）
《北京等楼市政策点评：看淡调控的老生常谈吧，请重视棚改的投资主旋律》（17/03/30）
《国家设立雄安新区点评：雄起京津冀，安定百姓家，未来值期待》（17/04/05）
《房地产16年年报及17年1季报分析：行业基本面不差，但配置已降至历史新低》（17/05/02）
《三年棚改新规划点评：三四线短期棚改逻辑中期化，三四线住宅需求、下游消费和上游投资都将受益》（17/05/25）
《H股房企大涨及对A股房企影响分析：棚改货币化及集中度提升赋予龙头房企增量空间》（17/05/31）
《对房地产行业集中度的分析：规模效应加剧、集中度大增、强者更强》（17/06/05）
《对反常周期下龙头房企的优势分析：集中度快增、MSCI纳A，龙头基本面和估值双双提升》（17/06/22）
《对房地产小周期的深度研究-周期反常、经验失效，重构投资逻辑》（17/07/03）
《对房地产投资的定性及定量研究-土地及低基数推动Q3投资增速或超10%》（17/07/13）
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《小周期延长的延伸研究：供给端调控，小周期延长，弱波动+强分化新格局》（19/08/20）
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《2020年房地产策略：稳中前行，多元开花（上）》（19/11/11)
《非住宅物管深度：物管从小区走向城市，非住宅蓝海疆域无边》（19/11/20)
《新大正深度报告：聚焦非住宅优质赛道，资本赋能扬帆起航》（19/12/03)
《地产行业深度之二：商业地产迎机遇，存量经营估值优》（19/12/27)
《金科股份深度报告：渝派代表，多元激励，高质量成长》（20/01/12)
《绿城服务深度报告：品质服务标杆，领跑黄金赛道》(20/02/22)
《龙湖集团深度报告：龙跃云津上，泛舟山湖间》(20/03/02)
《世茂房地产深度报告：三十而立再出发，积极变革铸辉煌》（20/03/19)
《美的置业深度报告：传承美的基因，铸造优质成长》（20/03/21）
《龙光地产深度报告：大湾区龙头，高质量成长》（20/03/25)
《永生生活服务深度报告：隽永升腾，优质生长》（20/04/21）
华创地产研究团队
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复旦大学理学硕士
曾任职于戴德梁行、中银国际
2016年加入华创证券研究所
慕尼黑工业大学工学硕士
2015年加入华创证券研究所
同济大学管理学硕士，CPA，FRM
曾任职于上海地产集团
2017年加入华创证券研究所
哥伦比亚大学理学硕士
2018年加入华创证券研究所
袁 豪 首席分析师
13918096573
鲁星泽 研究员
18390086688
曹 曼 研究员
13816593032
邓 力 研究员
19928735949
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