从黑石收购SOHO 看中国商业地产隐含价值

　　原标题：从黑石收购soho看中国商业地产隐含价值

　　来源：雪球

　　作者：木文田

　　今天上午还是一片凉凉，忍着鼻子通买股票。果然下午就爽了，主要还是芯片牛逼，地产么，昨天没跌今天也没涨多少。但是港股发生了一件大事，就是soho中国暴涨30%多，现在股价4块钱，而且一看新闻，黑石打算6块买。也就是说黑石的报价比开盘价3块高一倍，这是什么操作，为啥会这样？

　　这说明2个问题，第一就是香港的流动性溢价太低，甚至都不能说流动性溢价，应该叫流动性折价了，由于成交量不足，经常会遇到实际交易价格大幅度低于真实价值，我简单看了下，soho最惨的时候一天成交量只有800多万，真的很惨啊，这样的股票在A股基本和退市股没啥两样了。所以没有交易，就越来越冷，价格打折越来越多。这样看看A股真好玩，充斥着流动性，只要资金顶上，比如说芯片，给你流动性溢价10倍都能玩。

　　第二就是soho中国起码在老外眼中那是绝对的低估吧，我大概看了下他的报表，按照3块钱算，估值为9倍左右吧，但是按照老外美国人的6块钱买进价格，大概美国人18倍价格买进，和美国最大西蒙斯地产差不多的估值。

　　从这个方面看，无疑美国人的资本比我们A股便宜一半啊，加上特朗普好在不断的吹猝降息，美国那边利息还有的降。所以长期看，美国人也会觉得不亏，没人是傻子。

　　这样看，这是个多赢的局面，老潘发了财套了现，股民赚了钱，老美买进了中国的核心地产美滋滋。造成这一现象的根本原因就是利息成本的套利空间巨大。

　　因为美国人融资成本1%啊，马上降到0%。我们还有4%的实际融资成本。理论上他们那边融美金，然后搬到中国资产，一年套利就能赚3%个百分点，放十倍杠杆就是30%的套利。

　　这也对我们的高股息的地产企业绝对的利好，因为我们地产企业到今天的股息率都超过5%，而且还有成长性。尤其会对我们新城旗下的吾悦广场价值造成重估，可能原来吾悦7%-8%的静态回报感觉一般，现在全世界资金成本大降的基础上，迟早会提升这种三四线城市核心资产上。

　　最近新城吾悦广场ABS融资也是降成本的一种解读，我大胆猜测可能融资成本也就5%不到。大概融30多亿。

　　而且本身宽裕的流动性对地产的需求销售刺激是绝对利好的，加上企业内涵利息成本的大幅度降低。再加上复工，商场重新营业，对我们的新城绝对开始回暖利好了。

　　最后重申地产企业在这大的降息背景下到21年都有翻倍空间，哈哈。

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责任编辑：陈志杰