原标题：暴涨175%！融创、万科、奥园，谁是2019年最牛地产股？
来源：楼市头条
买地产股能赚钱吗？在2015年买的话，大概率是可以的。
赶着2019年的末尾，宝能又减持了万科5%的股票，持股比例降到了5%以下。2015年宝能开始举牌万科的时候，万科的股价还是10元出头，等到了2019年末，万科的股价已经是30元左右了。
世事变幻，白云苍狗。
姚老板挥一挥衣袖不带走一片云彩，但大多数地产人还是需要勤勤恳恳干老本行的。在2019年这个地产小年，众多设下目标的房企还是顺利完成了任务，千亿房企的数量增加到了34家（据克而瑞数据）。尽管平均权益销售额的同比增速降到了两位数以下，和往日不可同日而语，但是需求端的韧性给予了业内人员一定的信心。
再加上，辞旧迎新之际，降准、户口放开等“大礼包”，地产股的估值修复似乎就在眼前。
度过不平凡的2019，迎来科幻般的2020。
对于地产股，有些人偏爱，有些人瞧不上。地产股到底值不值得买，咱也不敢问，咱也不敢说，但是我们可以来看看2019年各家Top 50房企的股价涨幅如何。
村长做了一个小统计：
2019年Top 50上市房企股价变动幅度排行榜
数据来源：东方财富Choice；楼市头条保留最终解释权企业范畴：本榜单以2019年的销售数据等为基础选取50家规模靠前的上市房地产公司（剔除了部分房地产业务占比过低的上市企业）
时间范畴：2019年1月2日-2019年12月31日
计算方法：起始交易日2019-01-02；截止交易日期2019-12-31；区间涨幅以收盘价计算，股价经过前复权；单位%
01
普涨，头部房企跑赢大市
2019年，50家上市房企中，股价上涨幅度为正的企业有44家，占比近九成；股价上涨幅度为负的企业仅有6家，可以说是普涨的一个局面。
50家上市房企上涨幅度的中位数为41.22%。
可以做一个对比，从2019年年初至2019年12月31日，上证指数从2465.29点攀上3040.02点，上升幅度为23.31%。
从2019年年初至2019年12月31日，恒生指数从25130.35点攀上28319.39点，上升幅度为12.69%。
图片来自：理杏仁这表明，规模房企的股价涨势跑赢了市场。
02
A股VS港股：内房股获胜无悬念
2019年全年，18家A股上市房企的上涨幅度中位数为33.36%，32家内房股的上涨幅度中位数为45.82%，差别比较显著。
在过去的这一年，由于外部环境复杂多变，港股表现难言优秀，处于震荡筑底阶段，估值水平仅10倍。考虑到恒生指数近一年上升幅度仅为12.69%，内房股的强势更加明显。
从榜单前部也可一窥端倪。涨幅前10的房企中，内房股占9家，A股仅有中南建设一个独苗；涨幅前15的房企中，内房股占12家，仅有3家A股房企（中南建设、新城控股和阳光城）。
03
中国奥园拔得头筹，阳光100中国垫底
由榜单可见，在50家房企中，2019年中国奥园的涨幅居首，约为175%，也是唯一的翻倍股。
从股价走势图可以看到，中国奥园2019年走势很猛，背后或许有业绩的因素。国泰君安研报显示，2019 年1 至10 月中国奥园合约销售同比增长31.2%至人民币886.2 亿元，相当于公司2019 年全年销售目标的77.7%。而据克而瑞数据，2019年全年奥园实现销售额1180.6亿元，成功跻身千亿房企之列。
同时，奥园旗下物业板块奥园健康生活集团（03662.HK）于2019年3月在香港联合交易所挂牌上市，托底公司市值。
在规模房企股价涨幅榜单中，阳光100中国成了垫底的那一个，区间下跌幅度为60.40%。
业绩上，据公告，阳光100中国2019年前11月合同销售额同比减少约3.86%至84.77亿元。
跌幅大主要是因为在2019年年初1月17日，阳光100午后大跳水，跌超七成。
怎么说呢，港股，玩的就是心跳。
04
五家房企股价区间涨幅为负
除了阳光100中国，另外5家区间股价下跌的房企分别为远洋、弘阳、首创、恒大和泰禾。
① 泰禾集团
2019年以来，泰禾遭遇流动性困局。
2019年年初的时候，泰禾收到深交所问询函，全文3863字，涉及现金流、偿债能力、实际销售额、投资性房地产公允值变动、关联交易披露信息等等共19个问题。
3月到5月，泰禾相继将7个项目部分股权让与世茂地产，共获约77.52亿元资金。此后，泰禾又相继出让广州院子项目、济南章丘项目、河南润天置业公司部分股权，换取资金合约34亿元。
顺周期加的杠杆并不容易去掉。泰禾三季报显示，截至2019年三季度末，泰禾集团持有现金及现金等价物余额仅为126.56亿元，与超300亿元的短期负债相比仍有不小缺口。
在销售方面，泰禾的成绩也不复过往的高增速。根据克而瑞数据，2019年1-11月泰禾实现全口径销售额681亿元，同比下滑约38.7%，位列房企第37。
② 中国恒大
2019年龙头房企恒大的股价区间涨幅为-5.61%。其股价在2019年9月份时跌至较低点，后面有所回升。
这可能是由于恒大前期业绩结算力度较大，前期已有充分上涨。
在销售方面，恒大的增长速度正常。据克而瑞数据，在年底加强推盘节奏的背景下，恒大1-11月累计全口径销售额同比增长近9%至5854.8亿元，权益销售额同比增长近8.6%至5568亿元。
截至目前，恒大市盈率（TTM）约12倍，和可比企业相比较高。
③ 弘阳地产
和恒大类似，上市1年多的弘阳的销售额也处于正向的增长之中。
2019年12月10日晚间，弘阳地产集团有限公司公布了2019年11月份的未经审核运营数据。数据显示，2019年1至11月，弘阳地产、附属公司及联营公司实现累计合约销售金额为581.03亿元，同比上升39.97%。
但是资本市场似乎并不买账。债务压力可能是拖累公司估值的一个方面。
2019年11月8日，弘阳地产披露公告称，将发行于2022年4月11日到期本金总额为1.5亿美元的新票据，票面利率为9.95%，预计进一步票据发行所得款项净额将约为1.409亿美元。
关于募资用途，弘阳地产表示，拟将所得款项净额用于为现有债务再融资及一般公司用途。
事实上，自2018年上市以来，弘阳地产频发高息债止渴。据蓝鲸房产不完全统计，截至目前，弘阳地产共计发行了8笔美元债，累计募资金额达17.8亿美元，平均票面利率为11.48%。
财报显示，2017年-2019年上半年，弘阳地产的负债总额由328.68亿元增长至714.06亿元。与此同时，弘阳地产经营活动产生的现金流量净额也连续告负，2017年和2018年分别为-34.98亿元和-26.28亿元。
④ 远洋集团
2019年12月9日，远洋集团发布公告显示，2019年1月到11月，远洋集团累计协议销售额约1132.5亿元，比去年同期上升22%。
但是要完成年度目标，远洋还存在一定压力。2018年，远洋集团首次跨进千亿阵营。按照2019年初制定的1400亿元销售目标，前11月，远洋集团完成年目标的80.89%。
这一增速和预期比也较慢。要知道，2018年初，远洋集团董事局主席兼行政总裁李明曾在出席业绩发布会时表示，未来三年到四年将保持每年50%的增长速度。
远洋的业绩面也比较薄弱。
财报显示，2019上半年，远洋集团股东应占溢利约19亿元，同比下降约20%；毛利34亿元，同比下降7%；毛利润率和核心利润率分别为20.4%和6.4%，较上年同期分别下降3.1个百分点和3.3个百分点。
业务布局可能也是股价表现不佳的原因。
有分析指出，2011年起，远洋集团拿地逐渐放缓，2012年至2014年土地储备甚至连续三年负增长，踏错周期；而在三四线城市棚改红利已经基本消失的当下，远洋集团在2019年上半年又重新开始在三四线城市拿地。
⑤ 首创置业
首创置业的股价走势在年末表现不佳。
首创置业于2018年的签约销售金额为706.44亿元，未完成750亿元的销售目标。到2019年，首创置业将千亿目标降为800亿元。
在房地产业务承压的同时，首创置业频繁进行资产处置。
2019年11月11日，首创置业挂牌转让所持有的首创青旅置业（昆山）有限公司51%股权，后于12月10日公布意向受让方，摘牌价为转让底价6.86亿元。
2019年9月10日，首创置业发布公告称，其拟转让所持有的北京天城永元置业有限公司50%股权，后于10月18日公布意向受让方，代价为转让底价30.25亿元。
截至2018年末，首创置业的净负债率为168.63%。截至2019年6月30日，首创置业的有息负债已经达到千亿之上，为1023.72亿元，较年初增长17.75%。
05
龙头分化
龙头房企中，融创表现最好，2019年股价升92.38%。
在2019年，融创销售强劲，根据克而瑞的榜单，2019年1-11月融创权益销售金额达3454亿元，超越万科，第一次位居前三。而在1-12月，融创实现全口径销售额5556.3亿元，同比增长约20.8%。
不仅如此，2019年融创依旧频繁买买买，增厚土储的同时频频上媒体头条，存在感很强。
万科股价升40.54%，碧桂园股价升41.90%，涨幅位居Top 50上市房企中游。
时间：截至2019年12月31日
06
研报中的地产股投资机会
预计2020年全年商品住宅销售额同比增长3.1%。房价则保持稳定。其中，由于单位面积单位时间的投资强度上升，建安相关的开发投资在2020年可能增速继续提升。2020年初政策稳定，企业业绩纷纷兑现，土地市场波澜不惊，可能是全年最好的配置地产股的窗口。
四季度以来宏观流动性、中央房地产表述、行业需求端政策均出现边际改善。龙头房企销售、拿地、融资集中度2019 年全面提升，头部优势正在进一步凸显，同时今年（指2019年）以来公募基金地产股持仓比重连续三个季度下滑，我们认为当前地产股的低估值、业绩增长稳定性以及较高的股息率都能构筑良好的配置机会。
预计2020年政策将趋于平稳，政策严厉程度与市场热度反向。房企表现将趋于分化，资产质量、持续性收入、融资成本和权益销售增速将成为决定估值的关键指标。
地产龙头企业优势仍在继续，集中度持续提升，估值处于低位。
基本面回落推动未来行业环境改善。龙头房企在布局、融资、拿地、管理、品牌溢价各方面将全面胜出。
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责任编辑：陈志杰
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