房企“烧钱换规模”之殇：颐和地产现金流已近枯竭

　　中房报记者 苗野 | 北京报道

　　11月14日，中国证监会对外公布了颐和地产信披与履约的7宗违规案例及对董事长何建梁予以警示的行政监管措施决定书。

　　颐和地产在年初资管产品出现逾期后，近期再爆两只债券全部违约，这家成立早于富力和恒大的“老牌粤系房企”现金流已近枯竭。

　　黑云压城，颐和地产危机的集中爆发并不是个案。

　　11月5日，有消息称，融信中国发行的“19融投03”“19融投04”“19融投05”私募债被纳入了禁投池，评级仍为AAA。

　　对此，融信中国回应称，其“19融投03”等债券入池原因是“私募债”三个字，并未发行“19融投04”和“19融投05”私募债，传闻信息有误。

　　“债券违约是房地产行业的大环境下行所致。销售不畅，融资艰难，中小型房企就被洗牌了。目前的行情，让资本市场对房企公司债的如期偿付能力，变得更为谨慎。”某券商分析师表示。

　　据不完全统计，今年全行业新增的175只违约债券中，房地产就有7只，涉及违约金额139亿元，占比5.51%，包括颐和地产、三盛宏业、银亿股份、中弘股份、华业资本、正源地产等房地产相关上市公司。如果算上建筑部品类企业，出现债券违约的高达21只，违约总金额近500亿元。

　　一位房地产业内人士称，房企的投资逻辑跟软银孙正义套路相似，坚持用烧钱换规模，用规模推估值。今年以来，受外部环境及内部结构性因素影响，房企债券发行难度及收益率水平呈现出明显结构性分化，融资成本普遍在8%以上。目前债券违约集中在非主流房企，中大型房企从境内外机构的融资没有断，只不过今年房地产调控叠加偿债高峰，已经成功发行债券的房企，也可能面临债券出问题的压力。甚至，会有更多像“颐和地产”一样的房企正在变卖资产的路上。

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　　债券违约潮袭来

　　今年以来，金融监管机构连番表态严肃查处各类违规房地产融资行为。另一面，各地对房地产企业端的融资继续呈收紧的态势，各种通向地产融资的通道相继被切断，使得房地产企业端的融资难度进一步增加。

　　11月11日，央行发布数据显示，2019年10月，社会融资规模增量为6189亿元，比上年同期少1185亿元，增量较今年9月的16900亿元明显降低。人民币贷款增加6613亿元，同比少增357亿元。

　　在金融去杠杆的局势之下，“钱荒”之势波浪式扑面而来。与此同时，债券违约频现。

　　在4月被曝出旗下“卓异3号”和“中江金龙86号”两只资管产品出现逾期后，颐和地产近期未能按时偿付“17颐和01”和“17颐和04”的债券利息及本金，已构成实质违约。

　　11月5日，三盛宏业因涉及交叉违约条款被中诚信托查封旗下资产，并宣布该信托计划提前结束，要求三盛宏业提前偿还信托计划贷款资金。三盛宏业危机事件早已刷爆朋友圈，被曝员工讨债上门、甩卖总部大楼、全国项目大面积停工，迫不得已，董事长陈建铭出面调节，却被逼当众落泪。

　　在此之前，五矿信托公告，截至兑付日140万张“16正源03”私募债未收到本息，“16正源03”发行人为正源地产，发行规模20亿元，2015正源地产获准非公开发行上述20亿元私募债。同一年公司还被获准公开发行40亿元的公司债券，用于偿还26.829亿元银行贷款和补充流动资金。

　　天风证券固定收益首席分析师孙彬彬认为，现在涉及违约或严重流动性困难的房企以小型房企为主，且这些企业多在业务扩张或管理上存在一定的问题。从财务数据上看，财务费用率快速上升、筹资现金流恶化、现金短债比快速下降是房企违约前比较常见的现象。高杠杆是违约房企比较一致的财务特征，多数违约房企的净负债率在100%以上。从样本房企来看，普遍的现金短债覆盖比较低，且与经营性现金流一样，在违约或危机发生前快速下滑。

　　11月7日，海航董事长陈峰在接受媒体采访时对“16海航02”私募债兑付问题回应称正在解决之中。“我理解，私募债的这些机构，他们也有压力。私募我们可以几种方式解决，可以展期，也可以以股抵债、以资抵债等各种形式。我希望大家通过市场行为协商的办法解决。应该说大家好的时候互为依存，我们遇到困难的时候，给我们点时间，维持我们长期合作的这种关系。”陈峰说。

　　业内人士认为，去通道化是大趋势，过去高度依赖高成本的非标融资和私募、信托等通道产品的房企会面临较大的问题。随着融资成本的不断提升，在还债“双高峰”与融资渠道“多重封堵”的压力下，房地产行业的再一次洗牌在即。

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　　自找的危局与自我拯救

　　当前，为获得更充足的钱粮，房企们不仅要在销售市场上抢份额，还要同时着力在资本市场“抢钱”，“现金流”已成为横在房企规模与野心上不可跨越的“劫数”。

　　截至2019年11月15日，涉及债券违约的发债房企主体有国购投资、银亿股份、中弘控股、华业资本、颐和地产、三盛宏业等，涉及的债券违约规模达到125.6亿元。违约债券数量最多的是国购投资，共10只债券违约，涉及违约的债券本金规模达47.9亿元。

　　另据人民法院网站消息，截至10月27日，宣告破产的房企已经增加到408家，其中不只有中小房企，也包括过去经营良好、有着一定规模的房企。早在今年6月，银亿股份因为债务违约，已向宁波法院申请破产重整。这家房企颠峰时在2016年销售收入达652亿元，总资产接近800亿元。

　　“尽力了。”*ST华业（维权）总经理钟欣面对该股连续19个交易日股价低于每股1元的命运只说了这三个字。11月11日，*ST华业以跌停价每股0.9元收盘，至此已连续19个交易日股价低于1元，几无可能逃脱“面值退市”的命运。

　　去年9月，*ST华业披露其应收账款投资业务出现逾期，此事随后演变为涉及金额高达百亿元的诈骗案件。“17华业资本CP001”“ 16华业02”构成实质性违约；“15华业债”“15华资债”经与债券持有人协商，将债务进行展期。今年7月1日，*ST华业因“涉嫌信息披露违法违规”被证监会立案调查。为了挽救旋涡中的*ST华业，*ST华业董事会在8月审议通过了向法院申请破产和解的议案。不过，该破产和解计划之后未有实质性进展。截至三季度末，*ST华业归属上市公司股东的净资产为负48.20亿元。

　　同策研究院首席分析师张宏伟分析认为，调控收紧，首先对房企周转速度产生影响，比如过去有不少房企，以收并购方式拿的地块存在问题，在处理上没有过去顺畅；其次房屋销售速度下滑，导致房企无法维持现有的运营状况。中小房企融资困境是目前业内亟待解决的普遍问题。

　　今年以来，房企资金链紧张的传闻一直不绝于耳。

　　佳源国际自年初股价闪崩，暴跌80%，263.15亿港元市值人间蒸发后，股价自此一蹶不振，截至10月30日收盘，佳源国际股价为3.15港元，再无过往雄风。近期，一笔一年期分多期到位的有关地产板块信托更是疑似资金吃紧，佳源国际靠信托过桥。

　　10月25日，国通信托官网公告称，东兴613号佳源两岸新天地项目特定资产收益权集合资金信托计划，第8期已募集完毕，募集规模为700万元。据了解，该笔信托总募资2.4亿元，期限12个月，预期收益率7.9%-8.3%，目前已发行到第9期。所募集的资金用于受让苍南国源持有“佳源·两岸新天地项目”对应的全部收益权，最终用于标的项目的开发建设。佳源国际掌门人沈玉兴为苍南国源回购标的项目收益权，提供连带责任担保，同时将位于杭州市拱墅区中心的现房作为抵押。

　　问题就出在佳源两岸新天地的销售恐会陷入困局。因将规划用途为办公性质的房屋以公寓名义进行出售，苍南县市场监管部门已对佳源两岸新天地虚假宣传案件立案调查。

　　中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为，该笔信托计划仅为一年期，只能是过渡性资金。信托规模本身并不大，并且分很多期募集，说明佳源国际特别缺钱。另有市场人士指出，“佳源两岸新天地违规销售，就是为了能尽快回款。”

　　闽系房企福晟近段时间也是多事之秋，身陷裁员、资金偏紧等多个传闻中。尽管其发布回应称，目前集团处于正常经营中，但融资不畅和大本营福州销售缓慢是主要原因。

　　不独上述这些企业，普遍缺钱是今年房地产行业的“新常态”，由此形成了小开发商融资难导致资金链断裂，老板跑路及工程烂尾等事件层出不穷。在“差钱”的现状下导致当下的房企普遍采用负债方式筹措资金，且资产负债率普遍偏高，有的高达90%。对于玩惯了“债务游戏”的地产业来说，“大空头”威胁将会长期高悬于头顶，降临只是时间问题，安全落地至关重要。

责任编辑：张恒星 SF142