万科带头唱衰中国楼市，手捧千亿现金等“捡尸”

　　作者|资本市场部

　　来源|野马财经

　　秋风起、易水寒，房产企业在叫惨。

　　万科哭、融创喊，碧桂园股价已残。

　　近日，万科A（000002.SZ）在深圳举办的秋季例会火了。不是因为业绩有多惊人，而是在会场的墙壁和主屏幕上，这家房地产老牌企业赫然打上了“活下去”的标语。

　　今年6月，中国房地产协会会长胡志刚在接受媒体采访时坦言，“现在的形势，只会让能活的活好，濒死的死掉”。

　　如今连“老大哥”万科都带头喊出了这句话，房地产行业的寒冬真的要来了吗？

　　万科带头行业哭声一片

　　这并不是万科第一次哭惨。

　　早在今年6月底，万科董事局主席郁亮就曾宣布“万科要告别房地产”。在他看来，住房全面短缺时代已经结束，房价告别单边快速上涨时代。之后，房地产“唱衰合唱团”成员越来越多。

　　当时，郁亮忧心忡忡地说，“十年后万科还是房地产公司的话，应该是比较惨的。我现在在琢磨，我们各地的公司把‘地产’这几个字去掉。万科是美好生活的服务商。”

　　话音刚落，万科深圳分公司便更名为“深圳万科发展有限公司”，去掉了“房地产”的字样。郁亮希望人们在未来想到万科的时候，想到的应该是美好生活，而不是几栋房子。

　　对未来抱有美好憧憬的同时，郁亮对现实的危机也感到焦虑不安。

　　在9月11日万科南方区域月度例会上，郁亮就喊出，“万科要做的第一件事情，就是进行战略检讨，以‘活下去’为最终目标”。

　　其实，不止万科，自2018年以来，包括中国恒大（3333.HK）、融创中国（1918.HK）、碧桂园（2007.HK）在内的房地产公司都已经开始发出预警。

　　“春江水暖鸭先知”，最早感受到水温变冷的或许是中国首富许家印。

　　今年3月，恒大董事局主席许家印在公司2017年业绩发布会上表示，到2020年底，恒大负债率下降到同行中低水平，未来三年恒大的土地支出会逐步减少。

　　与此同时，融创中国董事长孙宏斌就公开表示，“如果房地产都做不好，就没有钱，更别说投资其它了”。在融创9月初举办的中期业绩报告会上，孙宏斌更是直言短期内房地产调控政策不会放松，且购买预期仍将变化，因此融创要“脚踏实地，这几年安全放在第一位”。

　　碧桂园也不例外。据格隆汇报道，在碧桂园近日多个运营中心举行的视像会议上，碧桂园主席杨国强提出，为了加强有效供贷，考虑把销售率不佳及正负零为负的项目（即还未进行地面工程者）停工。

　　大佬们在预警的同时，敏感的资本市场早已感受到了房地产行业形势的不佳。

　　东方财富Choice数据显示，申万房地产指数曾于今年1月摸到5829.84的高点，随后便不断下跌。截至9月28日收盘，申万房地产指数报收于3683.85点，今年以来跌幅达到24.73%。

　　具体来看，“万融碧恒”四家房地产龙头公司的股价都面临不同程度的下跌。

　　在2018年以来，万科跌幅为21.76%、融创跌幅25.50%、碧桂园跌幅33.76%。其中，恒大跌幅最小，为18.55%。这或与恒大“护盘心切”有关。此前，恒大曾多次回购自家股票，仅7月就耗资超过30亿港元用以回购。

　　叶落而知秋冬将至

　　与股价下跌类似的是，大佬们过去高昂情绪的逐渐回落。“叶落而知秋将至”，楼市凛冬将至的背后是他们对融资、负债、销售、回款数座大山压顶的焦虑。

　　最明显、最直观的现象便是住宅成交量下降、房价下跌。自中秋小长假以来，就不断有消息曝出楼盘“降价大甩卖”的消息。先是9月初，恒大传来消息将启动全国楼盘促销活动，推出国内全部楼盘8.9折，最低可至7.4折（如果将全部优惠进行叠加）。

　　而后万科紧跟脚步，9月26日有媒体报道称，厦门“首开万科白鹭郡”推出特价别墅，89-110平米的联排别墅，原价500万，现一口价278万，“五折大甩卖”震动了整个鹭岛。

　　重压之下，郁亮在9月份上述例会上更是下了铁令，“6300亿元的回款目标是所有业务的起点、基础和保障，如果回款目标没有达成，我们所有的业务都可以停，因为这说明我们没有任何资格和能力做下去。”

　　对于销售状况及对行业的判断，野马财经（微信公号：ymcj8686）与万科取得了联系，对方表示一切以公告为准。

　　前不久，上海中原研究院发布了一组数据显示，今年中秋假期上海新建商品房住宅成交仅3.4万平方米，同比下降34.6%，创五年新低。二手房价格指数更是连续9个月环比下跌。

　　房地产价格下跌、销售量下降的背后，无不折射出房地产巨头们对加快资金回笼的迫切。

　　巨头们对于资金的渴求，自2017年房地产宏观调控政策愈发趋严之后变得日趋突出。融资成本高、融资渠道大幅收缩已经成为碧万恒等房地产巨头们当前的心头病。

　　国家统计局数据显示，2018年1月至8月，房地产开发企业到位资金106682亿元。其中，国内贷款、利用外资和个人按揭贷款均同比下降。与之形成对比的是，房企自筹资金34959亿元，增长11.2%；定金及预收款35447亿元，增长15.1%。

　　这意味着，房地产企业对自筹资金、卖房定金及预收款的内部造血能力依赖越来越强。

　　然而，2018年9月下旬，一则“商品房预售制取消”的传闻几乎让整个房地产行业感到无比紧张。

　　一直以来，预售项目，也就是俗称的“卖楼花”是房地产企业资金周转的重要组成。新城控股（601155.SH）高级副总裁欧阳捷发布文章指出，没有了预售资金，房企很可能将减少大约33%的资金来源，并对楼市住房供应等产生连带影响。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进向野马财经（微信公号：ymcj8686）解释，“通过预售制度的变革，资金弱的房企是无法进行开发投资的，将对相关企业形成较大约束。”

　　花式突围各显神通？

　　除了直指房企资金链的“取消预售制”传闻外，6月出现的棚改收紧传闻，以及高悬未落的“房产税之靴”，也都使得房地产企业越来越谨慎，越来越急于找到出路伺机突围。

　　何去何从？

　　2018年9月26日，万科以13亿元将北京海南航空大厦收入囊中。

　　一边哭喊着要“活下去”，一边斥巨资购入地产项目，这看似自相矛盾的动作背后，实则为北京万科“曼哈顿计划”的延伸。

　　“曼哈顿计划”又称“存量改造计划”，于2015年推出，旨在通过对存量地产进行改造升级，寻求新的利润增长点。3年来，北京万科已经主导进行了西单商场、望京国际商业中心、通州万科大都会等项目的改造。

　　有着十余年房地产行业从业经验的金先生向野马财经（微信公号：ymcj8686）分析，“万科的存量房改造基本都是商业地产，这是房地产企业转型的一个重要方向。”

　　此番收购北京海航大厦，均价约为3.3万元/平方米，而周边商业地产均价大都在4至5万元/平方米，甚至更高。

　　“不久前炒得火热的住宅租赁、长租实际上也是存量博弈。当然住宅地产与商用地产改造各有利弊”，金先生补充道。

　　除了万科，2018年3月，融创也与盛煦地产签署了战略合作协议，共同发起国内首只存量资产并购基金，涉水商业地产存量房市场；至于长租，更是吸引了招商蛇口（001979.SZ）、保利地产（600048.SH）、金地集团（600383.SH）、龙湖集团（0960.HK）一系列巨头。

　　如果说盘活存量尚属于房地产行业体系内的调整，那么押注新能源汽车，则是更加大胆的尝试。

　　野马财经（微信公号：ymcj8686）发现，近年来，龙头房企动辄几十甚至几百亿元砸向新能源汽车领域。

　　宝能将观致汽车51%股权收入囊中，并用不到两年时间完成汽车全产业链布局；华夏幸福（600340.SH）董事长王文学通过旗下知合出行，拿下合众汽车控股股东位置，知合出行还投资了汽车租赁、自动驾驶等领域一系列公司。

　　碧桂园则另辟蹊径，试图通过顺德新能源汽车小镇的建设，吸引汽车创新企业入驻，以此分享行业红利。绿地控股也曾斥资15.5亿元入股润东汽车，不过不足一年便抽身退出。

　　除此之外，刚刚顶着“A股新能源整车第一股”上市的北汽蓝谷（维权）（600733.SH），复杂的股权迷宫背后，还暗藏着泛海控股（000046.SZ）、荣盛发展（002146.SZ）、绿地控股（600606.SH）诸多地产企业。

　　房地产大佬们对于汽车如此热爱，汽车行业分析师钟师向野马财经（微信公号：ymcj8686）分析，作为大宗生活消费品，房产、汽车都具有规模大，利润高的特点。房地产业最辉煌的时代已经过去，汽车业虽增速趋缓，却一直有提升的空间。因此对于房地产巨头企业来说，“脚踏两只船”是很符合投资安全的逻辑。

　　更有意思的是，和万科一样，忙着战略突围的同时，龙湖、保利等企业也在今年进行了“去地产化”的更名。

　　存量博弈、押注新能源．．．．．．对身处行业微妙时刻的房地产巨头而言，哪条才是正确的突围之路，或许只有时间知道答案。

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