“黑马”美的置业高成长背后的五大逻辑

　　靴子终于落地。《粤港澳大湾区规划纲要》2月18日正式出台，大湾区房企一时也成为行业关注的焦点。在亿翰智库《年度盘点|2018年地产十大赢家》中，美的置业位居2018年地产十大赢家之一。这家被认为是“基因传承型”的企业近三年业绩翻了六番，增长速度远远领先于行业多数房企，成为真正的“大黑马”。根据美的置业公开数据显示，其2018年合同销售金额约790亿元，2016-2018年复合增长率高达92.4%。那么究竟是什么原因让这家房企能够高速成长，成为湾区房企中的一匹“黑马”呢？亿翰智库将站在战略研究角度剖析其背后的五大发展逻辑。

　　逻辑一：产业协同——从“钱地人”三元模型到“产业+地产”模型

　　1）     顺势而为，积极布局多元产业

　　以前，房企更多的是围绕“钱、地、人”构建自我的语言体系。而随着政策调控，“钱、地、人”三大资源成为行业痛点，而美的置业在很早之前已开始进行模型升维，基于自身优势与产业未来发展趋势，积极布局多元化产业，在产业链不断外延的同时，还能形成产业、产品的深度协同效应和系统化优势，未来反哺公司主业，并为公司长远发展带来新的增长动力。

　　进军建筑工业化，成立联城住工，多城市布局绿色装配式建筑产业园

　　2018年初，成立联城住工科技有限公司，作为美的置业控股下属企业，主要负责建筑产业化中装配式建筑的研发、设计、生产、工程等，联城住工计划率先在珠三角及长三角投资设立装配式建筑工厂，当前已在宁波、徐州等城市落地。同时，公司形成独特的“REMAC”闭环模式，以智慧住宅为中心，整合全产业链资源，致力于打造智慧建筑产业集群平台。

图：“REMAC”闭环模式

　　发力文旅、商业、产城等业务，拓展多元化版图

　　文旅产业再添手笔。继佛山美的鹭湖森林度假区项目之后，文旅又落一子。2018年11月，美的置业与广东韶关浈江区人民政府订立投资协议，将合作开发位于浈江区新韶镇大学城片区的生态旅游发展项目，该项目名为松泉智慧小镇，占地面积约2.1万亩，其中1.55万亩及4000亩分别计划发展为旅游设施及作物业开发用途。

　　重磅布局商业。美的商业为美的置业集团多元业务体系的重要组成，成立于2015年1月，负责集团旗下全国商业项目的整体规划、招商管理、企划推广、营运及工程物业管理，目前在全国已有26大重点商业力作，后期将陆续布局。

　　进一步扩大产城融合。美的置业以智慧和绿色建造为核心，至今已碧桂园、北城控股、顺德乐从、河源市等多方进行合作，进一步拓宽产城融合的布局，志在打造产城融合标杆项目。

　　2）迅速发展的多元产业源于企业的开放与包容

　　美的置业是一个对合作持开放态度的企业，在多元化的布局过程中，积极与阿里云、苏宁、海康威视、英皇卫浴等企业进行跨界合作和资源嫁接，助力多元化产业迅速发展。

　　逻辑二：区域纵深——战略性上的前瞻性，对冲城市轮动周期

　　1）    深耕粤港澳大湾区，打造超级区域，奠定发展基础

　　就目前而言，单一的城市深耕已无法延续企业竞争力。起家于佛山的美的置业逐渐走出佛山，坚持深耕粤港澳湾区大本营。根据亿翰研究院监测数据，目前美的置业在佛山项目近30个，在粤港澳大湾区项目超过40个，2018上半年湾区总土储近800万㎡。湾区全年的销售业绩在150亿左右，打造属于自己的超级区域，为集团规模化发展奠定了良好的基础。

图：截止2018年6月30日美的置业各区域土储占比

　　数据来源：亿翰研究院

　　2）     积极扩充一二线土储 提升城市等级

　　2016年以来，美的置业根据行业变化，积极优化城市布局策略，在广东、江苏、浙江、贵州、江西、湖南、辽宁等多个区域频繁拿地，积极扩充土地储备，均衡布局珠三角、长三角、长江中游、环渤海、西南5大核心经济区。

　　近一两年，美的置业已在明显调整城市布局，积极提升城市等级，在核心一二线积极扩充土储，如2018年首进苏州、南宁、郑州等二线城市，广州首个项目美的云筑也正式亮相。美的置业的一二线布局不断深化，同时集团地块运营能力也在稳步提升，拿地质量渐优、成本可控。这也成为企业迅速成长的驱动因素。

　　逻辑三： 经营升维——“体系+IP”，筑造企业发展核心标签

　　1）     打造智慧地产，修炼“服务内功”，形成企业核心IP

　　近年来，美的置业持续聚焦智慧地产、打造产品核心IP，被全国智标委授予首个“国家智慧居住区标准创制应用基地”，作为唯一地产企业参与编制《智慧居住区标准白皮书》、《智能家居标准白皮书》，在智能家居领域获得了领先于行业的标准制订者的地位。截至2018年底，美的置业智慧社区已在全国40多个城市落地，智慧家居批量交付1225套，智慧家居展示样板房/展厅163套，并形成了标准化的交付体系，溢价效应显现。

　　同时，为增强客户粘性、提升客户满意度，美的置业也积极发力智慧物业，推出线上云朵app、云帮手平台、云朵之家等智慧服务平台，从多渠道满足智慧社区服务需求。

　　2）     创新体系：产品、营销、运营等体系不断升级完善

　　产品体系创新——升级四大产品线。2018年美的置业在原有产品线基础上升级四大产品线：君兰系、国宾系、云筑系、未来系，以健康、科技、精工、共享的智慧产品观，诠释独创的智慧健康社区。

　　营销体系创新——加大线上营销平台的打造。2018年集团升级了官方在线移动销售中心智美置家，增加全新功能，致力于打造业内最佳经营模式的营销平台。截止12月1日，注册人数约94.6万，促成总认购金额达90亿。

　　运营体系创新——工艺创新，提升产品与品质。在工程品质提升上，2015年美的置业推出“精工品质”建造及管理体系，不断升级完善并持续在区域落地，赋予精工品质建造体系10大创新工艺。未来将持续打造产品力，在产品上以新工艺建造体系为核心，在服务方面以美的会服务体系为核心，通过运营体系创新，全面提升产品和服务品质 ，打造产品力。

　　逻辑四： 资本护航——构建资本通路，为企业发展护航

　　1）     成功登陆资本市场，获得国际资本的大力支持

　　2018年10月11日，美的置业在香港上市，募资30.6亿港元，是2018年在港上市房企中融资规模最大的IPO。上市之后，美的置业的融资渠道拓宽，资金结构也将得到改善，未来美的置业在资本市场将会获得更多支持。

　　2）     创新融资渠道，拓展租赁等融资方式

　　2018年2月，美的置业获得建行广东省系统内首笔长租房融资金额3.6亿元，为美的置业长租房业务的发展提供了极大支持，此外美的置业持续致力于多元化融资， 加速拓宽融资渠道。今年1月，成功发行2019年非公开公司债券第一期，发行金额30.6亿元，票面利率仅5.3%，创下同类型企业私募债券发行成本新低。

　　来源：企业公告和媒体报道。

　　逻辑五：价值升维——从企业利益走向社会价值，主动反哺社会

　　1）     融入社会价值，助力乡村振兴

　　从前房企更多的是被动履行社会责任，但是随着政府对企业诉求的转变，房企需要提升自身格局与意识，主动融入到社会价值体系。自十九大提出乡村振兴开始，国家不断强调乡村振兴的重要性，美的置业18年实行的聚焦乡村振兴的公益计划正是其响应国家号召、主动履行企业社会责任的重要一步。

　　成立乡村振兴公益基金会。2018年6月，美的置业成立 “乡村振兴”为核心主题的公益基金会——韶关市乡村振兴公益基金会，基金会在南雄和仁化一线定向支持5个省级贫困村和4个市级示范村。通过“慈善信托+基金会”的创新形式，支持韶关市乡村振兴事业的发展。

　　打造“粤北乡村文化走廊”。美的置业还配合当地政府完成新农村整治规划及乡村生态修复工作，并结合各村的资源和特色，依托当地人文特色，打造“粤北乡村文旅走廊”，此外还与取舍行旅及著名设计师青山周平合作，深入南雄及仁化乡村民宿项目和公共区间重塑项目。

　　推出韶关风物，助力乡村产业发展。整合包装韶关市乡村优质土特产，通过打造双十一“韶关风物节”等方式，推广当地特色农特产品，助力乡村农产品走出去，促进当地发展。

　图：泰源村·马屋祠堂广场开工仪式  

　图：“韶关风物节”农特产品义卖

　　总结：具备核心竞争力，成长潜力逐渐突显

　　《粤港澳大湾区规划纲要》的出台给大湾区发展注入一剂强心剂，大湾区迎来巨大发展机遇。在高瞻远瞩的战略布局、稳健踏实的经营管理、匠心匠造的产品力等一系列企业发展逻辑的加持下，美的置业作为湾区房企，将分享大湾区发展红利，其未来发展态势值得期待。

责任编辑：陶然