FY23：经常性业务发力，整体业绩稳中有升；维持“买入”公司发布FY23 业绩：营收同比+21%至2511 亿，核心净利同比+3%至278亿，经常性业务收入/核心净利占比分别达16%/34%，同比+0.7/10.4pct，得益于经常性业务发力，公司整体业绩稳中有升。考虑新房销售下行对公司开发业务的影响，我们调整24-26E EPS 至4.25/4.50/4.86 元（24-25 E 前值：4.26/4.51 元）。可比公司24E PE 均值7.6 倍（Wind 一致预期），考虑公司强大的不动产经营能力和融资优势，我们认为公司合理24E PE 为9.1倍，调整目标价至42.23 港币（前值：32.88 港币），维持“买入”评级。
23 年销售拿地保持稳定，预计24 年销售稳中有增23 年，公司合同销售额同比+2%至3070 亿，销售均价及权益比例均较去年有所提升，开发业务市占率同比+0.3pct 至2.6%。公司23 年保持稳健精准投资，拿地强度同比-1.5pct 至51%，新增权益土储863 万平，对应权益土地款1118 亿，同比+1%/+9%。同时，公司继续聚焦核心城市做实增量，新增土储货值中一二线城市占比达93%。公司24 年计划供货5308 亿，其中88%货值位于高能级城市，且住宅产品占比77%，我们预计公司2024 年开发业务销售将实现稳中有增，有望继续保持行业TOP4 的地位。
经营性不动产业务增长强劲，资管模式平台初见成效23 年，公司经营性不动产业务营收/核心净利同比+31%/+48%至222/79 亿，增长势头强劲。分业态看，购物中心租金收入同比+30%至179 亿，同店零售额增长31%，整体出租率维持96.5%高位；写字楼租金收入同比+10%至21 亿，出租率同比+2.6pct 至82%；酒店经营收入同比+66%至23 亿，入住率同比+21pct 至63%，房价超越疫情前水平。公司已搭建了包括一个轻资产管理平台及两个公募REITs平台的资管平台，期末公司资产管理规模达4275 亿，这部分资产未来有望通过资管平台实现资产价值的释放。
债务结构优化，充裕结转资源支持业绩稳健增长截至23H2 末，公司三道红线指标维持绿档，平均融资成本同比-0.19pct 至3.56%，非人民币净负债敞口同比-12.4pct 至4.4%，融资成本及汇率风险创近年新低；债务平均期限5.4 年，到期结构分布合理。公司23 年开发业务结转收入/核心利润同比+20%/-11%至2121/182 亿，结转利润下滑主要受产品结构以及存货计提减值的影响。公司目前拥有并表/非并表已售未结资源2841/873 亿，其中1939/669 亿计划于24 年内结转，已锁定结转资源相对充裕，同时公司将加强年内可结转资源的销售，在假设结转利润率保持稳定情况下，我们预计公司24 年整体业绩有望保持稳健增长。
风险提示：经常性业务收入增速不及预期；开发业务结转情况不及预期。
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