1、直属深圳市国资委，坐拥湾区优质资产。深圳国际是直属深圳国资委的交运资产管理平台，坐拥湾区优质资产，旗下资产包括深圳市龙华区50万平方米待开发住宅面积+52% 深高速 股权+49%深圳航空股权+1055万平方米规划物流园面积。公司物流主业稳步成长，高速港口资产贡献稳定利润增长，土地改性及REITs出表持续贡献利润弹性。
2、物流主业稳步成长，华南物流园有望贡献超百亿净利。作为中国第八大物流地产商，截至2023H1，公司物流园规划土地面积超过1,000万平方米，当中已获取经营权的土地面积约853万平方米，运营面积约453万平方米。与此同时，公司以“投建管转”和“投建融管”的创新型商业模式充分挖掘物流园土地价值，土地改性及REITs出表持续贡献利润弹性。①投建管转方面，“梅林关”、“前海”、“华南物流园”等地产项目逐年兑现。根据我们测算，截至2022年底，前海项目合计共带来归母净利润106.81亿港元，其中土地增值收益为公司带来归母净利润70.36亿港元。在前海项目地产开发进入尾声之际，2023年10月底，公司旗下华南物流园土地整备正式落地，公司共获得10.58亿元的拆迁补偿费+10.87万平方米留用土地，其中规划可出售商品住房50.83万平方米。根据我们测算，该项目有望为公司创造税后收益157.71亿人民币。②投建融管方面，截至2023H1，深圳国际已有3个项目完成REITs出表工作，其中南昌综合物流港确认归母净利润1.75亿港元；杭州项目二期和合肥肥东项目合计贡献归母净利润6.57亿港元。同时，杭州项目一期及贵州项目的公募REITs发行工作也已取得阶段性进展。
3、高速港口构筑利润基础，深航影响短期不再计入。深高速为公司的盈利基本盘，每年为公司贡献的归母净利润中枢约为11亿港元。2017年起，深高速开始布局大环保业务，第二主业逐渐发力。港口业务同样为公司贡献稳定收益，该板块每年为公司贡献的归母净利润中枢约为1亿港元。公司持有深航49%股权，由于深航净资产于2022年末转负，公司于深航之权益已减至零。根据权益法，2023H1起公司将不再确认深航的进一步亏损，深航中短期内将不再对公司利润造成负面影响。
4、持续稳定高股息，低估值提供安全边际。深圳国际承诺每年核心业务利润分派比例不低于30%，但公司实际的分红比例常年维持在50%左右，2018-2022五年时间共计派息93.74亿港元。2023年11月1日深圳国际发布最新一期股权激励，本次股权激励有望充分调动公司核心成员的积极性，彰显公司长期发展信心。我们预计深圳国际2023-2025年营业收入分别为210.64亿港元、169.15亿港元与175.53亿港元，归母净利润分别为19.01亿港元、38.01亿港元与38.87亿港元，对应PE分别为8.08、4.04与3.95倍，对应股息率分别为6.19%、12.37%与12.65%。公司掌握优质资产，持续稳定高股息，未来价值回归路径清晰，上调至“买入”评级。
风险提示：华南物流园转型升级项目进度不及预期风险；REITs出表节奏不及预期风险；汇率波动风险；物流园出租率波动风险；高速公路被分流风险；港股估值体系与A股存在差异；测算仅供参考，以公司实际披露为准等。
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