提速开发周期与旧改转化后，奥园有信心完成全年合同销售同比增长12%

原标题：提速开发周期与旧改转化后，奥园有信心完成全年合同销售同比增长12% 来源：经济观察报

“下半年，我要做的就是鼓励和鞭策各集团一定要尽力完成各项既定目标。”8月17日，在2020年中期业绩会上，当中国奥园集团股份有限公司（3883.HK，以下简称“中国奥园”）主席郭梓文被问及下半年主要工作时，他给出这么一句回答。

这句话的背后，源于一场新冠疫情引发了房地产市场阶段性的销售压力。中报显示，今年上半年，中国奥园完成508.7亿元的销售额。按照预期，中国奥园2020年的销售增速为12%，销售目标则审慎放在1322亿元上。

不过，从3月底开始，中国奥园的销售中心与工地逐步复工复产，销售节奏趋于正常。“进入5月份以后，公司整体销售的同比增幅由负转正；及至6、7月份，销售仍然延续稳定态势。由此我们初步判断，下半年整体市场恢复应该还是不错的。”中国奥园执行董事、营运总裁马军提到。

为了应对这样的特殊节点，4、5月份，当疫情的影响渐渐消弱之时，中国奥园在湖南等部分区域，采取特价房促销方式提前锁定客户，还运用了阶段性分期付款、“VIP一对一”等方式，提高对客户的把握程度；但在长三角，珠三角的深莞惠，以及成都和西安等地，由于当地市场表现不差，中国奥园的楼盘售价也有一定的涨幅。

“多管齐下”之后，7月份，中国奥园的合同销售额达约95.5亿元，同比上升43%。受销售回升的拉动，前7个月，奥园实现合同销售额约604.2亿元，目标完成度增加至46%。

郭梓文对此前预定下的12%销售增速显然充满信心。他的信心来自于中国奥园充裕的可售资源以及不断提速的开发节奏。一方面，根据预期，下半年，中国奥园的整体货值接近1700亿元，这意味着，只要去化率达到约42%，就可以完成全年既定目标。“目前主要抓推货节点，确保充足的供货安排，总体货量还是比较充足的。”马军说。

另一方面，疫情之下，诸多房企面临着周转时间滞后的挑战，而过去几年，中国奥园早已实现“提速开盘周期”这个目标。2017年至2019年，中国奥园从拿地到开盘的周期从8.8个月缩短至7.5个月；同期，其新购项目当年开盘率也从47%一路上扬至55%。

年报显示，2019年，中国奥园全年的新开工面积约1450万平方米，竣工约687万平方米；根据预测，今年，中国奥园全年新开工将增加至1800万平方米，竣工也将增至830万平方米。其中，上半年实际新开工面积达约504万平方米，竣工面积约311万平方米。

中国奥园执行董事、高级副总裁陈嘉扬称，接下来中国奥园会根据市场情况以销定产，动态调整开发节奏，进而优化现金流。

“现阶段公司没有大规模降价促销的考虑。”马军表示，但从他的字里行间可以发现，审慎依然是中国奥园面对下半年市场不确定性时所持态度——“我们也要看到，受疫情影响，境内外整体经济指标都有一定下滑。对于整体市场成交，也不能抱有过高的希望。”

从长远来看，步入“后千亿时代”的中国奥园依然拥有强有力的发展后劲。截至2020年6月30日，中国奥园的土地储备总建筑面积约4874万平方米(权益比78%)，总货值约5015亿元；此外，还拥有超50个城市更新项目，额外提供可售资源约6587亿元。计入城市更新项目后，土储总货值约11602亿元。

城市更新作为扩储的一种方式，正进一步被释放出来并对中国奥园业绩产生贡献。上半年，已有广州、珠海和河北的4个项目陆续转为二级开发，释放了51亿元、33万平方米的可售资源；预计下半年还有8个项目能实现首期/全部转化，今年内可提供的可售货值达634亿元，可售建面218万平方米；未来两年内，中国奥园有另外7个项目可待转化，预期贡献的可售货值达1687亿元。

“未来每年，我们都会有新的城市更新项目转化成二级开发。我们一方面加快转化，另一方面也继续在大湾区主要城市加大拓展力度。”中国奥园集团执行董事行政总裁郭梓宁说，目前，中国奥园正在广州、深圳、珠海、佛山、东莞五大城市拓展旧改，正在洽谈的有一大批城中村改造项目，位置都非常好，而且货值比较大，这将为接下来储备优质土地打下良好的基础。

在竞争极其激烈的大湾区旧改市场，中国奥园的主要优势是，本土企业属性加持，在城市更新方面已经组建了专门团队以及过往的成功经验。对于部分希望进入大湾区旧改的外地房企，中国奥园抱着开放包容的心态，不排斥与他们合作。

不过，马军强调，合作的话，双方必须拿出优质资源强强联合，中国奥园不会为了全国化扩张，利用自身在大湾区的优质资源换取合作。“我们在华东、中西部正常的收并购和招拍挂渠道拓展是非常顺利的。”他说。

但旧改增储的一大难点在于，供地时间存在不可控因素，除了今年可以纳入二级开发的项目以外，其他旧改项目整体推进节奏仍有一定变数，因此，中国奥园在整体收并购、招拍挂拿地的需求也仍存在。

根据中报数据，今年上半年，中国奥园新增项目44个，新增可开发建筑面积约695万平方米，收并购占比约63%，旧改占比大概是7%，招拍挂占比30%；新增货值逾人民币832亿元。

中国奥园依然将全年的拿地预算控制在350-400亿元水平上，下半年仍将投资重点放在珠三角和长三角，同时也关注中西部一些重点城市。伴随着越来越多的城市更新项目转化，马军称，下半年，旧改方面占比将从7%调整到15%左右，而招拍挂的占比进一步降低。

（资讯）

海量资讯、精准解读，尽在新浪财经APP