首创钜大：存在即合理 | 奥莱业态镜像探究①|奥莱业态镜像探究_新浪财经

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原标题：首创钜大：存在即合理 | 奥莱业态镜像探究① 来源：奇点商业地产

编?者?按：

在国外，OUTLETS凭借“品牌+折扣”模式在商业地产领域占据一席之地。10余年来，早早嗅到商机的中国地产商们，不仅把奥特莱斯开到了全国各地，更在激烈复杂的商业环境下探索奥莱商业的中国式衍变。

那么，中国式奥莱生存现状如何？这一业态在中国有水土不服吗？奥莱商业的未来前景如何？为此，凤凰网奇点商业特别推出《奥莱业态镜像探究》系列报道，以实地探访、数据考察等形式，深入剖析头部奥莱企业竞争力水平。

存在即合理，用了黑格尔的这句名言来作为这篇文章的标题与开头。

如同房企扎堆特色小镇、文旅地产，而首创钜大选择“奥莱概念”狂欢背后，或许是“一地鸡毛”。这是首创奥莱被许多媒体诟病的原因，这些媒体中曾经也包括奇点君。

换个角度想想，虽然首创奥莱难免有借着“奥莱概念”卖房子的嫌疑，但他的出现的确解决了品牌商的库存难题，又迎合了中国消费者喜欢折扣的特性。

存在即合理，任何事物都拥有AB两面。那么，讲着奥莱故事的首创钜大到底有哪些面呢？

奥特莱斯的扩张与下沉

首创奥莱快速扩张的规模占有全国奥莱行业的半壁江山。据2019年财报，集团新开业济南、北京房山二期、西安、重庆四个项目，累计开业项目达12个。共计实现营业额近78.3亿元，同比增长53%；全年客流量达4129万人次，同比增长32%。

从数据来看，2015年才正式纳入首创置业商业地产板块的首创钜大的成绩还算差强人意，短短几年进行的区域扩张甚至超过了砂之船、王府井、杉杉等老牌奥特莱斯。

用数据说话，2019年全年，国内奥特莱斯行业新开业项目才16个，新增开业项目增速有所放缓，而首创钜大投入了济南、北京房山二期、西安、重庆4个新物业。换句话说，去年开的奥莱里首创就占1/4。

在中国，奥莱行业主要有百货集团、本土专业奥莱发展商和外资专业奥莱集团等三大势力角逐。奇点君整理的奥特莱斯分布城市显示，2020年中，青海省会西宁首现奥特莱斯，意味着目前中国所有省会城市均有奥莱项目入市。

2008年至2019年，一线城市的新开业奥莱体量缓慢上升，发展趋势较为平缓；二线城市的新增体量不断增长，由2008年的7.3万㎡最高增至180.9万㎡，由此可见，二线城市是奥莱业态十年间发展的主阵地，发展潜力很大。

三线及以下城市的奥莱体量增速稍次于二线城市，并在2016~2017年间增量达到最高，显示近两年奥特莱斯渠道加速下沉至低线城市，迎来了新的增长空间。

与其他品牌相比，首创奥莱的数量最多，布局范围最广，扩张速度也最快。仅2019年，首创钜大就新开了济南、北京房山二期、西安、重庆四个新物业。

为什么要在全国大范围布局？首创钜大副总裁袁泽路曾表示，截至2020年一季度，全国已开业购物中心超过4800家，已开业面积超过4.2亿平方米，人均购物中心面积超过0.48平方米，我国人均购物中心面积仅美国1/4。随着经济发展和生活水平提升，人们在品牌购物的消费需求逐步增加，以名品和折扣为特色的奥莱行业仍具有较大的增长潜力。

一线城市基本都已有实力雄厚的奥莱项目进驻，首创钜大选择进入还属于蓝海的二三线城市。

图/首创钜大战略地图来源/首创钜大官网

在首创钜大的战略布局中，除北京、上海、杭州、武汉、郑州、西安、济南、合肥、昆山、湖州、南昌、万宁等12个已开业项目外，大连、青岛、厦门、南宁、昆明等项目正在建设中，并计划在成都、天津、太原、南京、长沙、福州、三亚以轻资产/合作等方式落地奥莱项目。

留下了一堆投资物业

不过，虽然首创奥莱扩张得快，但貌似一直没赚到钱。

在2014年借壳上市后，首创就开始在奥莱领域跑马圈地，然而在业务收入结构里，投资物业的收入占比一直没超过5%。作为四大核心业务的奥莱租赁收入占比仍然很低，2019年投资物业租赁收入为7.69亿元，占主营业务收入的3.85%。

图/2019年财报来源/首创钜大披露年报

而首创置业奥莱业务的开展，在首创钜大的资产负债表上有所反映，即投资物业、固定资产及无形资产的不断增加。截至2019年12月底，首创钜大账面上累积增加的投资物业、固定资产及无形资产超过130亿元，占其资产总额的73.3%。

这些不断投入、沉淀并由首创钜大长期自持的投资物业、固定资产及无形资产，无法像存货一样周转变现，会占用公司的巨量资金。

2019年的首创钜大继续亏损，年报显示，年度亏损约为2.23亿元，较2018年增加13%，主要由于新增开业项目及已开业项目的持续投入、加权平均融资额增加、投资物业公平值升值趋缓等等。

首创钜大的亏损就如同瑞幸咖啡的战略性亏损一般。

瑞幸咖啡是通过各种开源节流的措施（上市圈钱）提升获利空间，以此弥补为维持咖啡低价引起的那部分亏损，并形成自己的商业模式，让未来盈利成为可能。

首创钜大则是通过不断借钱开奥莱项目，以此来养活投资人和员工，亏损却留下了一笔资产可观的投资物业，即使后续自持运营不下去了，也可以通过整体出售的方式获得盈利。

从利润表之中就可以窥见一斑，首创钜大的毛利为8.78亿元，还不够支撑15.45亿元的三费支出（包括以下销售成本、销售及营销开支以及行政开支）。

资深地产人士薛建雄认为这种情况还将持续一段时间，首创奥莱物业的位置大多一般，未来经营收益还有待观察。此类项目要5-10年才能养活，要经历好几年的痛苦培育期。

“实际上，奥莱项目并不只是首创钜大的生意，地方政府也是参与者。虽然奥特莱斯本身可能不赚钱，但地方政府经济账不止这么简单。不管是省会还是某个经济较发达的中心城市，其人口都可以支撑不止一个奥莱项目，且有相当的消费需求。奥特莱斯建起来，周围的地价升值，土地拍卖也可以加速，获得不错的溢价。”上述人士补充道。

规模的扩张不可避免带来沉重的债务压力。在资金方面，于2019年12月31日，首创钜大的净资本负债比率为134%，较2018年增加44个百分点。而据奇点君统计，首创钜大由于规模化扩张，近几年总负债连年走高，由2018年的27.34亿元增长到2019年的125.19亿元。

财经地产人士严跃进认为，相对于商业地产行业而言，类似负债数据自然是偏高的，这也说明首创奥莱全国扩张的节奏比较快，偿还债务的能力可能又不足，这很显然是外部投资者会比较担心的问题，另外负债多了也会影响后续项目的经营。

不过严跃进也表示，在建设奥莱的同时，也要注意投资结构的合理性，以及持续经营的能力，不然可能在去地产化之后成为了一个“烂摊子”。

首创奥莱的未来几何

想要快速扩大规模抢占市场份额，又迫于拿地成本、人工成本、运营成本等重重压力，这也让首创钜大动起了“资产管理”的小心思。

早在2016年11月，首创钜大就通过定向发行股份，引入国际知名投资集团KKR及远洋集团作为战略股东。远洋确实对奥莱情有独钟，去年他还与王府井合作了长春赛特奥莱MALL，不过这就是另一个故事了。

当时，首创钜大表示，认购事项可筹集资金发展及运营奥特莱斯综合商业项目、扩充公司的资本及股东基础以及提高股份整体流通性。

优质项目做出名堂之后，首创钜大也开始试水资产证券化这种创新的融资模式。

2019年12月9日，首创钜大发布公告称，公司已筹备成立一项资产支持证券计划，该计划建议发行本金总额为35.79亿元，底层资产为房山首创奥特莱斯、昆山首创奥特莱斯。首创钜大拟将发行所得款项，用于补充营运资金，推动业务发展。

作为一次全新的尝试，首创钜大投资物业平台的角色更加清晰，也意味着首创钜大从开发运营商向大资管平台转型。在今天的业绩发布会上，首创置业执行董事及总裁钟北辰也提到了首创奥特莱斯的情况：“从中长期来看，该集团将持续关注消费市场的结构分化和新技术的冲击，剖析奥莱行业的发展和消费趋势，强化奥莱商场的场景数据分析及运营能力，逐步推进集团资产管理由重转轻。”

从百货、购物中心再到奥莱，爆发式增长和区域扩张的背后都有对商业项目开发过剩的探讨。可以预见的是，像首创钜大、杉杉集团、砂之船此类拥有集团化背景的奥莱品牌将更有市场话语权。

而随着消费者和经营者认知的加深，奥莱并不一定要照搬国内模式，所呈现的商业业态也不会拘泥于一种形式。

对于首创钜大而言，能否长远地在这条路上走下去，最根本的在于，他是选择做“地产奥莱商”还是“奥莱运营商”。