后千亿时代，中国奥园的逆生长

原标题：后千亿时代，中国奥园的逆生长 来源：观点

在中国地产界，与奥运结缘最深的，应该要数中国奥园。

上世纪90年代末，在“申奥”热潮的推动下，体育精神在全国迅速蔓延。

体育浪潮如火如荼之际，一家名为金业集团的房企抓住时代先机，率先提出“体育+住宅”的复合地产概念。金业集团认为，一个高品质社区更需要的是一种文化和生活方式。

1998年9月，时任国家体育总局局长伍绍祖亲自题名，“金业体育花园”变身国内首个运动型社区——“广州奥林匹克花园”，项目内配建全面健身平台，并提出“运动就在家门口”的宣传语。

奥林匹克花园被誉为“中国复合地产第一盘”，创造了五销五罄的神话，被载入中国房地产行业发展的史册。

金业集团正是中国奥园的前身。

成于奥运，中国奥园也把奥运精神刻进了企业的基因里。

更快、更高、更强。

亮眼的成绩单

从中国奥园刚刚发布的财报中，我们也能感受到这种澎湃之力。

3月24日晚间，中国奥园集团股份有限公司（股票代号：3883）公布了2019全年业绩。

年报显示，2019年，中国奥园实现合同销售1180.6亿元（人民币，下同），同比增长约29%；实现营业额约505.3亿元、核心净利润约51.2亿元，同比分别增长63%和67%。

迈进千亿大门之后，中国奥园马不停蹄，继续向前跃进。

从这份财报来看，作为中国奥园的主力业务，地产的优势得到了持续的巩固。2019年，中国奥园实现合同销售1180.6亿元，同比增长29%，这意味着其超额完成了全年目标。

2017—2019年，中国奥园合同销售年复合增长率达到61%，这个增幅明显高于行业平均水平。截至2019年底，中国奥园已签约未确认的合同销售约1705亿元，将于未来2年内逐步确认，盈利持续性强。

除了销售额，中国奥园的赚钱能力也颇为亮眼。

2019年，中国奥园实现营业额约505.3亿元、净利润约52.2亿元、核心净利润约51.2亿元，同比分别增长63%、78%和67%；核心净利润率约10.1%，同比增长0.2百分点；每股基本盈利为人民币156.48分，同比增长74%。

对市场来说，这是一份令人满意的答卷。对中国奥园而言，这是不断前行、践行奥林匹克精神的强大推动力。

精准布局，逆势生长

从大环境来说，2019年并非传统意义上的地产红年，甚至可以说是危机汹涌的一年。2019年，全国房地产调控政策次数达到了620次，再次刷新了历史记录。

风雨突变的一年，在虎踞龙盘的广东，中国奥园却逆势而上，这背后有着怎样的逻辑？

这得从中国奥园的新总部落成讲起。

2019年7月，奥园集团将总部从广州珠江新城迁至番禺万博中央商务区的奥园国际中心。搬迁名单中的核心业务集团包括集团总部及旗下商业地产集团、健康生活集团、奥买家跨境电商集团和文旅集团等。

细心梳理之后，就可以发现奥园选址的意图所在。番禺南接南沙，北连广州海珠区，恰好位于珠江入海口与广州主城区之间。

早在2019年2月，《粤港澳大湾区发展规划纲要》公布，南沙被定性为“粤港澳全面合作示范区”。而番禺则是南沙与广州主城的连接点。

而其地产集团总部所在地深圳，则在2019年8月18日被赋予了打造全球标杆城市的厚望。

一头是粤港澳大湾区内的中心城市，一头是大湾区未来的新门户。中国奥园总部搬迁的背后，是深度融入大湾区的前瞻眼界与决心！

在深耕粤港澳大湾区的基础上，中国奥园紧跟国家战略及政策，完成“布局—聚焦—深耕”三步曲，接连布局华南、中西部核心区、华东、环渤海区域，由区域性房企成长为全国性规模房企。

从路径上看，中国奥园最先以广州为起点，先向西扩张，辐射到江西重庆等地，再一个奔袭朝向东北方向，走到环渤海地区，扎根沈阳天津等地，最后一路归南，顺带扩张了江浙等华东区域，顺时针般的循环路径，打通四大片区之间的联结。

除此之外，中国奥园还在积极推进城市更新项目，实现旧城、旧厂、旧村“三旧”改造全覆盖。截至2019年末，奥园已经拥有30多个不同阶段的城市更新项目，预计额外贡献可售货值约2260亿元，其中粤港澳大湾区占89%。截至2019年末，中国奥园拥有土地储备总建筑面积约4503万平方米，权益比约79%，总货值约人民币4585亿元，计入城市更新项目后的总货值约人民币6845亿元。

未来，这些都是支撑中国奥园继续攀登高峰的坚实绳索。

一手拿得快，一手看得准。将集团总部搬回出发之地后，中国奥园开始走向全国，迅猛奔腾。

稳健的财务结构

中国奥园的逆势生长，还得益于其稳健的财务结构。

对房企而言，融资实力的一个重要体现就是融资渠道的宽广度。2019年，中国奥园另辟蹊径，率先打开亚洲美元债券市场，并重启内房三年期美元债公开市场发行，向新加坡主权基金定向发行私募美元债，通过公募及私募形式发行14.5亿美元优先票据；成功发行人民币15亿元四年期境内公司债；年内与五家境外商业银行成功完成合共两轮约16亿港元三年期银团贷款。

截至2019年底，中国奥园的授信额度总额约为1840亿元，其中尚未使用的授信余额为人民币647亿元；总现金约681亿元，覆盖短期负债绰绰有余。

中国奥园健康向好的财务状况，在市场上引起了连锁反应。

2016至2019年，中国奥园先后获惠誉、标普及穆迪三大国际评级机构一致调升企业信贷评级及展望，展望正面。另外，获联合国际给予“BB+”的国际长期发行人评级，展望“稳定”；获联合信用调升境内信贷评级至中国最高信用级别“AAA”。

一个好的开始，形成了一个好的循环，这又为中国奥园进一步降低信贷成本提供了良好的基石。

讯息传导到资本市场，2019年，中国奥园股价累计上涨约1.6倍，成为表现最佳的内房股之一，并获纳入MSCI中国指数、恒生综合大中型股指数、沪深港通名单及大湾区指数。

融资渠道渐趋多元，债务结构不断优化，中国奥园的财务之眼，一如既往的犀利干脆。

奥园的“维新”征程

任何一家企业，要实现跨越式发展，都必须明白自我革新的重要性。

中国奥园显然也意识到了这一点。从2017年起，奥园开始了一场全面的管理升级，从人才引进、到投资决策、到营销管理、到激励机制，都作出了战略性的调整。

这些变化反映到业务层面，就是我们看到的，最近三年，奥园全国拿地的速度明显加快，销售额也出现翻倍式增长。

以人才升级带动能力提升，以组织升级带动效率提升，以机制升级最大化的助推业绩提升。

可以说，奥园从人才、组织、机制三个维度共同发力，形成了一个正向循环的“增长飞轮”，助力其获得远超同行的增速。

同样，2019年，中国奥园聚焦自身，进行产品研发、客户管理、营销体系等全方位的管理改革，通过精细化管理、新工艺应用等，开发周期达到行业标杆企业水平，工程质量及安全水平持续提高。

与此同时，中国奥园持续引入标杆房企背景专业人才，壮大职业经理人管理团队，不断增强核心竞争力，确保在复杂环境中保持稳定性，展现出跑赢市场的实力，实现有质量可持续的发展。

带来的结果是，2019年奥园荣获多项境内外行业大奖，境内项目获13项金盘奖，名列全国房企第15名，悉尼海德公园130号获澳洲城市开发协会（UDIA）“最佳高密度住宅开发项目”大奖，多伦多M2M项目荣获BILD“最受大众欢迎奖”，产品力得到全面提升。

苟日新，日日新，又日新。

今日之奥园，足以令人刮目相看。

在地产界有一句老话：

中国地产看华南，华南地产看粤系。

春风吹过的浩荡40年，一部粤系房企浮沉录，撑起半部中国地产风云史。

在粤系房企的发展史中，恒大、碧桂园、富力、雅居乐、合生创展被称作“华南五虎”。五虎之外，还有奥园、佳兆业、龙光、合景泰富这四家被称作“粤港澳四小龙”的房企。

时光变迁，斗转星移。在这个大重构的时代里，华南五虎中，有的老虎纷纷掉队，有的老虎稳坐头把交椅。身后紧追不舍的粤港澳四小龙，却出人意料，风头正盛。

在克而瑞公布的《2019年中国房地产企业销售TOP200排行榜》上，中国奥园更是率先登上千亿，实现全口径销售额1180.6亿元，成为四小龙之首。

改写粤系房企格局，超越一众老牌房企，中国奥园只用了四年。

从春风中走来，中国奥园健步如飞，已然在攀登下一座山。