年报观察|合生打破销售“魔咒”朱桔榕掌舵下能否逆袭?

原标题：年报观察|合生打破销售“魔咒”朱桔榕掌舵下能否逆袭? 来源：新京报

年报观察|合生打破销售“魔咒”朱桔榕掌舵下能否逆袭?

地产二代朱桔榕刚刚掌舵合生创展，打破了销售业绩200亿元魔咒，但同时也迎来了对房地产行业影响深远的新冠肺炎疫情。虽然手握大量优质土储，但是内外忧患下，合生创展规模扩张这条路并不好走。

高利润背后：慢开发与高溢价

走港企发展模式的合生创展，其盈利水平要高于内地大部分房企。

据合生创展3月24日发布的年报显示，2019年，该企业实现营业收入186.01亿港元，同比增长40%；净利润96.5亿港元，同比增长65.7%；股东应占净利润94.86亿港元，同比增长64.3%，扣除除税后投资物业重估收益净额61.32亿港元,同比增长75%。

营收、利润大幅增长的同时，合生创展也保持较高的盈利水平。数据显示，2019年，该企业毛利率为50.3%，净利率为51.9%。

众所周知，合生创展的发展路径与多数港企相似，在大部分内地企业采用高周转模式时，合生创展采取慢周转开发模式，通过低价收购土地，依靠地价上涨来实现高利润回报。虽然错失了规模快速扩张的机会，但是也让合生创展赚得盆满钵满。

值得关注的是，除了高溢价实现高利润回报外，合生创展也通过投资物业公允价值的变动增厚利润。

2019年，合生创展的毛利是93.63亿港元，净利润则是96.5亿港元。净利润高于毛利背后，是投资物业公平值收益高达81.76亿港元，同比增加了35.03亿港元，增幅为64.1%，这使得合生创展除税前利润为147.62亿港元。

截至2019年12月31日，合生创展共有15个投资物业，较2018年增加两个。

据了解，投资物业的会计计量采取两种方式：成本法和公允价值模式。成本法记账的投资性房地产每年需计提折旧，公允价值模式下则不计提折旧或进行摊销，每年需要对投资物业进行资产重估，投资物业增值，则直接增加当期利润。

值得关注的是，这部分利润并未产生真实的现金，只是得益于房价上涨带来的公允价值提升。从合生创展利润指标来看，保持较高盈利水平与投资物业公允值变动有一定关系。

掉队的“航母”：200亿销售额与3000万土储

合生创展是为数不多规模不大却总能博得关注的明星企业，这主要得益于曾经的光辉历史以及背后资产庞大的朱孟依家族。

成立于1992年邓小平南巡之际的合生创展，搭上了改革开放的顺风车。1992至1993年间，合生创展在广州低价拿下第一个项目华景新城后，又相继开发近20个住宅大盘。值得一提的是，合生创展还是最早一批登陆香港资本市场的大陆房企。

2002年，合生创展开启全国化扩张之路，先后在北京、上海、天津、惠州、宁波、大连、秦皇岛、江苏等地布局。2004年，合生创展成为国内第一家年销售额破百亿的房企，王石称其为“中国房地产界的航空母舰”。

但尴尬的是，在2019年之前，万科销售额已经超过6000亿元时，合生创展始终未突破200亿元，不管这背后是“佛性”而为还是其他原因，在行业集中度越来越高的当下，合生创展都应做出改变。

在2019年，合生创展终于突破魔咒，实现合约销售额约212.58亿元，相较于2018年149.75亿元上升42%，合约销售面积约165.24万平方米，同比增长27.4%，这说明合生创展销售额大幅增长背后主要得益于售价的提升。数据显示，2019年，合生创展合约销售均价每平方米12865元，较2018年同比上升11.4%。

有报道称，朱孟依曾给合生创展定过一个小目标，2019年销售400亿元，2020年800亿元，每年保持30%-50%的增长率。

尽管未达标，但是2019年212.58亿元的销售额，对于合生创展来说，依然是规模赛道上较大的突破。事实上，从过去一年来合生创展在土地市场的异动也可看出在规模上的进取心。

资料显示，2019年合生创展除了通过招拍挂的方式在一二线城市拿地外，还介入到新的旧改项目中。积极纳储，这使得合生创展改变了过去两年土储低于3000万平方米的局面。

年报显示，截至2019年12月31日，合生创展土地储备达到3111万平方米，较2018年的2922万平方米增长6.5%。而在2016-2018年，合生创展的土地储备分别为3013万平方米、2933万平方米、2922万平方米，连续两年下滑。

规模变速：朱桔榕的机会和挑战

种种迹象显示，合生创展正试图由“慢”变“快”，这对于新掌舵者朱桔榕来说，既是机会，又是挑战。

2020年1月13日，合生创展公告称，朱孟依辞任公司董事会主席及执行董事职务，朱桔榕获委任为董事会主席，自2020年1月10日起生效。

对于合生创展来说，极具竞争力的是3111万平方米的土地储备。在北京、上海、广州等一线城市拥有的大量优质且成本较低的土地储备，这“碾压”了很多千亿房企。

而挑战则是，合生创展历史上家族化管理与职业经理人之间的矛盾。2003年-2012年，合生创展换了四任总裁，之后总裁的位置更是空窗6年有余。

同时，随着规模扩张，合生创展必然会使用更多杠杆，成本也随之增加，如何平衡好规模、利润、负债之间的关系，非常重要。

此外，在朱桔榕执掌合生创展的首年，不巧的是，市场遭遇新冠肺炎疫情影响，包括房地产在内的各大行业遭遇重创，一季度房企销售急速下滑。这对于重新走上规模赛道的合生创展来说，不得不说是重大挑战。

新京报记者 段文平

编辑 杨娟娟 校对 李项玲