景瑞控股(01862)区域深耕，加码轻资产运营，提升抗风险能力

原标题：景瑞控股(01862)区域深耕，加码轻资产运营，提升抗风险能力 来源：克而瑞证券

核心观点

公司是聚焦长三角地区的物业开发商，正向资产管理服务商转型。截至2019年6月30日，景瑞控股共计在中国18个城市设立业务，涵盖长江三角洲、长江中游、京津冀、成渝等城市群。

销售增速趋缓，土储集中在长三角一、二线城市，土储质量较高，并有合理的利润空间。公司2019年前十一月销售金额及销售面积同比增速放缓，在调控政策下，公司的销售有一定的承压，销售均价至20798元/平方米，基本保持2018年的水平。目前土地储备立足中一、二线城市，机会关注强三、四线，地价房价比水平可控，未来利润空间较为合理。

公司结构调整，造成营收下降，盈利水平和财务风险有所改善。合约负债同比下降，对未来营业收入增长提供的支撑有限，公司仍需在未来的发展中，提升销售规模和销售结转的储备和速度。少数股东权益占比不断升高，对项目管控有一定的不确定性影响。三费占营收比较高，管理、销售费用较合理，在权益乘数下降的过程中，存货周转率受布局一、二线核心城市政策的影响，周转率有所下降。

公司负债结构较为合理，在公司销售不出现大幅下滑的情况下，偿债压力不大。根据公司2018年一年内和第二年需要偿债规模倒算其对应的销售规模，2019年和2020年需要销售208.8亿和207.5亿元方可以偿还债务。截至2019年6月30日，公司一年内需偿还的借款为103.8亿，在手未受限现金规模为111.1亿，根据目前公司的经营情况和销售情况，靠销售滚动偿还债务的压力不大。抵押获资金水平略降，存货和投资物业抵押占比上升。存续债境外比例较高，债券的风险溢价较高。

NAV测算5.24元/股，较股价折价50%以上，相对板块的PE较稳定，公司如加快提升项目结转速度，有希望提升市场对公司的PE估值。近2个月公司PE(TTM)均值为2.97，相对Wind房地产Ⅱ板块PE均值为-43%且走势较为稳定，公司2019-2021年EPS预测分别为0.89/0.95/1.05元/股，若提高结转速度，PE有机会修复至4-5倍。

公司加码轻资运营，基金化项目增加，收益需要时间验证。同时增加对商办类物业的持有，进一步调整公司的资产结构。优钺资管专注于私募股权投资基金，合福资本的主要业务包含专项投资、直接投资与联合投资等。2019年上半年，优钺资管现存基金管理规模约人民币30.7亿元，合福资本总计投资额近人民币10.6亿元。

公司土储优质，积极调整资产结构，财务较稳健，偿债压力较低，建议关注

景瑞控股(01862)区域深耕，加码轻资产运营，提升抗风险能力