财面儿|首创置业：“走不出”的800亿元

原标题：财面儿|首创置业：“走不出”的800亿元 来源：财经网

在这个全民狂欢的双11，首创置业决定再卖点项目股权。

11月11日晚间，首创置业发布公告称，拟出售首创青旅置业（昆山）有限公司51%股权，底价6.86亿元。标的公司主要持有位于江苏省苏州市昆山锦溪镇的商住开发项目。

实际上，首创青旅置业已不是首次被挂牌出售。早在8月14日，首创置业便挂牌拟转让首创青旅置业51%股权。彼时，首创置业并没有公布项目出售的底价，因此无人问津。

“抓资金”已经成为首创置业的当务之急。就在4天前，首创置业刚刚发行了总票面值5亿美元的提取证券；7天前，首创集团挂牌出让北京易天泰投资管理有限责任公司50%股权，起价约356.08万元。

短短一周时间，首创置业渴求资金的姿态已经跃然纸上。

花样融资

频繁融资贯穿了首创置业今年的发展思路。

其中，转让项目股权成为首创置业下半年融资的主旋律之一，沦为“被转让”命运的不止首创青旅置业一个。据财经网不完全统计，仅7月份以来，首创置业及其母公司便先后转让了5个项目。其中包括，北京天城永元置业50%股权、沈阳吉天置业50%股权、北京阳光苑35%股权、北京易天泰投资50%股权、首创青旅置业51%股权。

尽管资产频频转让，但首创置业执行董事及总裁钟北辰并不认同企业“缺钱”的言论。在今年的年中业绩会上，钟北辰表示，“今年的出售计划只是刚好都赶在一起而已，并不是公司出现了资金的缺口才需要卖这些资产。

坚称企业“不缺钱”的首创置业却在转让项目之时，频频发起融资。10月31日，首创置业发布公告称，拟向专业投资者发行30亿美元中期票据及永续证券计划，计划将所得款项净额用作偿还现有债务、营运资金及一般公司用途。

这已经是首创置业今年以来发起的第13笔融资计划，总融资额度已高达584.9亿元。

据财经网不完全统计，8月，首创置业一笔15.5亿元的ABS获得上交所通过，并在北金所非公开挂牌发行不超过80亿元的债权融资计划；7月，发行了一笔21.3亿元的公司债；6月，发行了一笔34.6亿元的公司债；4月先后发行了一笔25亿元的公司债、一笔10亿元的中期票据、一笔18亿元的永续债票据、一笔20亿元的债券融资计划、一笔10亿元的永续中期票据；3月，则在北金所非公开挂牌发行不超过40亿元的债权融资计划，并发行了一笔不超100亿元的公司债。

另外，首创置业上半年进行了587.3亿元的银行贷款；首创置业董事会秘书秦怡在中期业绩发布会上透露规模大概在20-30亿元的供股计划，并表示公司希望今年能够完成供股。

在资深地产专家薛建雄看来，“供股的难度有点大，通过这种方式融资的企业应该很少，说明企业的确是缺钱了。”

此时，市场对首创置业的担忧正在逐渐显露。在首创置业出售的项目中，多个项目出现二次转让情形。其中包括北京阳光苑、首创青旅置业、北京天城永元置业。这三个公司旗下项目分别是北京阳光大厦、商住开发项目、首创中心。

此外，在7月18日，首创置业一笔50亿元的资产支持类证券发行申请被上交所“终止审核”。10月23日，惠誉将首创置业信用等级由BB+下调至BB。而就在此之前，首创置业的母公司首创集团个体信用资质也遭到了惠誉降级。

“发债券、卖资产说明企业现在资金压力肯定是有的”。严跃进认为，“另一个原因是今年企业的负债情况被查得很严，为了让年底的财务数据好看，也需要卖些项目改善。”

而首创置业的财务数据的确有些“不好看”。“花样融资”之后，企业上半年的利息费用高达15.28亿元，同比大增39.96%。与之形成对比的是，首创置业同期的净利润仅有17.59亿元，归属于母公司股东的净利润也仅有11.87亿元。

与此同时，负债数据也居高不下。上半年，首创置业负债总额为1532.36亿元，同比上升24.68%；净负债率则高达184.15%，大幅高于克而瑞公布的91.37%的行业平均值。

“被困住”的业绩

资金紧张、债务走高的背后是企业经营的困局。

对内来看，在首创置业发展中，北京区域长期处于核心位置。惠誉在报告中指出，受到北京房贷收紧影响，首创置业的现金回款率不断下降。首创置业的财报中并未公布企业的回款率，但从销售额、营收之间的差距中或可窥一二。

今年上半年，北京地区销售金额约215亿元，占比高达53%，而营收仅有11.81亿元，占比15.97%。北京区域的营收贡献率排在天津、上海、其他区域之后，并且天津贡献了超北京2倍的营收。而在2018年上半年，北京区域贡献了59.8%的销售额的同时，也贡献了最多的营收，占比33.12%。

对外来看，在兵家必争之地的北京，首创置业已经被越落越远。据克而瑞数据显示，在2019年北京市1-6月企业权益金额榜上，首创置业以30.2亿元的权益金额位居第19位，与榜首相差88.6亿元。而在去年同期，首创置业则是以36.64亿元占据第四名的位置，与榜首仅有17.04亿元的差距。

尽管首创置业喊出了“快周转”的口号，但企业的存货周转率长期低于行业水平。据wind数据显示，首创置业2016年至2019年上半年的存货周转率分别为0.28、0.23、0.24、0.08。同期，克尔瑞监控的170余家典型房企平均存货周转率为0.40、0.36、0.35、0.29。

薛建雄指出，近几年来，房地产项目普遍采用高杠杆高周转模式，所以可以更高价拿地，经营优势明显。在土地市场严控的情况下，过低的存货周转率势必对企业的发展产生不利影响。

而数据证明，过低的存货周转率已经对企业的销售数据已经产生了影响。11月4日，首创置业公布了前10月的销售额。数据显示，首创置业前10月销售额为601.5亿元，仅完成了全年目标的75%。

距离交出年终答卷，还有1个半月的时间。对首创置业的800亿元目标来说，还有近200亿元的差距，这相当于首创置业7-10月4个月的销售额。

在2018年，首创置业已经“失约”最低指标750亿元。是否会再次“失约”，薛建雄直指，“多数完成率在70%左右的企业，全年目标完成难度都大。”

至于早已喊出的千亿，恐怕真如钟北辰所说，“达到千亿这个指标可能指日可待，但让我预测哪一年，还真的不太能特别清楚。”

文/王亚静（责编：高雅）