建业地产：走不出的河南和重仓的三四线

原标题：建业地产：走不出的河南和重仓的三四线 来源：新浪财经

新浪财经上市公司研究院大眼楼管/肖恩

基本观点：

　　新浪财经上市公司研究院针对于建业地产股份有限公司（下称“建业地产”）当前经营中的存量及流量数据进行综合分析，给予建业地产的主体信用评分为73.6。

　　长期，建业地产一只集中在河南省内深耕，经过多年的积累，公司已成为河南省领先的住宅房地产发展商。除物业销售外，集团亦致力扩展酒店及文化旅游项目，实行业务多元在总资产体量超过1000亿的基础上，依然保持稳健且较快的增长速度，上半年公司拿地与销售的比例正处于平稳可控的水平。建业地产补充措施的综合竞争也为公司稳健的盈利能力打下了稳固的基础，公司整体财务杠杆率低，融资成本较高，账面资金过多，债务结构相对合理，短期偿债能力有保障。

　　同时，新浪财经上市公司研究院也注意到，土地储备也多分布在河南省的三四线城市，或指向于河南省市场，公司的盈利能力并不出色。以及建业地产的销售及拿地节奏均会产生干扰的影响，公司主体信用情况也会受到影响。

轮廓数据（2019H）：

优势：

　　河南最大的开发商，多年来，建业地产一只集中在河南省内深耕，经过多年的积累，公司已成为河南省领先的住宅房地产发展商。除物业销售外，集团亦致力扩展酒店及文化旅游项目，实行业务多元化，完善产业链布局，把相关业务整合成房地产，酒店，文化旅游等业务联动板块。近两年公司保持着稳健的增长和利润，在河南，建业的产品品牌还是2019年上半年实现营收90.69亿美元，每年增长89.49％，归母净利润6.58亿美元，增长19.58％。

　　公司杠杆水平稳健，合理的偿还债务指标合理，2019年上半年，建业地产的平均融资成本高达8.1％，在行业融资面趋紧的大环境下，龙头房企的融资更受青睐。业地产的短期债务占比为27.15％，一年到期的债务相对可控，且账面资金足够覆盖，现金流近十年来但经营活动现金流对于当期索引支出的覆盖并不充分。

关注：

　　土储集中在河南，三四线居多，目前建业地产的土地储备主要聚集河南省，分开省份市场份额最大，但也带来了一部分省份的不确定性。且公司的土地储备多在河南的三四线城市，占比超过60％，主要为河南省内出郑州，洛阳等二线意外的城市，包括驻马店，南阳，安阳，周口等。化及PSL贷款的退潮，三四线土地储备面临的减值风险。

　　融资成本高企，拖累利润率，2019年上半年，建业地产的银行借款及其他债务的索引支出合计9.73亿美元，简单除以公司的有息预算规模计算得出平均融资成本在8.1％左右。相较于2018年7％左右的融资成本有明显增加，近10亿美元的融资成本在大幅拖累的公司的业绩和现金流表现。建业地产的销售毛利率常在30％左右，而净利润率却一直超过10％。