长租公寓成“鸡肋” 上市房企忙剥离

　　两年过去，长租公寓跑马圈地热潮似乎正在消退。曾将其视为多元化业务重要布局的上市房企们也意兴阑珊，这块迟迟无法盈利的业务成了“鸡肋”。

　　又一家上市房企将剥离长租公寓业务提上日程。

　　近日远洋集团（3377.HK）年内拟剥离长租公寓业务的消息不断在市场浮现，虽然公司层面尚无回应，但《第一财经》援引集团内部人士等消息称，“远洋剥离长租业务基本属实，至于该业务未来走向，可能会以另外一种方式出现”。

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朗诗、远洋相继行动

上市房企剥离长租公寓第一枪由朗诗打响。

5月14日，朗诗绿色集团（0106.HK）公告称将处于亏损阶段的长租公寓业务以及包括提供物业管理、建筑设计、园林绿化景观等非地产业务剥离至控股集团。

朗诗表示，此次剥离将有助于提高公司盈利能力，使其成为业务清晰的专业化绿色地产公司，提升股东价值。

早在2017年，朗诗绿色地产董事长田明接受媒体采访时表示：朗诗长租公寓2017年底可以达到1.5万间，2018年计划不低于5万间。那时他预测，随着越来越多开发商介入长租公寓，今天火热的长租公寓，明天激烈，后天赚钱。

　　田明扩张目标基本达成，但资本市场等不到赚钱的后天。朗诗长租公寓业务在2017-2018两年里合计为上市公司带来2.34亿元亏损，随着规模扩大，损失在未来只会更多。截至6月14日，朗诗报0.94港元\/股，市值仅44.39亿元。2018年朗诗业绩不错，销售额和净利润均有大幅增长，但作为一个规模百亿中小型房企，长租业务的亏损或是“不能承受之轻”。

远洋集团拟剥离长租公寓业务也是迫于业绩压力。

　　远洋集团从2016年开始涉足长租公寓领域并宣布多元化。2017年，远洋集团在一二线城市管理5000间房源。到2018年底房源数减至3452间。2018年报显示，远洋集团营业额为414亿元，同比下滑10%；净利润46.6亿元，同比下滑25.5%；核心利润26.19亿元，同比下降35%；毛利率、净利率均有下滑，净借贷比率却上升11%至73%。

业绩会上，远洋集团董事局主席李明面对投资者追问的长租话题，回复称需关注主业。

两家房企的动作也许只是开始，看上去很美的长租公寓或许会被越来越多房企打入冷宫。

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勃也兴焉，亡也忽焉

　　长租公寓市场起兴于三年前。

2016年12月，链家发布《租赁崛起》行业研究报告预测：2016年、2020年、2025年，我国房产租赁市场租金规模分别约1.1万亿元、1.6万亿元、2.9万亿元，2030年预计会超过4万亿元。

全国两亿多流动人口里三分之二需要租房，各大房企纷纷进入存量市场，扎入万亿蓝海，朗诗、远洋亦是浪潮中的一份子。

“朗诗在住宅开发上受制于土储、资金等因素，可能拼不过很多大企业，但长租公寓的资金需求小，加上做长租公寓有免租期、可借装修贷、有租户押金以及可以发行ABS等等。朗诗在发展长租公寓上不缺钱，钱不是决定性的，比拼的是综合战斗力。我们的目标是成为这个行业最优秀的。”朗诗田明在2017年接受采访时这样表示，长租公寓被中小房企看作弯道超车的机会，也被万科、碧桂园等当作轻资产化转型的尝试。

　　事实上，2017年10月11日，国内首单长租公寓资产类REITs产品出台；12月28日，龙湖地产获批50亿元租赁债，是全国首单公募住房租赁专项公司债券等标志性事件，也确实让房企看到利用长租业务融资的可能。远洋也在2018年8月获批50亿规模的远洋“中信建投-远洋地产长租公寓1号（一-五期）资产支持专项计划”。

但一些习惯了赚快钱的房企，似乎低估了培育长租市场难度，如何盈利套现始终是市场难题。

和讯房产以克而瑞2018年房企TOP30为研究对象，对比中期和全年业绩报告发现：2018年中期报告，TOP30房企中，共有11家房企不同程度提到了长租板块发展情况；到了2018全年业绩报告，有2家房企已不再提及长租，分别是：碧桂园、新城控股。

2018年下半年，上海寓见、杭州鼎家等多个长租品牌爆雷，长租公寓利润薄、边际成本高、回报周期长的短板开始显现。跑马圈地扩张运动中，甲醛超标、捆绑借贷平台等负面新闻也接连曝光。

我爱我家集团前副总裁胡景晖曾因炮轰业内涨价乱象而辞职，他预言：长租公寓爆雷，一定比P2P爆雷更厉害，对这些长租公寓而言，一旦下一轮融资进不来，就会有爆仓可能，届时业主租金无法兑现，承租人会被驱赶，几十万人需要找新居所。

如此形势下，许多房企开始淡化和抽离长租市场，收敛聚焦于主业，毕竟“没有比房地产更赚钱的业务了”。

大浪淘沙之后，行业趋于理性，和房地产市场一样，长租市场也呈现出头部聚集趋势。

克而瑞《2018年中国长租公寓排行榜》显示，截至2018年底，已拓房源TOP3企业分别是万科、龙湖、旭辉，拓展房源量分别为23万间、10万间以及5万间。在分散式公寓运营商，管理房源数量分别达到80万间、70万间以及40万间的自如、相寓和蛋壳公寓，稳居排行榜前三。尤其是在2018年大力并购的蛋壳，管理规模从2万间激增到40万间。

6月13日，银保监会主席郭树清在陆家嘴论坛演讲时称：更严重的是“要谨防一些地方房地产金融化问题。全社会的新增储蓄资源一半左右投入到房地产领域，一些房地产企业融资过度挤占了信贷资源，导致资金使用效率进一步降低，助长了房地产投资投机行为。”

可以预见，房企融资难的状况在未来一段时间将继续存在。豪赌长租公寓这只下蛋太慢的母鸡，显然不是绝大部分房企的好选择。