7 月淡季表现弱势，6 月在政策推动下加上房企冲刺阶段，供应和成交基数较高，7 月新增供应较少，叠加高温和旅游高峰的影响，7 月销售额环比回落36%，同比降幅约两成，降幅较上月有所扩大，成交额年内仅高于1、2 月份。从累计情况看，1-7 月TOP100 房企实现操盘口径销售金额21309.0 亿元，同比降低37.5%，较上月累计同比增长2.0pct；权益口径销售金额为16937 亿元，同比降低37.4%，较上月累计同比增长2.2pct。
从7 月单月情况看，TOP100 房企实现单月操盘口径销售金额2790.8 亿元，同比降低19.7%，环比降低36.4%；权益口径销售金额2236.7 亿元，同比降低17.3%，环比降低38.3%。
TOP10 房企1-7 月操盘销售额降幅收窄至32%，其他梯队房企仍在40%左右的降幅。从2024 年1-7 月操盘口径销售金额来看，跌幅最小的是TOP10 房企，同比下降31.9%；TOP51-100 房企排名第2，同比下降39.3%。跌幅最大的是TOP21-30 房企，同比下降45.1%。从2024 年1-7 月权益口径销售金额来看，跌幅最小的是TOP10 房企，同比下降32.0%；TOP51-100 房企排名第2，同比下降38.8%。跌幅最大的是TOP21-30 房企，同比下降45.2%。
对比2024 年1-7 月与去年同期，操盘口径销售金额的门槛均出现下降，跌幅最小的是100 强门槛。具体看，10 强门槛从1000.5 亿元下降至526.5亿元，同比下降47.4%；20 强门槛从405.9 亿元下降至213.6 亿元，同比下降47.4%；30 强门槛从245.8 亿元下降至142.3 亿元，同比下降42.1%；50 强门槛从149.1 亿元下降至88.9 亿元，同比下降40.4%；100强门槛从66.0 亿元下降至41.0 亿元，同比下降37.9%。
头部房企因为6 月推盘成交放量、基数较高，所以7 月随着新增供应减少，成交金额环比有明显回落，但累计降幅依然优于行业。从7 月单月操盘口径销售金额来看，保利发展最高为230.1 亿元，其次为绿城中国、万科地产、招商蛇口、华润置地，分别实现销售金额210.1、184.9、154.0、139.4 亿元。从单月环比增速看，TOP40 房企有7 家实现环比正增长。重点房企中，华发股份单月环比-9.2%（下同）、绿城中国-24.4%、招商蛇口-31.6%、建发房产-39.1%、保利发展-39.8%、滨江集团-48.5%、华润置地-51.6%、越秀地产-68.4%、中海地产-71.5%。从2024 年1-7 月累计操盘口径销售金额来看，保利发展最高为1807.2 亿元，其次为中海地产、绿城中国、万科地产、华润置地，分别实现销售金额1535.2、1475.2、1367.5、1261.0 亿元。从累计操盘口径销售金额增速看，TOP40 房企仅1 家实现同比正增长。重点房企中，绿城中国累计同比-3.2%（下同）、中海地产-16.1%、保利发展-25.9%、华润置地-27.5%、建发房产-31.0%、越秀地产-34.3%、华发股份-34.8%、招商蛇口-36.1%、滨江集团-43.2%。
投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023 年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014 年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们在上年提出的“只看好一线+2/3 二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策成为下一阶段观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上的配置逻辑，在股票层面我们推荐几个维度：1）开发：A 股的招商蛇口、保利发展、滨江集团、华发股份、建发股份；H 股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团等；2）物业：A 股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、万物云、绿城服务等；3）中介：贝壳；4）地方城投承担更多保交房、保障房等的任务，利好主要地方城投企业。
风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。
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