在手现金不足30亿元融资类信托再次收紧高度依赖信托融资的祥生控股该如何求变？|光明地产_新浪财经

原标题：在手现金不足30亿元融资类信托再次收紧高度依赖信托融资的祥生控股该如何求变？来源：中国科技投资

　　6月3日，浙系房企祥生控股(集团)有限公司(下称“祥生控股”)向港交所递交了招股书，这也意味着千亿房企中最后一家房企也向港交所发起了最后的冲刺。

　　招股书披露，2019年祥生控股实现营收355.2亿元，近三年复合年增长率137.6%，净利润达32.09亿元，同比增长649.8%，在目前排队上市的10余家房企中颇为突出。不过，与高增长相对应的是高杠杆和高额的融资成本。

　　2019年祥生控股的净负债率为360%，且截止2020年4月末账面现金不足30亿元，而一年内到期的债务高达113.95亿。另一方面，祥生控股高度依赖信托融资(占比63.1%)，绝大多数的信托融资利率都超过10%，最高达19.6%。

　　值得注意的是，祥生控股未来通过信托融资的难度将会陡增。据多家媒体报道，部分信托公司近日再次收到了压降规模的相关指导文件(各地银保监会在今年年初就要求辖区内的信托公司制定融资类信托压缩计划)，融资类信托占比较高的信托公司甚至面临新增叫停的窘境。

　　在此情况下，2020年以来祥生控股积极辗转于杭州、宁波及绍兴等二三线城市土拍现场，3月份至今已耗资近150亿元拿地。

超百亿拿地

　　6月3日，祥生控股以9.49亿元总价竞得南昌一宗宅地，折合楼面价9122元/㎡，溢价率82.54%。记者了解到，这是祥生控股第一次在南昌拿地布局。

　　不止南昌，今年祥生控股也成功将版图扩至安徽合肥。5月14日，祥生控股夺得肥西FX202007居住、居住服务设施用地，总价14.55亿元，溢价率30%，自持面积11200㎡，成交楼板价9286元/㎡。据了解，该地块项目名为北雁湖祥生府，施工总承包工程已开始招标。

　　事实上，南昌、合肥只是祥生控股今年在土拍现场的一个缩影。据《中国科技投资》记者统计，2020年截至发稿，祥生控股拿地已耗资近150亿元，拿地城市包括杭州、宁波、合肥、温州、南昌等城市，其中二线城市拿地占比约85%。

　　尤其是在杭州堪称大手笔。3月12日，祥生控股以总价约45亿元竞得杭州钱塘新区下沙大学城北单元两幅住宅用地。在招股书中，祥生控股称拟将部分募资用于这两幅地块的建设及开发项目。

　　现阶段积极拿地做何考虑？中国城市房地产研究院院长谢逸枫认为：“今年是土地市场获取的窗口期，目前的地价相对性价比更高，有一些限制性条件也取消了”。

　　“这两年祥生控股在浙江市场、杭州市场和绍兴市场表现都不错，抓住了一波行情，现阶段积极拿地是看好未来的土地投资市场”，知名地产分析师严跃进表示。

　　对此，祥生控股对《中国科技投资》记者表示：“今年受疫情影响，市场热度对比去年有所下降，公司抓住土地窗口期，以合理且较低溢价率获取长三角一二线城市的多个地块，所获取价格处于合理水平”。同时，祥生控股称土储布局符合“1+1+X”的战略需要。

　　公开资料显示，祥生控股于1995年正式成立于浙江诸暨，2019年提出“1+1+X”战略，即“浙江省+泛长三角区域+潜力布局城市”。

　　尽管祥生控股有意向二线城市布局，但三、四线一直是其重仓区，在业内看来祥生控股正是抓住了三、四线棚改红利，业绩得以迅速增长。招股书披露2017年-2019年祥生控股收入分别为2.93亿元、142.15亿元和355.19亿元，复合年增长率为137.6%。

　　不过随着棚改红利消失，三、四线城市去化压力加大已成为行业共识，祥生控股也无疑将面对这个问题。招股书披露，截至2020年3月31日，祥生控股拥有土地储备约2304万平方米，进军11省43个城市，其中传统一、二线城市仅7个。

高成本融资

　　相对于在土地市场的积极表现和业绩上的高增长，招股书显示祥生控股的资金状况并不好，流动性并不充裕。

　　招股书披露，2017-2019年年末，祥生控股的现金及现金等价物分别为32.29亿元、31.14亿元和24.12亿元，2020年4月末为28.26亿元。而同期内一年内的负债分别为120.42亿元、156.17亿元和115.62亿元，2020年4月末尾113.95亿元。

　　此外，祥生控股的净负债率也比较高，2017年至2019年净负债率分别为1380%、740%、360%，虽整体有明显下调，但在目前排队的IPO内房企中仍处于高位，以规模相当的金辉控股为例，其2019年净负债率为170%。

　　账面现金难以覆盖短债，净负债率高达160%，祥生控股拿地资金来自哪里？对此，祥生控股对《中国科技投资》记者表示：“拿地资金来源于自有资金和正常渠道融资，目前融资渠道较为多元，如银行及其他借款、资产抵押证券及优先票据等方式”。

　　需要提及的是，祥生控股的融资成本一直居高不下。2017年至2019年，祥生控股的加权平均实际利率分别为8.09%、8.13%和9.28%，远超亿翰智库统计的top30房企6.4%的平均融资成本。

　　此外，招股书披露祥生控股2020年1月23日、3月16日和5月20日发行了3亿美元优先票据，利率为12.5%，在现阶段属于高位。据克而瑞数据，今年以来，房企海外发行美元债的平均成本在6%左右。

　　信托融资成本最高更是直逼20%。招股书披露，2019年祥生控股借款总额为285.3亿元，其中有180.07亿元来自信托融资，占比63.1%，对应融资笔数为51笔，且大多数融资利率都在10%以上，最高一笔1.8亿美元信托利率达19.6%。

　　除信托以外，祥生控股的资金来源方还包括关联方垫款。据媒体报道，2017-2019年年末，祥生控股受控股股东控制的公司垫款分别为123.09亿元、133.37亿元和75.13亿元，同期公司偿还受控股股东控制的公司垫款分别为94.76亿元、142.4亿元和89.2亿元。

　　需要提及的是，5月15日光明地产(600708.sh)公告称，通过增资5000万取得宁波祥生弘盛房地产开发有限公司(下称“祥生弘盛”，拥有宁波市江北区JB12-01-19a地块项目)50%股权且承担相应负债，后者持有的地块土地总价15.92亿元，也就是说光明地产将支付7.96亿元。祥生弘盛此前为祥生控股全资控股，对于光明地产增资入股，记者向祥生控股求证未来引入其他房企合作会否成为常态和解决资金的渠道之一，祥生控股未进行回应。

（文章来源：中国科技投资）