地产圈 | 北京烂尾楼中弘大厦的前世今生与来生

原标题：地产圈 | 北京烂尾楼中弘大厦的前世今生与来生 来源：乐居财经

　　2010年春，从东区国际公寓的阳台窗户望向东四环南来北往的车流，在慈云寺桥西南的地块，还是一片空地，没几年，见他起高楼，看着漂亮的外露结构，想像着未来在远洋国际的对面有着一栋高达180米，由全球知名的美国SOM建筑设计事务所设计的中弘大厦，即将成为北京城市天际线东缘一颗耀眼的新星，但令人婉惜的是，这个项目于2016年停工迄今，成为北京著名的烂尾楼，但可喜的是，经过冗长的司法程序，露出了令人欣喜的曙光――这个项目即将于2020年4月7日上午10点在阿里司法拍卖平台上进行拍卖，底价2,262,377,110元，即22.6237亿元，评估价为32.3196亿元，评估平均单价为49311元/平方米。

　　中弘大厦介绍

　　有着恢宏大气外观的中弘大厦，系由上海陆家嘴著名的金茂大厦同一个设计事务所SOM所设计，这座原定2018年9月交房的写字楼，这些年路过时只见封顶的钢结构和零星铺设的玻璃幕墙独自耸立在慈云寺桥西南角。

　　该大楼系由已退市的中弘股份（000979）所建造，所在地块土地使用权人为北京中弘地产有限公司，土地用途为商业、办公、地下车库、地下仓储。现状主体结构已经封顶，室内公共部分装修已部分完成，外立面部分装修已部分完成，办公区及商业室内为毛坯房。

　　该大楼预计建成地上35 层、地下3层的高档写字楼，大楼周边配套完善，大楼所在区域可以称为北京的富人区之一，光看朝阳区2019年的全区居民人均可支配收入就高达76936元，比北京市平均水平67756元还高出13.5%，更是高达全国居民人均可支配收入30733元的2.5倍，周边高档商业配套完善，有着远洋未来汇购物中心、苏宁生活广场、北京SKP、华贸购物中心、新世界百货等知名商场，还有JW万豪酒店、丽思卡尔顿酒店，附近还有多所知名学校，首都经济贸易大学(红庙校区)、中国纺织科学研究院、北京联合大学商务学院、芳草地国际学校远洋小学，北京市东方德才学校(高中部)、中国音乐学院附中。

　　按评估报告中所述原《建设工程规划许可证》【2015规建字0071号】记载，规划总建筑面积为 88113 平方米，其中地上建筑面积为64404平方米（其中办公建筑面积为63782平方米，商业建筑面积为622平方米），地下建筑面积为23709平方米（其中机动车库建筑面积18884平方米，仓储用房建筑面积为1398平方米，设备用房建筑面积为2437平方米，自行车库建筑面积为990平方米）。按《房屋面积测算技术报告书》（预测绘）记载，规划总建筑面积为78772.69平方米，其中地上建筑面积为65616.36平方米，地下建筑面积为 13156.33平方米。

　　本次拍卖朝阳慈云寺危改小区二期（6号楼）部分房地产在建工程所有权及分摊国有出让土地使用权及评估范围的证载土地使用权面积为9808.7平方米，土地使用权终止日期商业为2044年8月29日，办公、地下车库、地下仓储为2054年8月29日，规划总建筑面积为65541.94平方米，其中地上规划建筑面积为52585.94平方米（其中商业建筑面积为755.12平方米，办公建筑面积为51830.82平方米），地下规划建筑面积为12956平方米（其中地下车位建筑面积为3489.21平方米（74个车位），地下机械车位建筑面积为5363.9平方米（30组车位），地下仓储建筑面积为3178.88平方米，自行车库建筑面积为924.01平方米）。该在建工程已预售53套房地产并未在本次评估及拍卖范围中，面积共计13017.64平方米，竞买人需完成包括上述53套房地产在内的整体在建工程的全部续建工作，相关续建成本亦由竞买人承担。

　　中弘股份介绍

　　中弘控股股份有限公司2000年06月16日于深圳交易所挂牌上市，总部设于北京，是一家集商业地产、文旅地产开发及运营为一体的综合型地产企业。该公司的实控人是1972年出生的江西商人王永红，他出生在在一个平凡的公务员家庭，他的父亲曾在宜春粮食局、农业局等部门当过领导，然而他却没有选择父亲的人生道路，1992年大学毕业的他，选择北上到北京打工，做个北漂。

　　他的第一份工作是在一位台湾老板开的汽车保洁公司和加油站打工，做了三年之后他决定自行创业，于是他开了一家汽车保洁公司，生意越做越好，又开了一家加油站，后来王永红在北京开了好几家加油站，他在汽车保洁和加油站行业中赚得了人生第一桶金。

　　之后到了2000年，王永红看上了五环外位处常营，当时仍是一片还种着农田，现在位处6号线草房站北边的一片600亩但只有50年产权的商住用地。那一年他才28岁，他卖掉了名下所有加油站，把资金全部投到这块地，拿到这块地之后，他并未急于开发，后来在2004年才开始规划，将其中的315亩开发出北京著名的商住大盘――中弘北京像素，该楼盘共有将近1万套房源，王永红当时利用各种关系，想尽办法接入了煤气，并且做到民水民电，做成了拥有厨房的，并且有着近5米高的loft复式商住楼。

　　北京像素小区一共两期，第一期2011年交房，当时每平米售价1.7-2万左右，第二期2012年交房，当时售价开间平层每平米1-1.3万，复式的每平米1.8-2万左右，该小区除了是50年产权，商住两用的房子，性质属于办公的商品房外，其余跟普通住宅没两样。

　　在2008年北京举办奥运时，王永红的好运来了，随着北京CBD的东扩政策，北京房价翻了三翻，常营的地价暴涨了10倍。2020年3月常营的平均房价近5万，该小区的均价是38000元，最高的时候曾在2016年底涨到6万元/平方米。在政府对于商住用房做出限制后，价格大跌。北京像素这个项目王永红仅花了四年就清盘，据说他在这个项目上一共赚了50亿元。这时候的王永红还不到40岁。到2015年他做了一个了“A+3”战略规划，也就是成立“一家A股公司+三个海外上市平台”的资本帝国，在其人生颠峰，中弘股份市值最多接近360亿元。

　　此时的王永红野心越来越大，2012年，中弘股份联手中铁，以30亿元的价格拿下海口如意岛项目，按照项目规划，如意岛填海总面积为716.34公顷，分为三期滚动开发建设，填海工程计划于2014年开始，一期项目计划于2017年完工，总投资128.94亿元，拟投入募集资金30亿元，规划还显示，随着项目如期完成，一期项目将带来224.36亿元的销售收入，可以实现净利润57亿元。

　　然而，事与愿违，实际上如意岛项目到2017年刚刚完成一二期项目用地的填海工作，而一期项目的建设进度缓慢，由于中弘股份的如意岛项目属于非法填海，因此被政府罚款3700万元，这让中弘股份雪上加霜，后来如意岛项目于2018年1月接到海口市海洋和渔业局对辖区内包括如意岛在内的填海项目下发通知“暂停施工、暂停营业”，但实际上该项目于2017年底，由于资金紧张，早就处于停工状态。后来这个项目在2018年7月11日中弘股份公告由佳兆业间接控股的海南罗胜特投资有限公司以14亿元的代价接盘海南如意岛项目。也算是佳兆业的郭英帮了王永红一把。

　　在这期间，中弘股份还在2014年2月，经过79轮激烈的竞拍后，以溢价超过50%的15.6亿元的价格将曾被誉为济南第一高楼位于经十路后来更名为中弘广场高达318米的超高层建筑收入囊中。中弘广场前身是启德置业名下的启德国际金融中心，在2010年时由启德置业以8亿元的价格拿下，后来由于资金链断裂，该项目在2014年被司法拍卖，参考价为9.98亿元，但令人没想到的是，该项目会再度陷入开发窘境。

　　2015年王永红野心更大，中弘股份发布公告称，公司以支付现金、发行股份以及定增募资的形式，以对价58亿元收购由山西神秘富豪闫琦开发的海南三亚著名豪宅项目半山半岛项目开发企业三亚鹿回头旅游区开发有限公司的全部股权。该项目总占地面积近5000亩，总建筑面积240万平方米，规划的产品包括别墅、公寓住宅、酒店、帆船码头、高尔夫球场、国际学校、医院、艺术中心等。

　　中弘股份接手半山半岛项目后，所面临的是鹿回头公司近200亿元的负债以及项目后期巨大的资金投入，而半山半岛项目资产在前期开发过程中几乎全部抵押，再难从银行、信托等金融机构获得更多借款。此后的中弘股份财务状况迅速恶化，但依然没有阻止王永红想在文旅地产发展的雄心壮志。

　　2017年3月明知中弘股份现金流依旧表现不佳的王永红，透过其控股的中弘卓业集团从黑石手中收购海洋世界娱乐21%的股权，收购价格为4.29亿美元，相当于以每股23美元溢价近33%的价格进行收购。另中弘股份在2017年5月以4.12亿美元收购国际知名高端旅游服务公司AK的90.5%股权。

　　此后据路透社在2017年9月报道，中弘卓业集团洽购已经连续亏损14年的美国著名上市养老机构布鲁克代尔老年关怀公司（Brookdale），该公司在46个州拥有1100多家养老社区，并于2017年初就传出将出售的消息，当时的潜在买家是著名的黑石集团。王永红在其公司财务现金流已经出问题的时候，竟不可思议的持续在海外收购企业。

　　王永红不同于一般开发商想办法提前进行项目销售回拢现金的做法，也没有学习恒大开发海花岛时边进行填海工程边做房产营销的做法，中弘股份在收购如意岛后，并未进行任何提前销售或大规模营销，其投入资金均为公司自有资金及融资，使得公司的现金流一直处于相当紧张的状态。公开资料显示，如意岛填海计划开工不到一年，中弘股份就宣布了对半山半岛的收购重组计划，而且除了海南以外，王永红为中弘股份规划的文旅版图还包括了北京、东北的长白山、山东及浙江等地，规划总投资金额超过700亿元。

　　在同一时期，中弘股份多个项目都需要资金，而且数额庞大，但除了融资以外，并没有什么销售收入，所以可以说，王永红少年得志，在取得北京像素的成功之后，在其个人理想主义、没有正确的资本运作理念及良好的地产项目操盘与运营能力下进行的大肆扩张，实际上就已经注定其商业王国的灭亡，从这种疯狂扩张布局于需要沈淀大量资金并且回收期长的超高层商业地产项目、文旅地产、养老地产的行径来看，王永红是不懂得商业地产的经营，也不懂得良好企业该如何经营，殊不知现金流是一个企业的命脉。

　　更特别的是在2017年5月王永红在公司资金已经紧张时，竟可以一掷千金为参演过电影金陵十三钗的女星，后来成为他老婆的韩熙庭拍下价值1.24亿港元的古董――雍正粉青双龙尊，其最后还因为没钱付清拍卖价款，被告上法院。

　　实际上，据中弘股份2017年中报的记载，那时候其总营业收入为22.72亿元，毛利润为5.074亿元，净利润尚有2931万元，但到了2017年年报时，其毛利润已经变为-1.87亿元，从归属净利润来看已经发生严重亏损，为-25.11亿元。假如细看其财报指标，该公司自2013年开始，每股经营现金流基本就是负值，表明该企业经营的现金收入不能抵补有关支出，长期入不敷出的情况，也正可以明显看出王永红的经营能力实际上是欠缺的，其北京像素的获利，基本可以归因于个人运气，正好踩上了北京房价上涨的市场趋势。

　　实际上王永红的发展跟中国华融的赖小民有着不可分割的关系。赖小民和王永红是江西老乡。在中弘股份的发展历史上，赖小民掌管的中国华融出力不少，资金风险敞口巨大，他曾安排深圳港桥基金充当白衣骑士，希望对中弘集团进行重组，帮助中弘集团恢复正常经营。因此在2018年3月19日可以看到中弘股份发布公告宣布，母公司中弘卓业集团、实际控制人王永红与深圳港桥股权投资基金管理有限公司于当天共同签署了《关于中弘卓业集团有限公司战略重组协议》。

　　其中，中弘集团持有中弘股份26.55%权益，王永红持有中弘集团100%股权。而港桥投资系香港联交所上市公司中国港桥控股有限公司依法在中国大陆设立的全资子公司。公告称，本次重组的目标是为帮助中弘集团盘活资产、偿还债务，加强管理和风险监测，调整中弘集团经营战略，促使中弘集团恢复正常的生产经营，同时实现中弘集团重组基金收益和投资资金的安全退出，实现各方共赢。但无奈赖小民在2018年10月15日由于严重违纪违法被开除党籍及公职，原本王永红期待用于重组中弘集团的200亿基金梦破碎。

　　也因此，到了2018年中弘集团资金链危机全面爆发，公司严重亏损，各种债务压顶，所有项目停摆。

　　在2018年7月，三亚市住建局开展全市房地产市场专项整治，宣布半山半岛项目被查封的房产进行销售涉嫌违法。彼时三亚市公安局已对半山半岛项目销售行为进行刑事立案侦查。2018年8月14日中弘股份并收到中国证券监督管理委员会安徽监管局《调查通知书》，因公司披露的2017年第一季度报告、半年度报告、第三季度报告涉嫌虚假记载，安徽监管局根据《中华人民共和国证券法》的有关规定，决定对该公司进行立案调查。

　　今年48岁的王永红在2019年6月归案之前，长期滞留香港，其一手打造的地产王国在短短的数年间快速崩塌，中弘大厦项目的烂尾，跟中弘股份的实控人王永红有着密不可分的关系。

　　在2018年9月27日，中弘控股股份有限公司发布公告称，公司股票已连续10个交易日（9月13日-27日）收盘价格均低于股票面值（即1元），第一次提示公司股票可能将被终止上市，之后中弘股份成为A股股价低于1元被强制退市的第一股，于2018年12月27日“中弘股份”在深交所股市收盘后退市，导致27万名股东的财富一夕之间化为乌有，对社会影响巨大。

　　压垮王永红的最后一根稻草，最终葬送王永红前途的可以说是曾经的著名大盘半山半岛项目。也就是王永红为了收购半山半岛项目，未经董事会和股东大会批准，擅自划走了61.5亿元给自己控制的体系外公司，其在2017年12从中弘股份把资金划走，但收购标的海南新佳旅业开发有限公司及三亚鹿回头旅游区旅游开发有限公司的股权过户手续实际上并未进行，而且卖家闰琦是否收到对价以及收到多少钱，对外界来说一直是个迷，王永红的这个举动，相当于把上市公司当作私人金库进行赤裸裸的打劫，再加上为了回款，违法销售已经被查封的半山半岛项目。因此中弘股份最终负债近700亿元，也是其自己种下的恶因导致的恶果。

　　以王永红的发展轨迹来看，正好应验了一句话“上帝要其灭亡,必先使其疯狂”。因此等待王永红的是法律的审判，在2019年6月王永红归案后迄今，相信事情司法机关应该都已经理清，但等待债权人和相关利害关系人的，则是一场漫长苦绝的破产重整之路。因为王永红个人的贪婪，影响了多少投资人，除了上市公司股份持有人以外，还有许多给中弘相关项目提供融资的银行、信托公司，在这背后有多少老百姓的血汗钱，也打了水漂。

　　中弘大厦的未来

　　中弘大厦即将进行拍卖的消息，无疑给了许多人一线希望，自2018年政府对于地产及金融的调控与去杠杆政策指导下，许多经营不善的房地产企业陆续倒闭破产或是被并购，2019年也有许多商业地产项目被收并购或是被拍卖，像是北京著名的盘古大观“龙首”，就是在2019年8月20日以51.87亿元的价格成功拍卖，该项目由北京金隅集团旗下的北京钰?置业有限公司拍得。

　　本次中弘大厦的拍卖，在拍卖公告中，除了本文前面已经提到的本项目已经预售了53套房子以外，特别提出几点提醒：

　　1.竞买人需完成包括前述53套房地产在内的整体在建工程的全部续建工作，相关续建成本亦由竞买人承担。

　　2.关于竞买人资质问题。建议竞买人咨询相关主管部门，因不具备相关资质造成的损失和不利后果，由竞买人承担。

　　3.对本次拍卖的在建工程过户，法院会出具相关法律文书，由买受人自行前往办理过户，遇政策、标准等变更的，由买受人自行解决。

　　4.因在建工程情况复杂，关于该在建工程后续建设、竣工验收等相关问题，由竞买人自行赴相关主管部门核实情况，对可能存在的未知风险由竞买人自行了解，自行承担。该在建工程的后续相关手续由竞买人自行办理，并承担相应费用。

　　5.买受人竞得后，需自行解决工程施工资料、设计图纸等资料的获取、建设单位场地清场等问题，法院不对上述内容承担任何协助义务，不作任何保证。

　　6.拍卖标的为评估报告中所列明的估价对象，在建工程现场的设施及堆放的物品等，不在本次拍卖标的物范围内，不属于交付内容。

　　7.建议竞买人提前现场看样，并提前自行向有关主管部门了解情况，参与竞买即视为对拍卖财产完全了解，并接受拍卖财产已知和未知瑕疵，未看样的竞买人视为对拍卖财产实物现状的确认，责任自负。

　　根据以上几点的说明，相信这个项目如果拍得之后，能够解决相关问题的也不是一般的企业可以解决的，必须有相当的能量，特别是买受人竞得后，需要自行解决所有问题，包括政府相关部门的沟通、协调，施工队的沟通，甚至小到施工图纸之类的获取，而且此项目据法院委托评估公司的评估价为32.3196亿元（评估平均单价为49311元/平方米）来看，本次拍卖的底价22.6237亿元，等于是评估价打7折，如果按平均单价来看等于每平米34518元，如果竞买人底价得标，由于该项目为在建工程，估计至少需要再投入每平米4000-5000元的成本，如果按前述预测绘的总建筑面积78772.69平方米来算，估计得再投入不少于3亿元以上的金额，也就是总投入在26亿元以上。加上有部分已经预售了，如果要让项目未来能有最好的价值体现，还需要对已售的53套房的业主逐一进行洽谈收购，将该栋楼全部产权收归单一业主所有，这些花费都需要计算进去，预估该大楼如果4月7日能够顺利拍出的话，项目最快也要等到2022年才有机会入驻使用，预估那时候该栋楼的每日租金水平可能介于10-12元/平方米之间，如此估计，这个项目本次拍卖是有机会拍出的。此前在2018年8月20日的界面新闻就曾报道过孙宏斌看过北京中弘大厦项目，说他只出到30亿元，是王永红心理价位的一半，这跟评估公司的评估价32.3亿，相距不远。目前这个项目的起拍价为22.6237亿元，相信是有机会成功拍出的。

　　只是最后再看一下拍卖公告中对于拍卖余款缴付期限的约定，表示拍卖余款须在2020年4月23日17时前缴入法院指定账户，这时候，可以想见的是，除了有前述一堆麻烦事要有能力处理以外，竞买人还要具有相当的资金实力，可以在短期间内支付至少22.6亿元以上的资金，因此，本次拍卖如果可以顺利拍出，估计最有可能参与竞拍的是北京市的国企，如此一来，除了在政策及各种事务的协调上能更有效率外，相信政府也会给予最大的支持以解决多年的烂尾项目，如果项目可以顺利拍出，相信除了政府以外，将是债权人所最乐于见到的，这个项目能够顺利解决是所有人引颈企盼的，对于这个项目的未来，我们寄予着乐观的期盼与发展。