金科股份的逻辑

原标题：金科股份的逻辑 来源：丁菲特

来源：雪球App，作者： 丁菲特，（https://xueqiu.com/7185708949/136978518）

今天被这位球友@轻风08 提问到金科的问题，决定写篇长文来回答

金科的逻辑其实很简单，

1.市值/销售额比较低。而且毛利率和三费占比比较合理，前瞻的净利率大概率是可以达到10%的，今年销售对应的前瞻pe在3倍左右。

2.拿地很猛，3季报披露的拿地计容建面达到了2446万平，而且拿地的价格不算贵，基本可以维持目前的净利率，这点也为后续的销售增长提供了保证，规模基本是冲着前十去了，明年销售增长大概率会名列前茅。

3.物业子公司在体内，不过持股比例未知，天眼查显示的75%，实际应该不会比这个比例低，半年报披露的合约在管面积达到了2.39亿平，营收达到了12.02亿。参照目前已上市的新城悦服务半年报披露的合约面积1.33亿平，营收8亿多，市值为80多亿人民币左右，可知金科服务如果分拆上市，市值应该不会低于100亿。

4.分红慷慨，连续3年分红率大于50%，明年分红对应现价保守估计大于7%，在A股中相当有竞争力。

5.股权之争，这点其实和公司价值关系不大，但可能会成为股价的催化剂。

接下来说风险点:

1.公司信息披露有待提高，应该是为数不多的还未披露月销的房企了，销售情况只能通过克尔瑞和季度报告获知，而且克尔瑞的权益比例有水分，实际今年的权益率我估计应该是在65%左右，克尔瑞披露的权益率接近85%。

2.管理层有过利益输送的行为，曾经通过关联交易买过黄红云弟弟黄一峰的地产公司，损害了其他股东的利益。

3.拿地增长过快导致负债率相对比较高，继续加杠杆的空间比较小。

4.多元化的风险，金科新能源业务虽然经营效率有所提升，但是风电始终和主业房地产不沾边，而且15年靠着这个概念割过一次韭菜，需要谨慎。

$金科股份(SZ000656)$ $中国奥园(03883)$ $绿城中国(03900)$

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