万科A(000002)业绩如期稳健，销售彰显韧性，王者志存高远

原标题：万科A(000002)业绩如期稳健，销售彰显韧性，王者志存高远 来源：中泰证券

投资要点

事件：10月24日，公司发布2019年三季报，前三季度实现营收2239.15亿，同比+27.21%；实现归母净利润182.41亿，同比+30.43%。

业绩高增，现金充足，负债低位再降

1)业绩稳定增长：公司前三季度实现营收2239.15亿，同比+27.21%，归母净利润182.41亿，同比+30.43%，主要由房地产业务结算面积与结算均价双升所致；2)结算毛利率略有下降：或因报告期内结转项目毛利率较低，公司前三季度房地产业务结算毛利率27.6%，较去年同期下降0.2个百分点；3)在手现金充足：报告期末，公司在手货币资金1072.4亿，远高于短期借款和一年内到期有息负债总和590.8亿；4)以收定支，降低总债务规模：报告期末，公司经营活动现金流净额17.34亿，投资活动现金流净额-120.23亿、去年同期-711.36亿，筹资活动现金流净额-698.75亿、去年同期551.96亿，公司今年明显在抓回款的同时，减少拿地支出，主动降低融资欲望，公司并没有利用融资上的突出优势在当前格局下进行错位竞争或抄底，我们认为原因或是所处格局的不同，公司看的不是规模亦或排名、也不是短期利益得失，坚持与坚信的是自身品牌与管控的长期竞争力，及城市综合服务商的战略方向。

销售稳步增长，已售未结资源丰富，拿地坚持审慎投资

1)销售稳健：公司前三季度实现销售面积3061.6万方，同比+5.5%，实现销售金额4756.1亿，同比+10.2%；2)可结转资源充足：报告期末，公司并表口径有4474.3万方已售未结资源，对应合同金额6362.4亿，账上合同负债(前预收账款)5873.46亿，对今年全年业绩有较强支撑作用。3)项目布局聚焦核心区位：前三季度公司新获取项116个，总建面2832.1万方，权益建面2042.0万方；新增项目中81%(按权益投资金额算)位于一二线城市。

多元业务多点开花，强化各领域领先优势

1)物业业务名利双收：上半年万科物业收入52.8亿，同比+27.1%，新增项目签约饱和收入21.64亿，同比+113.8%，报告期内，万科物业继续领跑中指院“物业服务品牌价值研究成果榜”第一名；2)租赁业务规模与融资双向突破：截至9月底，公司租赁住宅业务累计开业约9.8万间；报告期内，公司成功发行2019年第二期住房租赁专项公司债券，发行规模25亿，票面利率3.55%；3)商业开发优化提效：上半年公司商管总建面超1350万方，其中印力平台110个项目，管理面积915万方，643万方已开业面积中90%为购物中心，购物中心整体出租率(不含改造项目)约97%；4)物流布局进一步完善：三季度，公司物流仓储服务业务新获取项目4个，总建筑面积(指可租赁物业的建筑面积)约27万平方米。截至9月底，物流仓储服务业务总建筑面积约998万平方米。

投资建议：万科前三季度业绩维持高增，得益于项目如期结转；销售额在高基数下实现10%的增长实属不易。公司经营端，在低杠杆背景下进一步降负债；投资端，坚持合理土地储备，前三季度拿地少而精，新增土储按金额81%位于一二线；多元业务在各领域继续扩大优势，我们看好公司作为地产旗舰继续引领行业的同时，多元业务也能相继成为各领域标杆，为后继者指明前进的方向。预计公司2019-2021年EPS为3.54、4.11、4.79元，对应当前PE为7.54、6.49、5.56x，维持“买入”评级。

万科A(000002)业绩如期稳健，销售彰显韧性，王者志存高远