华夏幸福2019年三季报点评：回款改善是资产负债表好转的前提

原标题：华夏幸福2019年三季报点评：回款改善是资产负债表好转的前提 来源：中信证券

核心观点　　公司三季报最大的特点是销售合同金额和销售回款明显好转，而这种好转是公司资产负债表改善的最重要前提。　　公司业绩符合预期。公司前三季度实现营业收入643.2亿元，同比增长42.5%，实现归母净利润97.5亿元，同比增长23.7%，符合市场预期。我们认为，公司完全有能力达到此前的盈利承诺。　　经营持续好转，销售合同金额和销售回款明显改善。2019年三季度，公司销售回款234亿元，同比增长44.9%。这推动前三季度销售回款同比增长19.1%，达到去年全年的84.1%。2019年三季度，公司销售合同金额和销售面积出现久违的大幅正增长，分别达到32.8%和44.3%。这说明公司经营出现明显边际改善，最困难的时刻已经过去。我们预计，公司全年销售回款将增长25%以上。　　拿地开支仍然较大，预计杠杆率会维持高位，但公司信用已经较之以往强化。2019年前三季度，公司公告新增土地规模较之2018年同期显著增长。而且，公司在武汉等地开展新业务，投入地价规模超过百亿。由于公司许多项目处于投入期，地价支付需求不少，尽管公司销售回款流入加速，且注意开展项目层面合作，我们仍预计公司杠杆率将维持较高水平，并不会明显下降。2019年三季度末，公司净负债率较之2019年中报略下降，但仍超过200%。不过，由于公司的股东背景加持和销售回款回暖，预计信用已经较之过去有明显强化。我们预计公司融资成本不会继续上行。　　应收账款规模稳定，预计未来资产负债表优化。2018年之后公司应收账款规模明显增加，投资者越发担心公司产业新城的经营情况。2019年三季度末，公司应收账款科目较之2019年中期略有下降。我们预计，随着公司经营优化，应收账款将首先出现结构改善(长账龄下降)，接着出现绝对规模的下行。　　风险提示：公司大规模投入新业务（如武汉项目），其可能的资金占用和盈利风险。　　行业环境对公司有利，期待公司资产负债表改善。我们认为，当前包括环京在内的主要大都市圈市场较为景气，房企信用分层更加严重，产业新城模式仍具备长期生命力。我们维持公司2019/2020/2021年EPS预测5.09/6.27/8.80元，维持45.79元/股的目标价，维持“买入”的投资评级。