招商蛇口(001979)半年报点评：销售延续高增，融资优势显著

原标题：招商蛇口(001979)半年报点评：销售延续高增，融资优势显著 来源：平安证券

投资要点

事项：

公司公布2019年中报，上半年实现营业收入166.9亿元，同比下降20.5%，归母净利润49亿元，同比下降31.2%，对应EPS0.6元/股，略低于市场预期。

平安观点：

多因素致净利下滑，全年增长无虞：公司上半年实现营收166.9亿元，同比下降20.5%，归母净利润49亿元，同比下降31.2%。业绩下滑主要因：1)受公司工程节点铺排影响，竣工及结转面积年度内分布不均衡，期内结转面积较少；2)2018H1结算高毛利率的深圳双玺花园，结算项目结构变化致期内毛利率同比降4.9个百分点至37.9%；3)投资收益同比下降11.4%至44亿元。分业务来看，期内社区、园区及邮轮业务营收同比分别下降29.8%和增长31.3%、2.6%，分别占总营收的74.4%、24%和1.6%。由于销售金额高于营收，期末预收款较年初增长26.6%至1111亿元，为近一年营收的1.3倍，叠加2019年100.5%的竣工高增长计划，全年业绩仍有望实现增长。

销售延续高增长，新业态布局积极：2019年上半年公司实现销售额1011.9亿元，同比增长34.8%，市占率较2018年末提升0.3个百分点至1.4%，已完成全年2000亿销售目标的50.6%；销售面积515.2万平，同比增长43.8%。销售均价19640元/平米，较2018年全年下降4.7%。公司下半年预计新推货值1200亿，上半年滚存1200亿，合计可售超2400亿，全年超额完成目标为大概率事件。期内公司公告筹划受让 中航善达 22.35%股份，并以招商物业100%股权认购中航善达非公开发行股份，整合完成后将有助于招商物业打造成央企物管旗舰平台。长租公寓方面，公司通过轻资产改造、存量商办改造等手段，在北京、上海等15个城市布局2.5万间，管理规模总计100万平。

拿地审慎，深度布局大湾区：期内新增项目29个，新增建面383.3万平、总地价358亿元，同比分别下降49%、40.7%，为同期销售面积(金额)的74.4%和35.4%，较2018年分别下降89.6个和18.8个百分点。平均楼面地价9340元/平，同比上升16.3%，为同期销售均价的47.6%，较2018年上升14.5个百分点。期内仍聚焦核心城市，一二线投资额占比近9成。公司同时积极拓宽资源获取渠道，加大项目合作力度，上半年完成深圳石岩艾美特、郑州马赛等项目收购。期内新布局香港、肇庆市场，已完成大湾区9市覆盖。

融资优势显著，负债率小幅上升：资金趋紧环境下，公司成功发行35亿公司债券，50亿超短融，票面利率仅2.8%-4.21%；期内综合融资成本4.91%，处行业较低水平。期末在手现金764.1亿元，为短期负债(短借+一年内到期长债)的171.3%，短期偿债压力较小；净负债率为53%，较期初上升8个百分点。

投资建议：维持此前预测，期内公司存在股权激励行权，按最新股本计算，预计2019-2021年EPS分别为2.41元、2.93元、3.53元，当前股价对应PE分别为8.5倍、7.0倍和5.8倍。公司汇聚原招商地产和蛇口工业区优质资源，短期深圳大量地产优质资源集中释放，奠定业绩增长基础，中长期园区开发及邮轮业务值得期待，且持续受益前海自贸区及粤港澳大湾区政策春风，维持“强烈推荐”评级。

招商蛇口(001979)半年报点评：销售延续高增，融资优势显著