住宅、商业双轮驱动“可圈可点”，新城控股稳住了

原标题：住宅、商业双轮驱动“可圈可点”，新城控股稳住了 来源：环球老虎证券

新城控股(行情601155)发布了2019年中报，数据显示，上市公司上半年营业收入170.64亿元，同比增长8.29%，归属于上市公司股东净利润为25.92亿元，同比增长2.13%。

8月23日晚间，新城控股发布了2019年中报。数据显示，上市公司上半年营业收入170.64亿元，同比增长8.29%，归属于上市公司股东净利润为25.92亿元，同比增长2.13%。

另外，上市公司上半年实现销售金额1224.18亿元，同比增长28.44%，销售面积1049.52万平方米，同比增长35.5%。根据克而瑞发布的《2019年1-6月中国房地产企业销售TOP200》排行榜，新城控股上半年房地产合同销售金额行业排名第8位。

相较于2018年营收、净利润双双高速增长，2019年中报有些逊色。但是对比新城控股一季报数据，上市公司二季度业绩明显改善。

一季度下滑而中报数据仍保持增长，说明二季度新城控股的经营业绩明显改善。8月3日，新城控股也曾公布7月份经营简报，上市公司7月份公司实现合同销售金额约245.33亿元，销售面积约220.88万平方米。

而1-7月公司累计实现合同销售金额约1469.51亿元，比上年同期增长29.29%；累计销售面积约1270.40万平方米，比上年同期增长37.90%。上述两项数据增速均强于新城控股上半年业绩增速，这说明7月份新城控股的销售状况正在边际改善，当月销售强于上半年表现。

种种迹象似乎表明，新城控股各项经营活动并没有受到实质性影响，仍处于平稳增长之中。另外，近期新城控股股价也在逐步趋向平稳，在8月6日股价遭遇22.99元的新低后，投资者的信心渐渐恢复。截至8月23日收盘，新城控股报收25.77元。

双轮驱动，平稳增长

从上文可以看出，新城控股上半年业绩增长较为平缓。这是因为，上市公司交付项目较少，大量项目集中于下半年交付。

中报数据显示，2019年上半年新城控股公司共实现34个子项目竣工交付，竣工面积为404.10万平方米；共339个子项目在建，总建筑面积达8849.40万平方米（含合作项目）。截至报告期末，公司已售未结转面积为2959.51万平方米（含合作项目）。

而下半年，新城控股计划新开工87个子项目，新开工建筑面积1622.17万平方米，其中，住宅项目914.92万平方米，商业综合体项目707.25万平方米。公司计划竣工90个子项目，实现竣工面积1469.26万平方米，其中，住宅项目1068.51万平方米，商业综合体项目400.75万平方米。

若新城控股的计划成功实施，那么下半年的竣工面积将是上半年的3.63倍。这意味着，新城控股下半年营收及净利润将较上半年有明显改善。

来源：新城控股2019年中报

事实上，7月份数据已经表现出“放量增长”的苗头。当月新城控股实现合同销售金额约245.33亿元，销售面积约220.88万平方米，分别同比增长33.68%、50.56%。单月销售额不仅高于其今年上半年的月度销售均值，且7月单月同比涨幅在十强房企中继续保持领先水平。

据了解，新城控股是一家住宅与商业地产并重的地产开发商。其中，住宅业务主要产品为各类商品住宅；而商业地产主要为商业综合体的开发及购物中心的运营管理，产品以出售为主，辅以自持运营及对外租赁。从2017年年报中，可以窥得新城控股的业务结构。当年上市公司住宅销售收入218.37亿元，占比54.85%，综合体销售169.56亿元，占比42.59%。

除了住宅业务外，新城控股旗下商业品牌吾悦广场保持快速发展势头，上半年实现租金及管理费收入17.41亿元，同比增长104%，出租率高达98.49%。上半年，吾悦广场新开业2座，已开业数量达到44座，已开业面积411.03万方，同比增长63.06%；下半年，新城控股还将开业20座吾悦广场。目前，新城控股在建及开业的吾悦广场总数达119座。

负债处于合理区间，土地储备充足

新城控股发家于常州，近年来以“黑马”之姿迅速杀入行业前二十，甚至前十。2018年，新城控股销售额突破2210亿元，一跃进入全国房企十强，排名第八位。

新城控股的快速发展，与其此前高杠杆经营、积极拿地密不可分。自2012年以来，新城控股2012年以来拿地和销售情况，都是单边上扬的。特别是在行业周期底部的2013-2015年，新城控股拿地强度（拿地金额/销售金额）连续上升。

自2017年3月至12月，通过招拍挂、合作、并购等途径，新城控股共斥资502.26亿元狂揽77个地块，除江苏大本营外，其足迹遍布广东、上海、浙江、山东、广西、湖北等全国20个省市。也正是由于行业低迷期的逆势拿地，新城控股才有后续销售的连续走高，一举迈入2000亿规模行列。

在这样的扩张模式下，新城控股发展迅速，2016年至2018年，公司实现营业收入279.69亿元、405.26亿元、541.33亿元，同比分别增长18.67%、44.89%、33.58%，对应的净利润（归属于上市公司股东的净利润）为30.19亿元、60.29亿元、104.91亿元，同比增幅为64.42%、99.68%、74.02%。同期，扣除非常性损益的净利润为25.45亿元、50.02亿元、75.97%，增幅为105.07%、96.51%、51.87%。

新城控股的快速发展，也引发外界对其负债率的质疑。不过，最近一年上市公司负债率却是稳中有降，2019年中报显示，新城控股资产负债率为86.70%，较去年同期88.31%下降1.61个百分点。

另外，考虑到合同负债（签约销售导致的负债）情况，新城控股真实负债降得更明显。根据2019年中报显示，上市公司合同负债1723.30亿元，占总资产的比例为40.71%；而去年同期，上市公司合同负债为784.72亿元，占总资产的比例为31.87%。

并且，为了回笼资金，新城控股近期已陆续出售一批公司拥有权益的土地项目。“减负”之后，上市公司土地储备仍较为充足。半年报显示，新城控股在全国103个大中型城市合计拥有土地储备1.34亿平方米，比上年末增加0.24亿平方米，可满足未来2-3年的开发运营所需，保证公司在不同形势下从容应对市场变化，为中长期发展续航提供了保障。