[CFO成绩单]富力地产短期偿债压力大杠杆率居高不下|富力地产_新浪财经

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　　近日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会。为进一步落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，重点讨论了房地产企业资金监测和融资管理规则。据悉，规则主要以“三条红线”为标准。

　　而房地产开发作为高杠杆、资本密集型行业，CFO在各房企经营中的重要性不言而喻。在行业增速放缓、融资管理规则趋严的大背景下，CFO需要更好地平衡房企在“规模、财务、盈利”等方面的要素，工作考验也将加大。新浪财经房产在中报数据的基础上对房企主要财务指标进行梳理，考评各房企经营成色，为CFO工作成绩打分。

　　截止今年上半年的财务数据，富力地产及CFO张诗贤整体的财务成绩得分78分，整体表现相对一般。张诗贤于2007年加入富力地产，现为公司财务总监，负责公司的会计及财务管理职能。

　　首先，从债务规模及结构来看。

　　据Wind数据显示（下同），今年上半年，富力地产的短期债务达到814.9亿元，长期债务达1129.37亿元，总债务规模相较于去年同期增略有下降0.55%，债务规模得到控制，但其中的短期债务占比达到42%的较高水平，债务结构有一定的改进空间。

　　而期末公司账面的货币资金及受限制现金合计达359.96亿元，超过3百亿的资金储备仍不足以覆盖公司短期债务的数额，现金短债比为0.44，有明显的短期偿债压力。此外账面资金中有180.94亿元为受限制资金，这更加凸显了富力的短期债务压力。在现金短债比这一指标方面，富力地产是大幅差于此前“重点房地产企业资金监测和融资管理规则三条红线”中关于现金短债比为1的红线。

　　其次，从房企杠杆率方面来看。

　　富力地产的资产负债率为80.37%，而在剔除444.32亿元合同负债及预收款后，其资产负债率仍高达78.16%，超过70%的红线。而在净负债率方面，今年上半年达到184.45%的水平，大幅超出于100%的红线。

　　富力地产上半年的财务数据连踩3条红线，整体高杠杆率较高，风险较大。此外，Wind数据显示，公司当前的永续债规模为0，经过调整永续债后的资产负债率为80.37%，没有变化。

　　再次，从或有的隐性债务方面来看。

　　对于部分房企通过合作拿地，其背后可能隐含着部分“明股实债”的或有债务情况，可以从少数股权占总股权比重、对合联营企业投资占总资产比重等方面，从侧面定性了解或有债务的大小。并可以通过少数股东损益占比，与2年前少数股东权益占比，进行比较，权益比与收益比的差别，可大致判断“明股实债”的可能性大小。

　　今年上半年，富力地产的少数股东权益占比仅2.9%的水平，而上半年少数股东损益达到1.25亿元，占净利润39.17亿元的3.19%。这一占比超过2018年中的少数股东权益占比，少数股东损益占比/2年前少数股东权益占比，为1.8，可以在相当程度上减少“明股实债”的可能性。

　　此外，富力地产账面对合、联营公司的股权投资分别为104.44亿元、14.95亿元，合计119.39亿元，占总资产的2.73%。

　　而从债务对于利润表的影响来看。

　　平均融资成本最为一家房企最为直观的信用状态的体现，能够综合的反应CFO的工作成果。富力地产的平均融资成本不低，达到7.2%。上半年富力地产的财务费用率达到10.1%的高水平，但值得注意的是。报告期内利息支出70.76亿元，其中资本化利息48.65亿元，资本化比例为68.75%。

　　不过，由于较高的财务费用、资本化率低等缘故，富力地产上半年的盈利能力表现一般，加权ROE为4.72%，在行业处于中下游水平。

　　最后，从量入为出的拿地政策来看。

　　富力地产的土储权益货值达到5683万平方米，相较于2019年销售来说，可以满足未来4年左右的销售，土储相对合理。其中处于一二线城市的土地储备占比约为65%。