[价值榜]滨江集团：土地储备不充足 地价成本大幅提高

　　新浪财经房产|大眼楼管

　　自1998年房改后，在提高人均居住面积和提升城镇化率的过程中，房地产开发投资及其拉动的上下游相关产值是我国GDP的重要组成部分。而今，站在16万亿体量的基础上，“稳地价、稳房价、稳预期”成为房地产行业调控常态化的主要目标，在持续的调控及调整中，行业内部分化明显加剧。因此对于投资者来说，深入剖析、对比分析各主要头部房企的经营情况及投资价值显得尤为必要。

　　目前，在A股、H股两地上市的房地产开发公司多达几百家，新浪财经从中甄选出100家主流房地产开发商，并站在投资者的角度，对各公司的综合竞争力及企业内在价值进行全面的归纳和分析。其中的各项维度包括：企业规模、成长潜力、运营绩效、盈利能力、财务及风险控制等，并最终形成“2020新浪财经上市房企价值榜TOP50”。

　　杭州滨江房产集团股份有限公司成立于1992年，中国房地产企业50强，长三角房地产领军企业。2018 年来，滨江集团明确聚焦战略，公司核心业务明确“聚焦杭州、深耕浙江、辐射华东、关注粤港澳和中西部”，同时不断提升产品标准化程度，强化经营管理团队实力。滨江集团位于此次“2020新浪财经上市房企价值榜TOP50”榜单的第34位，其中公司在综合规模方面表现一般，千亿规模已成头部房企的门槛；运营周转方面表现相对也不突出，位列36位；而盈利能力方面在TOP50中表现较好，进入前十；且滨江集团的财务表现中规中矩，整体融资成本可控，位列第26位。

　　综合规模：土地储备不充足

　　据克而瑞及公司公告数据，滨江集团在2019年的拿地金额、销售金额、土储货值分别为503.7、1120.6、2500亿元，在TOP50房企中分别位列第25、26、44位，头部效应不算明显。滨江集团销售额在2019年突破千亿门槛，但在全行业的排名仍只在31位。

　　滨江集团拿地力度不低但拿地面积不高，但拿地成本较高，全年拿地面积是销售面积0.7倍，整体的土地储备池子有所减少，因此公司的土地储备面积并不算特别充裕。由于房地产从预售到结算确认收入通常有2年左右的时间差，因此，多数房企2019年的业绩收入反应的是前两年的销售情况，滨江集团营收为249.55亿元，同比增速达到18.18%，在此前几年行业大牛市的背景下，这一增速明显落后此前更高的销售增速。

　　截止2019年末，公司的总资产和净资产分别达1296.25亿元、224.12亿元，净资产规模在所有TOP50房企中仅位列第44位。

　　运营周转：拿地成本大幅上升 结转效率低

　　滨江集团2019年拿地金额为503.7亿元，拿地面积为295万㎡，同比微增，相较于销售面积而言，拿地力度有所下降。拿地均价约为17052元/平米，较上年的12141元/平米明显上涨。滨江集团全年销售面积为422.8万㎡，销售金额为1120.6亿元，同比增长31.82%，这一增速在TOP50名单中较为靠前，这在很大程度上提升了滨江集团在这一领域的得分情况，全年销售均价与拿地均价之比为1.55。总体看，全年的拿地面明显小于销售面积且土地成本较高，整体土地储备有所减少。

　　结算储备倍数是评估一家房企未来业绩保障实力的系数，主要包括土储货值及已售未结算的存货。滨江集团收入储备倍数为12.35（参照的是2019年收入），基本与主流房企数据均值相仿，而公司该数值2018年为7.8。这主要是由于公司整体的结转效率较低所致，账面预收账款也大幅增加。

　　滨江集团的存货周转率表现波动较大且不高，近十年来在0.2-0.5左右波动，由于2019年结算增速不高，存货周转率由2018年的0.35进一步降低至0.23。

　　盈利能力：股利支付率有待提高

　　滨江集团近年来营收及利润增速起伏较大，2018年归母净利润负增长29%，得益于低基数及去年的项目结转，全年业绩增速较快。2019年滨江集团销售毛利率为35.1%、销售净利率15.92%，净资产收益率（加权ROE）为10.22%，各项盈利指标处在TOP50房企的中游。此外，公司的三费率连续3年增长至7.4%，其中财务费用率达到3.6%。

　　在千亿规模左右的几家房企中，滨江集团的加权ROE表现一般，比蓝光发展、荣盛发展、雅居乐都要低一些，这跟滨江集团的周转率不高有关系。不过，值得注意的是，尽管滨江集团2019的ROE水平较上年有所提高，但近十年整体呈现出逐渐下滑的趋势。与此同时，滨江集团2019年的股利支付率有所走高，至25.18%，而前些年的支付率都只有15%左右的水平，公司分红力度较头部房企仍有差距。

　　财务：资产负债率连续三年走高

　　滨江集团2019年平均融资成本较2018年有所改善，达到5.6%的水平，大幅低于TOP50房企平均融资成本均值6.35%，融资成本优势显著，已接近央企水平，2020年的融资成本计划要再下降0.2%。

　　目前滨江集团账面资金（货币资金+受限制使用资金）共有120.17亿元，短期债务为80.25亿元，长期债务为215亿元。短期偿债压力指数是评估一家房企一年内的债务压力情况，滨江集团短期偿债压力指数（短期债务/账面资金）为0.67，低于TOP50房企数据均值0.78。

　　截止2019年底，滨江集团净负债率为78.1%，在TOP50中位列第18低位，与TOP50房企的均值81.23%接近，与蓝光、远洋处于同一水平，但资产负债率连续4年走高至82.7的水平。公司账面债务较去年上升21.4%，财务成本也上涨37.1%，且公司整体的土地储备57.3%集中在杭州市内，而浙江省内非杭州的城市包括嘉兴、温州、 金华、湖州等经济基础扎实的二三线城市占比 25.8%，整体的风险可控。

　　附：2020新浪财经上市房企价值榜TOP50