[价值榜]德信中国：合作拿地权益比低 周转率持续下降

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　　自1998年房改后，在提高人均居住面积和提升城镇化率的过程中，房地产开发投资及其拉动的上下游相关产值是我国GDP的重要组成部分。而今，站在16万亿体量的基础上，“稳地价、稳房价、稳预期”成为房地产行业调控常态化的主要目标，在持续的调控及调整中，行业内部分化明显加剧。因此对于投资者来说，深入剖析、对比分析各主要头部房企的经营情况及投资价值显得尤为必要。

　　目前，在A股、H股两地上市的房地产开发公司多达几百家，新浪财经从中甄选出100家主流房地产开发商，并站在投资者的角度，对各公司的综合竞争力及企业内在价值进行全面的归纳和分析。其中的各项维度包括：企业规模、成长潜力、运营绩效、盈利能力、财务及风险控制等，并最终形成“2020新浪财经上市房企价值榜TOP50”。

　　德信中国是根植于浙江省的综合型房地产开发商，主要专注于住宅物业开发及商业和综合用途物业的开发、运营及管理。有着23年的开发经验，已成为浙江省领先的综合型房地产开发商，并进军长三角地区及主要枢纽城市，同时也树立了开发物业杭派精工的鲜明品牌形象。德信中国位于此次“2020新浪财经上市房企价值榜TOP50”榜单的第46位，其中公司在综合规模方面表现落后，现如今千亿规模已成头部房企的门槛；运营周转方面表现相对较好，位列17位；而盈利能力方面在TOP50中表现中上游，位列16位；且德信中国的财务表现较为一般，较高的融资成本与资产负债率拉低公司整体的财务稳健性。

　　综合规模：大力合作拿地 权益比低

　　据克而瑞及公司公告数据，德信中国在2019年的拿地金额、销售金额、土储货值分别为295、450.8、2457亿元，在TOP50房企中分别位列第34、43、45位。德信中国销售额从2016年的行业第100位，逐渐提升至2019年的第79位，综合规模处在弱势地位。

　　德信中国主要通过合作方式拿地，权益比例低，近几年的全口径拿地力度较大，且拿地面积明显高于销售面积，整体的土地储备池子持续扩张。由于房地产从预售到结算确认收入通常有2年左右的时间差，因此，多数房企2019年的业绩收入反应的是前两年的销售情况，德信中国营收为96.24亿元，同比增速仅为16.16%，在此前2016-2018复合增长率为55.5%的背景下，这一增速表现明显不及预期。

　　截止2019年末，公司的总资产和净资产分别达672.87亿元、107.35亿元，净资产规模在所有TOP50房企中仅位列第49位。

　　运营周转：存货周转率持续滑坡

　　德信中国2019年拿地金额为294.92亿元，拿地面积为474万㎡，同比大幅增长，相较于销售面积而言，拿地力度明显较强。拿地均价约为6222元/平米，较上年的7007元/平米略有下降。德信中国全年销售面积为246.22万㎡，销售金额为450.8亿元，同比增长13.84%，这一增速在TOP50名单中较为靠后，这在一定程度上拉低了德信中国在这一领域的得分情况，全年销售均价与拿地均价之比为2.94。总体看，全年的拿地面大幅超过销售面积，整体土地储备持续扩增，但拿地权益比依然很低。

　　结算储备倍数是评估一家房企未来业绩保障实力的系数，主要包括土储货值及已售未结算的存货。德信中国收入储备倍数为28.4（参照的是2019年收入），大幅超过主流房企数据均值水平，而公司该数值2018年为16.5。德信中国的存货周转率表现波动较大且逐渐走低，近4年来从0.58下降至2019年的0.2，结算周转效率慢，加上持续拿地增加土储，德信中国在增加储备的同时，自然也降低了周转效率。

　　盈利能力：利润增速持续滑坡

　　德信中国近年来营收及利润增速起伏较大，在过往几年销售持续维持高增长的背景下，归母净利润增速持续滑坡，从2016年的968.85%下滑至2019年的7.09%。但利润率表现一直尚可，2019年德信中国销售毛利率为32.16%、销售净利率23.45%，最终靠着较高的利润率水平，使得净资产收益率（加权ROE）达到41.58%，各项盈利指标处在TOP50房企的中上游。

　　在规模相近的几家房企中，德信中国的加权ROE表现较好，比宝龙地产、金融街、朗诗地产等都要高一些。不过，值得注意的是，这是德信中国近3年来最低的ROE水平。与此同时，德信中国近些年的股利支付率为30.99%，略低于TOP50房企的平均水平。

　　财务：融资成本维持在高位

　　德信中国2019年总融资成本约为8.42%，相对保持稳定，大幅高于TOP50房企平均融资成本均值6.35%，近年来德信中国在资产负债率、净负债率并不算高企的情况下，融资成本一直高高在上，这或和公司存货过多而蕴含的资产风险有关系。

　　目前德信中国账面资金（货币资金+受限制使用资金）共有95.7亿元，短期债务为55.4亿元，长期债务为93.08亿元。短期偿债压力指数是评估一家房企一年内的债务压力情况，德信中国短期偿债压力指数（短期债务/账面资金）为0.58，低于TOP50房企数据均值0.78。

　　截止2019年底，德信中国净负债率为68.8%，在TOP50中位列第25低位，低于均值81.23%，与融信中国、旭辉集团处于同一水平，但资产负债率达到84.05%的较高水平。得益于IPO和滚存利润的提升， EBITDA利息偿还倍数保持稳定，资本负债率从2018年64%下降到61%。

　　附：2020新浪财经上市房企价值榜TOP50